Loi sur la location commerciale de l'Ontario : portée et fonctionnement

La Loi sur la location commerciale, L.R.O. 1990, chap. L.7 (Commercial Tenancies Act), est la loi ontarienne qui fixe les règles par défaut applicables aux baux de locaux non résidentiels. Elle encadre les recours du locateur, comme la reprise de possession (la « rentrée ») et la saisie-gagerie, l'avis préalable à la déchéance pour les violations autres que le non-paiement du loyer, la levée de la déchéance par le tribunal ainsi que l'autorisation de céder ou de sous-louer. Les logements relèvent plutôt de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation.

La Loi sur la location commerciale de l'Ontario intervient dans presque tous les différends en matière de bail. Elle répond à la question de savoir quand un locateur peut changer les serrures et si l'équipement d'un locataire peut être saisi. Elle précise aussi ce que le locateur doit faire avant de mettre fin à un bail pour une violation autre que le non-paiement du loyer, et à quel moment un tribunal peut rétablir un bail résilié. Ce guide parcourt la Loi article par article à l'intention des locateurs, des locataires, des cautions et des acheteurs d'entreprises, et indique si le bail peut modifier chaque règle. Les baux commerciaux font partie de la pratique en droit commercial de Hadri Law.

À jour en octobre 2026. Les renvois visent la Loi sur la location commerciale, L.R.O. 1990, chap. L.7 (la « CTA » ou la « Loi »).

Ce que couvre la Loi sur la location commerciale, et ce qu'elle ne couvre pas

La CTA est une loi provinciale qui s'applique aux baux de locaux non résidentiels : unités de commerce de détail, bureaux, espaces industriels, entrepôts, restaurants et autres locaux d'affaires semblables. La Loi définit le terme « locataire » de façon large, de manière à y inclure le preneur à bail, l'occupant, le sous-locataire, le sous-preneur et leurs ayants droit et représentants légaux (art. 1). Bon nombre des protections et des recours décrits ci-dessous peuvent donc viser aussi les sous-locataires et les occupants, et pas seulement le locataire initial.

La Loi ne fixe pas le loyer, ne plafonne pas les hausses de loyer, n'attribue pas les obligations d'entretien et ne dicte pas la plupart des clauses du bail. Ces questions sont laissées aux parties. La CTA fournit des règles par défaut, ainsi qu'un ensemble plus restreint de protections qui s'appliquent quoi que dise le bail.

Loi sur la location commerciale et Loi sur la location à usage d'habitation

La location de logements relève d'une autre loi, la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (Residential Tenancies Act, 2006), et les deux régimes fonctionnent très différemment.

Les parties à un bail commercial jouissent donc de beaucoup plus de liberté, et de beaucoup moins de protection législative, que les parties à un bail résidentiel. Les locaux à usage mixte, comme une boutique surmontée d'un logement, soulèvent des questions de qualification qui dépendent des faits.

L'articulation entre la Loi et le bail

La question la plus utile à poser sur toute règle de la CTA est de savoir si le bail peut la modifier. Certaines dispositions ne s'appliquent que « sauf convention contraire ». D'autres sont généralement considérées comme des protections auxquelles on ne peut pas renoncer par contrat.

Les baux commerciaux définissent habituellement le « loyer » de façon large, de sorte que le « loyer additionnel », comme la quote-part du locataire dans les impôts fonciers, les frais d'exploitation et l'assurance, est traité comme du loyer. Cela a des conséquences juridiques. Si une charge est qualifiée de loyer, les montants impayés peuvent justifier la rentrée prévue au par. 18(1) et la saisie-gagerie, plutôt que la seule voie, plus lente, de l'avis du par. 19(2).

La rédaction des clauses déborde le cadre de ce guide. Nos articles traitent de la façon dont ces dispositions se négocient en pratique : les clauses du bail commercial à négocier avant de signer et les points à vérifier lors de la révision d'un bail commercial en Ontario.

Les recours du locateur selon la Loi sur la location commerciale de l'Ontario

La CTA donne aux locateurs commerciaux deux recours extrajudiciaires, la rentrée et la saisie-gagerie. Elle assortit aussi de conditions la déchéance pour les violations autres que le non-paiement du loyer.

Reprise de possession pour loyer impayé : par. 18(1)

Le par. 18(1) sous-entend dans tout bail, verbal ou écrit, une clause de rentrée, sauf convention contraire des parties. Selon le texte de la Loi, si un loyer réservé « demeure totalement ou en partie impayé quinze jours après échéance, et même si aucune mise en demeure formelle n'a été faite, le locateur peut légalement, en tout temps après ce délai, rentrer dans les lieux cédés à bail ou dans toute partie de ceux-ci ».

Trois constats découlent de ce libellé :

• Quinze jours. Le délai légal court à partir de la date d'échéance du loyer. De nombreux baux le raccourcissent ou le modifient autrement, ce que le par. 18(1) permet.
• Aucune mise en demeure formelle. La Loi n'exige ni mise en demeure ni avis avant la rentrée pour loyer impayé. Un bail peut toutefois prévoir ses propres exigences d'avis.
• Bail verbal ou écrit. Le droit sous-entendu s'applique qu'il existe ou non un bail signé.

En pratique, la reprise de possession consiste habituellement à changer les serrures et à afficher un avis dans les locaux. Elle signale généralement que le locateur traite le bail comme résilié. La résiliation et la saisie-gagerie (la saisie des biens pour le loyer) sont généralement considérées comme des recours incompatibles, de sorte que le locateur qui a résilié le bail ne peut ordinairement plus pratiquer de saisie-gagerie en vertu de celui-ci. Le choix du recours influe donc sur les recours qui subsistent.

Violations autres que le loyer : l'avis du par. 19(2)

Les autres violations suivent une règle différente. Il peut s'agir d'un usage non autorisé, d'un défaut d'assurance, d'un défaut d'entretien ou d'une modification non approuvée. Selon le par. 19(2), le droit de rentrée ou la déchéance prévus par le bail en cas de violation d'un engagement ou d'une condition n'est exécutoire « d'aucune façon, ni même par voie d'action ou d'entrée », à moins que :

1. le locateur ne signifie un avis qui précise la violation, enjoint d'y remédier si elle peut l'être, et exige une indemnité pécuniaire à son égard;
2. le locataire ne néglige, dans un délai raisonnable suivant l'avis, de remédier à la violation et de verser l'indemnité.

Un avis qui décrit mal la violation, omet un élément requis ou accorde un délai trop court peut exposer la déchéance à une contestation. Ce qui constitue un « délai raisonnable » dépend de la nature de la violation et de ce qu'il faut pour y remédier.

On attribue parfois à tort la règle de l'avis à l'art. 18, qui ne traite que de la rentrée pour loyer impayé et ne contient aucune exigence d'avis. Le par. 19(2) est généralement considéré comme une protection à laquelle les parties ne peuvent renoncer par contrat, bien que la jurisprudence laisse subsister une certaine part de doute.

Saisie-gagerie : art. 30 à 57

La saisie-gagerie (distress ou distraint en anglais) est le droit du locateur de saisir les biens du locataire se trouvant dans les lieux et de les vendre pour payer l'arriéré de loyer. Les règles sont réparties entre les art. 30 à 57 de la Loi. Elle permet au locateur de recouvrer l'arriéré pendant que le bail se poursuit.

La Loi et la jurisprudence encadrent la saisie-gagerie de plusieurs façons :

Les limites de la saisie-gagerie en un coup d'œil

• Arriéré de loyer seulement. La saisie-gagerie est un recours pour loyer impayé, et non pour les autres violations.
• Généralement pas d'entrée par effraction. La Loi n'autorise l'ouverture forcée d'un lieu verrouillé que dans le cas d'enlèvement frauduleux visé à l'art. 49.
• Raisonnable seulement. La saisie-gagerie « doit être raisonnable » (art. 43), et le saisissant qui pratique une saisie-gagerie de façon abusive ou illégale répond du préjudice subi par le propriétaire des objets saisis (par. 55(1)).
• Biens de tiers. Le locateur ne peut généralement pas saisir les biens d'une personne autre que le locataire ou la personne tenue au loyer (par. 31(2)). La Loi énumère des exceptions, notamment les biens revendiqués par le conjoint, les enfants, les beaux-parents ou d'autres parents du locataire qui vivent dans les lieux au sein de la famille du locataire, ainsi que les biens dont le titre provient du locataire.
• Objets insaisissables. Les objets insaisissables par voie de saisie-exécution ne peuvent faire l'objet d'une saisie-gagerie, sous réserve des dispositions de la Loi (par. 30(1)). Le locataire en défaut de paiement du loyer perd cette protection, sauf s'il abandonne la possession (par. 33(1)), et le locateur qui souhaite saisir des objets insaisissables doit signifier un avis (par. 34(1)).
• Avis, délai d'attente et évaluation. Le locataire ou le propriétaire dispose de cinq jours après la saisie-gagerie et l'avis pour revendiquer les objets. Passé ce délai, les objets doivent être évalués par deux évaluateurs assermentés et peuvent ensuite être vendus « au meilleur prix possible » (art. 53).
• Excédent. Tout excédent, après déduction du loyer et des frais de la saisie-gagerie, de l'évaluation et de la vente, doit être remis au propriétaire des objets sur demande (art. 53).
• Après la fin du bail. La saisie-gagerie après l'expiration du bail n'est permise que dans les six mois qui suivent, et seulement tant que le titre du locateur et la possession du locataire se poursuivent (art. 41).

Le sous-locataire peut protéger ses biens contre la saisie-gagerie exercée pour l'arriéré du locataire principal en signifiant une déclaration solennelle accompagnée d'un inventaire et en versant au locateur le loyer qu'il doit au locataire principal (par. 32(2)). Lorsqu'un locataire enlève frauduleusement des objets pour éviter la saisie-gagerie, les art. 48 à 50 donnent au locateur trente jours pour les suivre et les saisir, et rendent les personnes en cause tenues de payer le double de la valeur des objets.

Une saisie peut exposer le locateur à des dommages-intérêts si elle est abusive, illégale ou irrégulière (art. 54 et 55). Une saisie illégale pourrait être, par exemple, celle qui est pratiquée en dehors du délai de l'art. 41 ou pour un loyer qui n'est pas dû. Une saisie irrégulière est celle où les étapes prévues par la Loi n'ont pas été suivies, bien qu'une irrégularité ne rende pas à elle seule la saisie-gagerie illégale dès le début (art. 54). Les huissiers qui exécutent les saisies sont titulaires d'un permis en vertu de la loi distincte, la Loi sur les huissiers (Bailiffs Act). La saisie-gagerie est aussi limitée ou suspendue lorsqu'un locataire fait faillite ou entreprend une restructuration en vertu du droit fédéral de l'insolvabilité.

Levée de la déchéance selon la Loi sur la location commerciale : art. 20

La déchéance peut coûter au locataire ses locaux, ses améliorations locatives et l'achalandage lié à l'emplacement. L'art. 20 permet au locataire de demander à la Cour supérieure de justice des mesures de redressement lorsque le locateur cherche à faire exécuter un droit de rentrée ou une déchéance, que ce soit pour non-paiement du loyer ou pour un autre motif (par. 20(1)). Le tribunal peut accorder les mesures de redressement qu'il juge appropriées, « eu égard aux circonstances, notamment à l'instance et à la conduite des parties visées à l'article 19 », et selon les modalités qu'il estime équitables.

Le tribunal détient aussi, en vertu de l'art. 98 de la Loi sur les tribunaux judiciaires (Courts of Justice Act), le pouvoir général d'accorder une dispense contre les pénalités et les déchéances selon les modalités jugées équitables, de même qu'une compétence inhérente en equity. Les locataires invoquent souvent les deux.

Plusieurs caractéristiques de la levée de la déchéance sont bien établies :

• Pouvoir discrétionnaire. La dispense relève de l'equity et du pouvoir discrétionnaire du tribunal. Selon le test issu de l'arrêt Saskatchewan River Bungalows Ltd. v. Maritime Life Assurance Co., les tribunaux examinent la conduite du requérant, la gravité de la violation, et la disproportion entre la valeur du bien déchu et le dommage causé par la violation.
• Paiement de l'arriéré. Lorsque l'instance vise à faire exécuter une déchéance pour non-paiement du loyer et que le locataire consigne au tribunal, avant le jugement, tout l'arriéré de loyer et les dépens de l'instance, l'instance fait l'objet d'un « sursis permanent » (par. 20(4)).
• Assurance. Lorsque la violation est un défaut d'assurance, les mesures de redressement ne sont pas accordées si, lors de la présentation de la demande, aucune police d'assurance n'est en vigueur, sauf si le tribunal ordonne au locataire de souscrire une assurance à titre de condition de la dispense (par. 20(8)).
• Exceptions. L'art. 20 ne s'applique pas à un engagement ou à une condition interdisant de céder, de sous-louer ou d'aliéner le bien-fonds donné à bail ou d'en abandonner la possession, ni à une condition de déchéance déclenchée par la faillite du locataire, par une cession de ses biens au profit de ses créanciers ou par la prise en exécution de son intérêt (al. 20(7)a)).

La levée de la déchéance rétablit le bail, sous conditions. Lorsque les mesures de redressement sont accordées, le locataire détient les lieux et en jouit « en conformité avec le bail sans qu'il soit nécessaire de conclure un nouveau bail » (par. 20(5)). Elle ne permet pas au tribunal de réécrire le bail, de réduire le loyer ou de libérer le locataire d'obligations qu'il a acceptées. Dans l'arrêt Hudson's Bay Company ULC v. Oxford Properties Retail Holdings II Inc., 2022 ONCA 585, la Cour d'appel de l'Ontario a confirmé que la portée de la dispense prévue à l'art. 20 ne va pas jusque-là, y compris en contexte de pandémie. L'art. 20 s'applique « malgré toute stipulation contraire » (par. 20(6)), de sorte qu'un bail ne peut l'exclure.

Autorisation de céder ou de sous-louer : art. 23

La plupart des baux commerciaux interdisent la cession ou la sous-location sans l'autorisation du locateur. Le par. 23(1) prévoit que, lorsqu'un bail contient un tel engagement, l'autorisation ne doit pas être déraisonnablement refusée, sauf disposition expresse du bail à l'effet contraire. Selon le par. 23(2), lorsque le locateur refuse ou néglige de donner l'autorisation, le locataire, le cessionnaire ou le sous-locataire peut s'adresser à un juge de la Cour supérieure de justice. Le juge peut déterminer si l'autorisation est déraisonnablement refusée et, dans l'affirmative, permettre la cession ou la sous-location.

Deux points pratiques ressortent de la jurisprudence :

• La règle par défaut peut être écartée, mais seulement de façon expresse. Un bail qui exige simplement une autorisation, sans plus, laisse en place la norme légale.
• Une autorisation conditionnelle n'est peut-être pas une autorisation. Dans l'arrêt Rabin v. 2490918 Ontario Inc., 2023 ONCA 49, la Cour d'appel de l'Ontario a traité une autorisation assortie de conditions que le locateur n'avait pas le droit d'imposer comme ne constituant pas une autorisation de céder. Elle a aussi conclu que la clause d'autorisation du bail n'emportait pas renonciation à la protection de l'art. 23.

Le caractère raisonnable dépend des circonstances, comme la situation financière du cessionnaire proposé et l'usage qu'il compte faire des lieux. La documentation d'une sous-location est traitée séparément dans notre guide sur la sous-location commerciale.

Maintien dans les lieux après l'expiration du bail

Le locataire qui demeure en possession après l'expiration de son bail est dit « en surmaintien » ou « en maintien dans les lieux » (overholding ou holding over). La suite dépend principalement du bail. La plupart des baux commerciaux contiennent une clause de maintien dans les lieux qui convertit la location en location mensuelle à des conditions déterminées, souvent moyennant un loyer majoré.

Lorsque le bail est muet, la conduite des parties compte. Si le locateur accepte le loyer après l'expiration, la common law peut considérer qu'une location périodique est née. Le locateur peut aussi pratiquer une saisie-gagerie après la fin du bail, mais seulement dans le délai de six mois de l'art. 41 décrit plus haut.

Notre guide sur les clauses de renouvellement dans les baux ontariens explique le fonctionnement des conditions de renouvellement, qui sont souvent au cœur des différends en matière de maintien dans les lieux.

Les protections du locataire selon la Loi

On décrit souvent la CTA comme favorable au locateur, mais elle protège aussi les locataires. Les principales protections sont l'avis du par. 19(2) (généralement considéré comme non susceptible de renonciation), la levée de la déchéance en vertu de l'art. 20 et de l'art. 98 de la Loi sur les tribunaux judiciaires (que le bail ne peut écarter, sous réserve du par. 20(7)), ainsi que les limites à la saisie-gagerie décrites plus haut. L'autorisation de céder (par. 23(1)) et la compensation du loyer (par. 35(1)) sont des règles par défaut que le bail peut écarter. Le par. 35(1) prévoit que « Le locataire peut opposer en compensation d'un loyer échu une dette que lui doit le locateur ».

Notre guide sur la résiliation d'un bail commercial en Ontario explique comment un locataire peut lui-même mettre fin tôt à un bail.

La partie IV de l'époque de la COVID : un simple repère historique

En 2020, la Loi de 2020 visant à protéger les petites entreprises (L.O. 2020, chap. 10) a ajouté la partie IV (art. 79 à 87) à la CTA comme mesure temporaire liée à la COVID-19. Elle restreignait les expulsions et la saisie-gagerie visant les petites entreprises locataires admissibles pendant des périodes de non-exécution définies. La partie IV a depuis été abrogée (L.O. 2020, chap. 36, annexe 5, par. 1(2), en vigueur le 8 décembre 2022). En octobre 2026, elle n'offre aucune protection aux locataires commerciaux, et les règles ordinaires décrites dans ce guide s'appliquent.

Foire aux questions

Un locateur commercial peut-il expulser un locataire en changeant les serrures en Ontario?

Oui, dans des circonstances définies. Selon le par. 18(1) de la Loi sur la location commerciale, un locateur peut rentrer dans les lieux lorsque le loyer demeure impayé quinze jours, sauf disposition contraire du bail. La reprise de possession consiste généralement à changer les serrures. Pour les autres violations, le locateur doit d'abord signifier un avis du par. 19(2) et accorder un délai raisonnable pour y remédier. Contrairement à la location résidentielle, aucune ordonnance d'un tribunal administratif n'est requise.

Un locateur commercial doit-il donner un avis avant de résilier un bail?

Cela dépend de la violation. Pour le loyer impayé, le par. 18(1) n'exige ni mise en demeure formelle ni avis, bien que le bail puisse en exiger un. Pour les autres violations, le par. 19(2) exige un avis qui précise la violation, enjoint d'y remédier si possible et exige une indemnité, suivi d'un délai raisonnable pour s'y conformer. Les deux règles sont souvent confondues.

Un locateur peut-il saisir les biens d'un locataire pour se faire payer le loyer?

Oui, par la saisie-gagerie prévue aux art. 30 à 57 de la Loi, mais seulement pour l'arriéré de loyer et dans des limites strictes : généralement pas d'entrée par effraction, une saisie raisonnable seulement, généralement pas de biens de tiers, et avis, attente de cinq jours et évaluation sous serment avant la vente. Le locateur qui a résilié le bail ne peut ordinairement plus pratiquer de saisie-gagerie en vertu de celui-ci.

L'interdiction d'expulsion commerciale liée à la COVID est-elle toujours en vigueur?

Non. La partie IV de la Loi sur la location commerciale était une mesure temporaire de 2020 visant les petites entreprises locataires admissibles, et elle a été abrogée. Les règles ordinaires sur la rentrée, l'avis et la saisie-gagerie décrites dans ce guide s'appliquent maintenant.

Sources et ressources officielles

Lois de l'Ontario citées

1. Loi sur la location commerciale, L.R.O. 1990, chap. L.7
2. Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation, L.O. 2006, chap. 17
3. Loi sur les tribunaux judiciaires, L.R.O. 1990, chap. C.43, art. 98 (dispense contre les pénalités et les déchéances)
4. Loi sur les huissiers, L.R.O. 1990, chap. B.2
5. Loi sur l'exécution forcée, L.R.O. 1990, chap. E.24 (objets insaisissables)
6. Loi de 2020 visant à protéger les petites entreprises, L.O. 2020, chap. 10

Cet article fournit de l'information générale sur le droit ontarien et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation est différente. Parlez à un avocat de votre situation particulière.

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