Révision d'un bail commercial en Ontario : les points à vérifier avant de signer

La révision d'un bail commercial en Ontario devrait porter sur sept volets critiques : la structure du loyer et les coûts de TMI, les options de renouvellement et les clauses de maintien dans les lieux, la clause d'usage, les responsabilités d'entretien, la portée de la caution personnelle, les droits de cession et les dispositions de défaut. Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux sont largement non réglementés -- presque chaque terme est négociable, et une révision par un avocat est fortement recommandée avant la signature.

Signer un bail commercial représente souvent l'engagement financier le plus important qu'une petite ou moyenne entreprise prendra au cours de sa première décennie d'activité. Un bail de cinq ans, même pour un local modeste dans la région du Grand Toronto, peut facilement représenter des centaines de milliers de dollars en loyer total, et les clauses en petits caractères peuvent ajouter des dizaines de milliers de dollars -- voire coûter l'entreprise elle-même si les choses tournent mal.

Les baux commerciaux en Ontario sont régis par la Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7 (Loi sur la location commerciale), mais cette loi peut être largement modifiée par le bail lui-même. En pratique, le document que vous signez prévaut presque toujours sur la loi. C'est pourquoi une révision attentive -- idéalement avec un avocat en droit des sociétés et en droit commercial -- est essentielle avant de vous engager.

Pourquoi la révision d'un bail commercial en Ontario a plus d'importance qu'on le pense

Contrairement à la Residential Tenancies Act, qui établit un socle étendu de protections pour les locataires résidentiels, la Commercial Tenancies Act laisse l'essentiel de la relation à la négociation des parties. Il n'existe aucun contrôle des loyers au renouvellement. Il n'existe aucun droit automatique au renouvellement. Il n'existe aucune norme minimale pour la répartition des responsabilités d'entretien. Un propriétaire peut même changer les serrures dès le 16e jour suivant la date d'échéance du loyer en vertu de la loi, sans ordonnance judiciaire.

Ce sont les propriétaires qui rédigent les baux commerciaux. Ils les rédigent pour protéger leurs intérêts et leur investissement. Le document qui atterrit sur votre bureau est un point de départ, pas une offre finale. Chaque formulation -- de la définition des « frais d'exploitation » au délai de préavis pour le renouvellement -- est ouverte à la négociation, et un bail bien négocié peut faire épargner à une entreprise bien plus que les honoraires de l'avocat qui l'a révisé.

Chez Hadri Law, nous aidons régulièrement des propriétaires d'entreprises ontariennes à réviser et négocier des baux commerciaux dans les contextes du commerce de détail, des bureaux et de l'industriel. Les sections qui suivent couvrent les clauses qui contiennent le plus souvent des coûts cachés et des pièges.

Comprendre le type de bail que vous signez

La première question à se poser est : de quel type de bail s'agit-il? Les baux commerciaux en Ontario se répartissent généralement en deux grandes catégories : les baux bruts et les baux nets.

Bail brut

Dans un bail brut, le locataire verse un montant mensuel fixe et prévisible. Le propriétaire assume les taxes foncières, l'assurance du bâtiment et l'entretien des lieux. Les baux bruts sont plus faciles à budgéter et se rencontrent plus souvent dans les immeubles de bureaux plus anciens ou les petits immeubles autonomes.

Bail net

Un bail net transfère la responsabilité des coûts sur le locataire. Il en existe trois variantes courantes :

• Simple net (N) : Le locataire paie le loyer de base plus une quote-part des taxes foncières.
• Double net (NN) : Le locataire paie le loyer de base plus les taxes foncières et l'assurance du bâtiment.
• Triple net (NNN) : Le locataire paie le loyer de base plus les taxes, l'assurance et l'entretien des aires communes. Le bail triple net est de loin la structure la plus répandue dans les centres commerciaux de l'Ontario, les condos industriels et plusieurs immeubles commerciaux multilocataires.

Dans les baux nets, le montant que les locataires versent en plus du loyer de base s'appelle le « loyer additionnel », souvent désigné par l'acronyme TMI -- Taxes, Maintenance et Insurance -- ou CAM (Common Area Maintenance, frais d'aires communes). Le TMI est généralement estimé en début d'année et ajusté à la fin de l'année selon les dépenses réelles. Si les estimations du propriétaire ont été trop basses, le locataire peut être facturé pour la différence.

Lors de la négociation d'un bail net, exigez :

• Une liste précise et exhaustive de toutes les dépenses pouvant être incluses dans le TMI ou la CAM
• Un plafond annuel limitant la hausse des frais d'exploitation d'une année à l'autre
• Un droit d'audit vous permettant de vérifier les calculs du propriétaire
• L'exclusion expresse des dépenses en capital majeures (comme le remplacement de la toiture ou les améliorations structurelles) des coûts refacturés aux locataires

Loyer, indexations et déclencheurs de coûts cachés

Le loyer, ce n'est pas qu'un chiffre. Lors de la révision d'un bail commercial en Ontario, décomposez le loyer en ses éléments et confirmez que chacun est clairement défini.

Loyer de base et mesure de la superficie

Le loyer de base est habituellement exprimé en dollars par pied carré, sur une base annuelle. La question clé est de savoir comment cette superficie est mesurée. Deux mesures existent : la superficie utile (USF) ne tient compte que de l'espace que vous occupez réellement, tandis que la superficie locative (RSF) inclut une quote-part des aires communes de l'immeuble -- halls, corridors, cages d'ascenseur. L'écart entre les deux est le « facteur de charge », qui peut gonfler sensiblement le loyer du locataire sans ajouter d'espace utilisable.

Clauses d'indexation

La plupart des baux commerciaux prévoient des augmentations annuelles du loyer pendant la durée du bail. Les deux formules d'indexation les plus courantes sont un pourcentage fixe (typiquement de deux à quatre pour cent par année) et un ajustement lié à l'Indice des prix à la consommation (IPC). Peu importe la formule retenue, elle doit être clairement rédigée. Une formulation vague comme « le loyer sera ajusté annuellement en fonction des conditions du marché » est un signal d'alarme et invite les litiges futurs.

Loyer au renouvellement

La Commercial Tenancies Act n'impose aucun contrôle des loyers. Le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite à la fin du terme, et si le locataire n'a pas d'option de renouvellement, il peut se voir contraint de quitter les lieux ou d'accepter une hausse importante. Si votre bail inclut une option de renouvellement, confirmez la façon dont le loyer de renouvellement sera calculé. Le « loyer au prix du marché » est une formule fréquente, mais elle exige un mécanisme de règlement des différends (souvent l'arbitrage) au cas où les parties ne s'entendraient pas.

Dépôt de garantie

Les dépôts de garantie dans les baux commerciaux ontariens se situent généralement entre un et trois mois de loyer, parfois assortis du dernier mois de loyer versé d'avance. Le bail devrait préciser clairement ce que le dépôt couvre, à quelles conditions il sera remboursé et selon quel échéancier.

Durée du bail, droits de renouvellement et ce qui se passe à l'échéance

La durée du bail détermine la longueur de votre engagement et la souplesse dont vous disposez à mesure que votre entreprise évolue. Un terme initial de cinq ans est la norme pour un premier bail commercial. Des termes plus courts offrent de la flexibilité, mais exposent le locataire à un déménagement forcé ou à des hausses importantes au moment même où l'entreprise commence à décoller. Des termes plus longs offrent une stabilité, mais réduisent la capacité de s'adapter.

Options de renouvellement

Il n'existe pas de droit automatique au renouvellement en droit ontarien. Lorsqu'un bail à terme fixe arrive à échéance, le propriétaire peut simplement le laisser expirer et exiger que le locataire quitte les lieux ou négocie un nouveau bail selon ses conditions. Une option de renouvellement, négociée au moment de la signature initiale, est le seul moyen fiable de sécuriser une occupation continue.

Lors de la négociation d'une option de renouvellement, concentrez-vous sur :

• Le nombre de termes de renouvellement (idéalement au moins une option de cinq ans, souvent deux)
• La fenêtre d'exercice du préavis (généralement de six à douze mois avant l'expiration)
• La formule de calcul du loyer pendant le terme de renouvellement
• Les conditions, s'il y a lieu, rattachées à l'exercice de l'option

Les tribunaux ont appliqué de façon stricte les délais de préavis de renouvellement. Manquer la fenêtre, ne serait-ce que d'une journée, peut entraîner la perte de l'option.

Maintien dans les lieux après l'échéance

Si un locataire reste dans les lieux après l'expiration du bail sans nouvelle entente, il devient un locataire « en maintien » ou « en occupation prolongée ». L'article 58 de la Commercial Tenancies Act prévoit que lorsqu'un locataire se maintient volontairement dans les lieux, le loyer peut être réclamé au double du taux prévu au bail.

En pratique, propriétaires et locataires négocient souvent un taux de maintien plus bas -- couramment de 115 à 150 pour cent du loyer antérieur -- directement dans le bail. Si votre bail est silencieux sur le loyer de maintien, le taux statutaire peut s'appliquer. Négociez une clause de maintien explicite et un préavis raisonnable pour quitter les lieux après l'expiration.

Clause d'usage, exclusivité et heures permises

La clause d'usage définit les activités commerciales permises dans les lieux loués. Une clause d'usage trop étroite peut étouffer l'évolution naturelle de votre entreprise.

Prenons une boulangerie dont le bail ne permet que des « activités de boulangerie de détail ». Si cette locataire souhaite ensuite ajouter un comptoir café avec quelques tables, ou vendre des sandwiches préemballés, elle devra obtenir le consentement du propriétaire. Celui-ci peut alors exiger un loyer additionnel pour cet usage élargi -- ou le refuser carrément.

Négociez une clause d'usage suffisamment large pour accueillir une croissance raisonnable. Pour une entreprise alimentaire, la formulation « établissement de vente au détail d'aliments et de boissons et activités connexes » est bien plus fonctionnelle que « boulangerie uniquement ».

Exclusivité

Les commerçants de détail et les locataires de services devraient sérieusement envisager une clause d'exclusivité -- une promesse du propriétaire de ne pas louer d'espace dans le même immeuble ou centre commercial à un concurrent direct. Un café sans exclusivité peut se retrouver à partager un centre commercial avec une chaîne nationale six mois plus tard.

Un développement important mérite d'être souligné : depuis le 20 juin 2025, les parties privées disposent d'un accès élargi pour présenter des demandes en vertu de l'article 90.1 de la Loi sur la concurrence fédérale (Competition Act), qui vise les accords susceptibles de prévenir ou de diminuer sensiblement la concurrence, que les parties soient ou non des concurrents. Les clauses d'exclusivité qui restreignent indûment la concurrence dans un marché local peuvent faire l'objet d'un examen accru sous ce régime. Pour la plupart des clauses d'exclusivité légitimes impliquant un seul locataire, cela a peu de chances de poser problème, mais les propriétaires et locataires plus sophistiqués qui négocient des exclusivités de grande portée ou à l'échelle d'un portefeuille devraient prendre un avis juridique sur l'état actuel du droit.

Heures permises

Certains baux -- particulièrement ceux dans les centres commerciaux et les immeubles à usage mixte -- restreignent les heures d'exploitation. Si votre entreprise nécessite des opérations tôt le matin, tard en soirée ou les fins de semaine, confirmez que le bail autorise ces heures.

Entretien, réparations et améliorations locatives

La Commercial Tenancies Act ne répartit pas les responsabilités d'entretien entre le propriétaire et le locataire. Ce que le bail prévoit s'applique.

En général, les propriétaires sont responsables de l'enveloppe structurelle de l'immeuble -- la toiture, les fondations, les murs extérieurs et les systèmes CVCA structurels -- tandis que les locataires sont responsables de l'intérieur de leurs locaux, incluant le nettoyage, les réparations courantes et la plomberie et l'électricité intérieures. Mais chaque bail est différent, et certains propriétaires cherchent à transférer des systèmes majeurs au locataire.

La responsabilité du CVCA est un piège particulièrement coûteux. Le remplacement d'un système CVCA sur toiture peut atteindre des dizaines de milliers de dollars, et certains baux commerciaux imposent au locataire la responsabilité de « toutes les réparations et remplacements du CVCA ». Tenez bon : les remplacements majeurs en capital devraient demeurer la responsabilité du propriétaire, ou faire l'objet d'une formule négociée de partage des coûts ou d'un plafond.

Améliorations locatives et allocations pour aménagement

Lorsqu'un locataire doit aménager un local -- cloisons, électricité, plomberie, revêtement de sol ou équipement spécialisé -- les coûts peuvent être importants. Plusieurs propriétaires offrent une allocation pour aménagement locatif (Tenant Improvement Allowance, TIA), habituellement exprimée en dollars par pied carré, pour contribuer au financement des travaux.

Les points clés de négociation d'une TIA incluent :

• Le moment du versement de l'allocation (par étapes pendant la construction, ou par remboursement après l'achèvement)
• Si l'allocation couvre uniquement les « coûts durs » (main-d'œuvre, matériaux) ou également les « coûts mous » (conception, permis, honoraires professionnels)
• Qui est propriétaire des améliorations à la fin du bail -- par défaut, les améliorations locatives deviennent généralement la propriété du propriétaire
• Si le locataire sera tenu d'enlever les améliorations et de remettre les lieux dans leur état original à son départ

Cession, sous-location et flexibilité de sortie

Les circonstances d'affaires évoluent. Les propriétaires prennent leur retraite, les entreprises fusionnent, les emplacements deviennent obsolètes. Un bail commercial devrait vous laisser une voie raisonnable pour transférer l'obligation à quelqu'un d'autre.

Une cession est le transfert complet du bail à un nouveau locataire, qui prend votre place. Une sous-location est la location de tout ou partie des locaux à un sous-locataire, pendant que le locataire initial demeure responsable envers le propriétaire. Les cessions sont courantes lors de la vente d'une entreprise; les sous-locations le sont davantage lorsqu'un locataire réduit ses activités sans vouloir rompre complètement le bail.

Article 23 : Le consentement ne peut être refusé sans motif raisonnable

L'article 23 de la Commercial Tenancies Act prévoit qu'un bail commercial (conclu après le 1er septembre 1911) contenant une restriction à la cession, à la sous-location ou au transfert de possession doit être interprété comme interdisant au propriétaire de refuser son consentement sans motif raisonnable -- sauf si le bail écarte expressément cette règle.

Les tribunaux ont interprété « sans motif raisonnable » avec soin. Les propriétaires qui refusent leur consentement pour des motifs arbitraires, traînent les pieds pendant des semaines sans explication ou tentent d'utiliser le processus de consentement pour obtenir des concessions additionnelles ont été jugés en violation de la loi. Pour les locataires, il s'agit d'une protection réelle -- mais uniquement si le bail ne l'écarte pas explicitement.

Lors de la révision des clauses de cession et de sous-location, recherchez :

• Une formulation disant que le consentement « ne peut être refusé ni retardé sans motif raisonnable » (solide); évitez la formulation accordant au propriétaire un pouvoir « discrétionnaire absolu » (un signal d'alarme qui écarte la protection par défaut de l'article 23)
• Un délai de réponse -- par exemple, le propriétaire doit répondre dans les quinze jours ouvrables
• Des critères clairs et objectifs définissant un locataire de remplacement acceptable
• Le droit de céder dans le cadre d'une vente de bonne foi de l'entreprise, sans conditions additionnelles imposées par le propriétaire

Cautions personnelles : se protéger en tant que propriétaire d'entreprise

Pour les entreprises récentes, les propriétaires exigent fréquemment une caution personnelle du dirigeant. Une caution personnelle est une promesse d'un particulier -- presque toujours l'actionnaire principal -- de payer le loyer si le locataire corporatif fait défaut. Elle annule effectivement la protection en responsabilité acquise par l'incorporation.

Soyez attentif à ces signaux d'alarme :

• Une caution illimitée couvrant la durée totale du bail et tout renouvellement
• Une caution qui survit à une cession (de sorte que vous demeurez responsable même après avoir vendu l'entreprise à un acheteur qualifié)
• Une responsabilité « solidaire » avec des co-cautions, de sorte que chacun de vous peut être poursuivi pour le montant total

Lorsqu'une caution personnelle est inévitable, négociez-en la portée. Les compromis courants incluent :

• Une caution limitée dans le temps (ne couvrant que les douze ou vingt-quatre premiers mois)
• Une caution plafonnée (limitée à trois ou six mois de loyer)
• Une libération automatique une fois que l'entreprise atteint un seuil défini de revenus ou d'exploitation
• Une libération lors de la cession à un locataire de remplacement solvable

Tout aussi important : confirmez que le locataire nommé au bail est bien l'entité corporative, pas vous personnellement. Signer le bail à titre personnel vous rend directement responsable, sans même qu'une clause de caution soit nécessaire.

Défaut, recours du propriétaire et délais de remédiation

Le bail devrait définir clairement ce qui constitue un défaut du locataire, les recours dont dispose le propriétaire et l'occasion donnée au locataire de corriger la situation avant que ces recours ne soient déclenchés.

Les défauts courants incluent le non-paiement du loyer, la violation de la clause d'usage, le défaut de maintenir une assurance et la cession ou la sous-location non autorisée.

En vertu de la Commercial Tenancies Act, les propriétaires disposent de recours importants en cas de non-paiement du loyer :

• Saisie-gagerie (distress) : Le propriétaire peut saisir et vendre les biens du locataire dans les lieux pour recouvrer le loyer impayé, sans ordonnance judiciaire. Le propriétaire doit conserver les biens saisis pendant cinq jours et donner un avis du montant dû avant de procéder à la vente.
• Changement de serrures : Le propriétaire peut résilier le bail en changeant les serrures dès le 16e jour suivant l'échéance du loyer, mettant ainsi fin à la location.
• Reprise de possession : Le propriétaire peut entrer et reprendre possession des lieux pour résilier le bail en cas de violation.

Le propriétaire doit choisir entre la saisie-gagerie et la résiliation -- il ne peut pas à la fois maintenir le bail en vie (par la saisie-gagerie) et y mettre fin (en changeant les serrures) sur la base du même défaut.

Pour vous protéger, négociez des délais de remédiation explicites. Une structure typique est de cinq à dix jours pour remédier à un défaut de paiement après avis écrit, et de quinze à trente jours pour remédier à une violation non monétaire. Sans délai contractuel de remédiation, la loi n'offre qu'une protection limitée.

Questions fréquentes sur les baux commerciaux en Ontario

Ai-je besoin d'un avocat pour réviser un bail commercial en Ontario?

Sur le plan légal, non -- aucune règle n'exige qu'un avocat révise un bail commercial en Ontario. En pratique, oui. Les baux commerciaux sont longs, complexes et largement favorables au propriétaire. Une révision par un avocat coûte généralement une petite fraction de ce qu'une seule clause problématique peut coûter sur un terme de cinq ou dix ans.

Quelle est la différence entre un bail brut et un bail net?

Dans un bail brut, le locataire verse un montant fixe et le propriétaire assume les taxes foncières, l'assurance et l'entretien. Dans un bail net, le locataire paie le loyer de base plus une partie ou la totalité des frais d'exploitation. La plupart des centres commerciaux et immeubles multilocataires de l'Ontario utilisent des baux triple net (NNN), où le locataire paie une quote-part de toutes les dépenses d'exploitation.

Un propriétaire peut-il refuser de me laisser céder mon bail commercial?

Si le bail exige le consentement du propriétaire, l'article 23 de la Commercial Tenancies Act interdit généralement au propriétaire de refuser ce consentement sans motif raisonnable -- sauf si le bail écarte explicitement cette règle. Les tribunaux ont jugé déraisonnables les délais injustifiés, les refus arbitraires et les tentatives d'obtenir des concessions additionnelles.

Un propriétaire commercial peut-il augmenter le loyer en Ontario?

Oui. Il n'existe pas de contrôle des loyers pour les baux commerciaux en Ontario. Pendant la durée du bail, les augmentations sont régies par la formule d'indexation prévue au bail. Au renouvellement, le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite, sous réserve uniquement de toute formule de loyer de renouvellement négociée dans le bail.

Que signifie la « jouissance paisible » dans un bail commercial?

La jouissance paisible est un principe de common law (également préservé dans la législation ontarienne sur la propriété) qui confère au locataire le droit d'utiliser les lieux loués sans ingérence déraisonnable du propriétaire. Il ne s'agit pas d'une question de bruit -- cela signifie que l'usage et la possession des lieux par le locataire doivent demeurer paisibles et sans perturbation.

Sources et ressources officielles

Lois ontariennes citées

1. Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7
2. Conveyancing and Law of Property Act, R.S.O. 1990, c. C.34

Lois fédérales citées 3. Competition Act, R.S.C. 1985, c. C-34 -- Article 90.1

Orientations gouvernementales officielles 4. Gouvernement de l'Ontario -- Location de locaux commerciaux en Ontario 5. Bureau de la concurrence Canada -- Bulletin sur l'accès privé au Tribunal de la concurrence

Ressources utiles7. CanLII -- Commercial Tenancies Act (texte intégral)

Contactez Hadri Law

Si vous négociez un nouveau bail commercial, en renouvelez un ou cherchez à comprendre vos options comme locataire, obtenir un avis juridique avant de signer est l'un des investissements à plus forte valeur que vous puissiez faire pour votre entreprise. Un bail bien révisé peut épargner plusieurs fois le coût de la révision -- et un bail mal révisé peut coûter l'entreprise elle-même.

L'équipe de droit des sociétés et de droit commercial de Hadri Law, dirigée par la fondatrice Nassira El Hadri et l'avocat en droit des sociétés Nicholas Dempsey, possède une vaste expérience de la révision et de la négociation de baux commerciaux pour des propriétaires d'entreprises ontariennes dans les contextes du commerce de détail, des bureaux et de l'industriel.

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Cet article fournit de l'information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque bail commercial et chaque situation d'affaires est différente. Contactez un avocat pour discuter de votre situation particulière.