Résilier un bail commercial en Ontario : options juridiques et démarches

Oui, il est possible de résilier un bail commercial en Ontario — mais la démarche n'a rien de simple. Contrairement aux baux résidentiels, il n'existe aucun droit automatique permettant de donner un préavis et de partir. Le locataire commercial dispose de cinq voies légitimes : une clause de résiliation anticipée, une entente de résiliation à l'amiable, la cession ou la sous-location, une allégation de manquement du bailleur, ou encore une doctrine juridique comme la force majeure ou la frustration du contrat. Chaque option comporte ses coûts, ses délais et ses risques.

Ce texte passe en revue chacune de ces options, la marche à suivre pour y recourir, et les conséquences d'un départ sans fondement juridique.

Pourquoi résilier un bail commercial en Ontario n'est pas comme un bail résidentiel

Les baux commerciaux sont traités comme des contrats à part entière, et non comme des conventions de logement réglementées. La Residential Tenancies Act (loi sur la location à usage d'habitation) ne s'y applique pas. Les locations commerciales en Ontario sont plutôt régies par la Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c. L.7 (la loi ontarienne sur la location commerciale, ci-après la « CTA ») — et surtout, par les clauses précises du bail lui-même.

La CTA établit certaines règles de base sur la cession, la sous-location, les recours du bailleur et les préavis. Mais la plupart des baux commerciaux sont des documents lourdement négociés qui peuvent élargir, restreindre ou écarter ces règles supplétives. Vos droits et obligations dépendent donc avant tout du texte exact de votre bail.

Les conséquences d'une erreur sont lourdes. Un locataire qui abandonne un bail commercial sans fondement juridique peut être tenu responsable de la totalité du loyer restant — chaque mois, jusqu'à l'échéance du bail ou jusqu'à ce que le bailleur trouve un nouveau locataire. Sur un bail de cinq ans dont il reste trois ans, cela représente trois années de loyer potentiellement dues. Les dépôts de garantie sont généralement perdus. Et les bailleurs en Ontario disposent de recours robustes, notamment le changement de serrures et la saisie des biens.

Avant toute démarche, relisez votre bail et consultez un avocat spécialisé en bail commercial.

Vos options pour résilier un bail commercial en Ontario

Les cinq options qui suivent constituent les voies juridiques reconnues pour mettre fin à un bail commercial avant terme en Ontario. Certaines exigent la coopération du bailleur, d'autres dépendent des faits précis de votre situation. Commencez par l'étape 1 et progressez dans l'ordre.

Étape 1 : Examinez votre bail à la recherche d'une clause de résiliation anticipée

La première démarche pour résilier un bail commercial en Ontario consiste à lire votre bail attentivement — en entier.

Beaucoup de baux commerciaux contiennent une clause de résiliation anticipée (parfois appelée option de sortie ou clause de démolition). Il s'agit d'une disposition négociée qui permet à l'une des parties — ou précisément au locataire — de mettre fin au bail avant son terme, généralement moyennant :

• Un préavis écrit donné un certain nombre de mois à l'avance (souvent 3 à 6 mois)
• Une indemnité de résiliation (souvent équivalente à plusieurs mois de loyer)
• Des conditions précises à respecter (par exemple : aucun défaut de paiement, un certain nombre d'années écoulées dans le terme)

Si votre bail renferme une telle clause et que vous en remplissez les conditions, il s'agit de votre porte de sortie la plus nette. Suivez la procédure au pied de la lettre — un préavis non conforme ou une condition manquée peut invalider la clause.

Repérez également :

• Les clauses de démolition — qui permettent au bailleur (et parfois au locataire) de résilier en cas de réaménagement de l'immeuble
• Les clauses de relocalisation — qui donnent au bailleur le droit de vous déplacer au sein de l'immeuble ou de résilier
• Les options de résiliation liées à certains événements (p. ex., le départ d'un colocataire, ou des ventes qui chutent sous un seuil dans un contexte de commerce de détail)

Si aucune de ces clauses n'existe, passez à l'option suivante.

Étape 2 : Négociez une entente à l'amiable (remise du bail)

Si votre bail ne comporte aucune clause de résiliation anticipée, la négociation directe avec le bailleur est souvent la voie la plus réaliste.

Une remise de bail (lease surrender) est une entente mutuelle par laquelle vous et le bailleur mettez fin au bail avant son expiration. Les deux parties signent un acte de remise qui libère chacune de ses obligations futures. Les modalités sont entièrement négociables et peuvent inclure :

• Une date de remise (quand vous libérez les lieux)
• Un paiement de remise versé par vous au bailleur (en compensation du loyer futur perdu)
• Le traitement du dépôt de garantie (restitué, partiellement restitué ou retenu)
• Les obligations de remise en état (si vous devez rendre les lieux dans leur état d'origine)

Pourquoi un bailleur accepterait-il ? Plus souvent qu'on ne le pense. Si le marché de l'immobilier commercial est vigoureux et que le bailleur estime pouvoir relouer à un tarif supérieur, il peut voir votre départ d'un bon œil. Si vous êtes un locataire en difficulté qui paie irrégulièrement, une remise propre peut être préférable à une longue procédure pour défaut.

L'essentiel est d'entamer cette conversation avant d'être en défaut, tant que vous avez encore quelque chose à proposer. Dès que vous cessez de payer le loyer, votre position de négociation faiblit considérablement.

Faites examiner toute entente de remise par un avocat avant de signer. La documentation doit vous libérer correctement du bail — une remise mal rédigée peut laisser subsister des obligations ambiguës.

Étape 3 : Cession ou sous-location

Si le bailleur refuse la négociation d'une remise, trouver quelqu'un pour reprendre votre bail constitue une autre voie légitime pour sortir d'un bail commercial en Ontario.

La cession (assignment) consiste à transférer l'intégralité du bail à un nouveau locataire. Vous sortez, il entre, et il devient lié au bailleur pour la durée restante. Dans la plupart des cas, vous êtes libéré de toute responsabilité future une fois la cession valablement conclue — mais certains baux conservent la responsabilité du locataire d'origine à titre de garant.

La sous-location (subletting) signifie que vous trouvez un occupant qui occupe les lieux en vertu d'une entente distincte avec vous, tandis que vous demeurez responsable envers le bailleur. Vous continuez de payer le loyer ; votre sous-locataire vous paie. Cette solution est moins nette que la cession, car vous demeurez responsable tout au long du terme.

La règle du consentement est ici déterminante. La plupart des baux commerciaux contiennent une clause exigeant le consentement du bailleur avant toute cession ou sous-location. Cependant, en vertu de l'article 23(1) de la Commercial Tenancies Act, lorsqu'un bail contient une telle restriction, le consentement du bailleur ne peut être refusé de manière déraisonnable — sauf si le bail prévoit expressément le contraire. Si un bailleur refuse son consentement sans motif légitime, le locataire peut demander à la Cour supérieure de justice de l'Ontario (Ontario Superior Court of Justice) une ordonnance autorisant la cession ou la sous-location.

Motifs légitimes de refus par le bailleur :

• Le locataire proposé n'a pas la capacité financière pour respecter les obligations du bail
• L'usage proposé contrevient à l'usage permis au bail
• Le locataire proposé est un concurrent d'un autre locataire de l'immeuble

Motifs illégitimes (potentiellement déraisonnables) :

• Un refus général sans motif énoncé
• Exiger un loyer plus élevé du nouveau locataire comme condition
• Utiliser le consentement comme levier pour renégocier le bail

La démarche pour une cession : repérer un locataire de remplacement qualifié, transmettre une demande écrite au bailleur avec les renseignements sur le cessionnaire proposé, attendre une réponse écrite dans un délai raisonnable, et conclure une convention de cession formelle si le consentement est donné.

Étape 4 : Invoquer un manquement du bailleur au bail

Si le bailleur a manqué de façon substantielle à ses obligations au bail, vous pourriez avoir des motifs juridiques pour considérer le bail comme résilié.

Manquements courants du bailleur dans un bail commercial :

• Défaut d'entretien de la structure de l'immeuble ou des aires communes dans l'état convenu
• Défaut de fournir les services promis au bail (chauffage, CVC, sécurité, services publics)
• Atteinte à la jouissance paisible (autres locataires laissés libres de perturber vos activités, bailleur qui entre sans préavis approprié)
• Non-réalisation des améliorations locatives convenues
• Fausse déclaration au moment de la signature sur l'état ou l'usage des lieux

Cette option exige une documentation rigoureuse et un avis juridique avant d'agir. Les conséquences d'une erreur sont sérieuses : si vous quittez les lieux ou cessez de payer le loyer en invoquant un manquement du bailleur, et qu'un tribunal conclut par la suite que le manquement n'était pas substantiel ou n'a pas été dûment établi, c'est vous qui devenez la partie défaillante. Vous pourriez alors être exposé à l'entière responsabilité décrite dans la section sur les conséquences ci-dessous.

Si vous estimez que votre bailleur est en manquement :

1. Documentez tout par écrit — photographiez les conditions, envoyez des courriels, conservez les traces de toutes les communications
2. Transmettez un avis formel écrit de manquement au bailleur, en précisant l'obligation non respectée et en lui laissant un délai raisonnable pour y remédier
3. N'abandonnez pas les lieux et ne cessez pas de payer le loyer sans avoir obtenu un avis juridique
4. Si le manquement n'est pas corrigé, consultez un avocat sur vos options — qui peuvent inclure la retenue du loyer, un recours ordonné par le tribunal, ou, dans les cas graves, le traitement du bail comme répudié

Étape 5 : Force majeure ou frustration du contrat

Dans des circonstances limitées, des événements extérieurs hors du contrôle des parties peuvent servir de fondement à la résiliation d'un bail commercial en Ontario.

La force majeure ne s'applique que si votre bail contient une clause de force majeure précise. Ces clauses énumèrent des événements — catastrophes naturelles, pandémies, guerre, ordres gouvernementaux — qui libèrent l'une ou l'autre des parties de leur exécution. La portée, les conditions de déclenchement et les recours varient considérablement. Certaines clauses suspendent temporairement les obligations ; d'autres permettent la résiliation. Si votre bail contient une telle clause, son libellé exact fait loi.

La frustration du contrat est une doctrine de common law qui s'applique lorsqu'un événement imprévu, non causé par l'une ou l'autre des parties, rend impossible la réalisation de la finalité fondamentale du contrat. En Ontario, la Frustrated Contracts Act, RSO 1990, c. F.34 (loi ontarienne sur les contrats frustrés) régit ce qui se passe lorsqu'un contrat est jugé frustré.

Le seuil pour la frustration est très élevé. Les tribunaux ne concluent pas à la légère qu'un bail commercial est frustré. Une hausse des coûts, une baisse de viabilité commerciale ou des fermetures temporaires ne suffisent généralement pas. Durant la pandémie de COVID-19, la plupart des tribunaux ontariens ont refusé de conclure que les baux commerciaux étaient frustrés par les seules restrictions pandémiques.

Situations où la frustration peut être retenue :

• Destruction physique totale des lieux loués
• Un ordre gouvernemental qui interdit de façon permanente et spécifique l'usage des lieux à la fin permise (et non une simple restriction d'horaires ou de capacité)
• L'expropriation de la propriété

Ne présumez pas que la frustration s'applique à votre situation sans avis juridique. Cette option exige une analyse juridique des faits précis et du libellé exact de votre bail.

Ce qui arrive si vous rompez un bail commercial sans fondement juridique

Comprendre les conséquences est essentiel avant de décider comment procéder pour résilier un bail commercial en Ontario sans base juridique valable.

Responsabilité du loyer restant : Si vous abandonnez le bail sans motif valable, vous demeurez responsable du loyer pour le reste du terme. Le bailleur peut vous poursuivre pour ce montant. Une nuance importante s'impose : selon la règle établie de longue date dans l'arrêt Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co. Ltd, 1971 CanLII 123 (CSC), un bailleur commercial qui refuse d'accepter la répudiation du bail par le locataire peut maintenir le bail en vigueur et continuer à réclamer le loyer sans obligation de chercher un nouveau locataire. Cependant, cette règle est actuellement devant la Cour suprême du Canada — la CSC a accordé l'autorisation d'appel dans Aphria Inc. c. Canada Life Assurance Company en juin 2025 et a entendu l'affaire le 18 février 2026. Une décision pourrait modifier cet état du droit. Un locataire commercial ne doit pas tenir pour acquis que le bailleur sera tenu de limiter ses pertes sans avis juridique à jour.

Perte du dépôt de garantie : Dans la majorité des cas, le bailleur retiendra le dépôt de garantie pour l'appliquer à ses pertes.

Recours du bailleur en vertu de la CTA :

• Changement de serrures : Si le loyer accuse un retard de 16 jours ou plus, le bailleur peut changer les serrures et évincer le locataire (avec obligation de permettre un accès raisonnable pour récupérer ses biens)
• Saisie-gagerie (distress) : Le bailleur peut saisir et vendre des biens personnels se trouvant dans les lieux loués pour couvrir le loyer impayé, après préavis et conservation des biens pendant cinq jours
• Recours judiciaire : Le bailleur peut poursuivre pour les arriérés et les dommages-intérêts devant la Cour des petites créances (pour des montants inférieurs à 50 000 $) ou la Cour supérieure de justice

Pénalité de maintien en possession : Si un locataire à terme fixe demeure dans les lieux après que le bailleur lui a demandé de partir, la CTA prévoit une pénalité de deux mois de loyer pour chaque mois durant lequel le locataire reste, en plus des frais applicables.

Incidence sur le crédit et l'activité : Des obligations locatives non réglées peuvent affecter votre crédit et votre capacité à obtenir de futurs locaux commerciaux.

Démarches pratiques avant d'agir

Quelle que soit l'option qui s'applique à votre situation, prenez ces mesures avant toute chose :

1. Lisez votre bail — en entier. Cherchez précisément les clauses de résiliation anticipée, les dispositions sur la cession, les clauses de force majeure et les exigences de préavis
2. Obtenez d'abord un avis juridique — Le droit du bail commercial est complexe et très dépendant des faits. Un avocat peut vous dire quelles options s'offrent à vous compte tenu de votre bail et de votre situation
3. Ne quittez pas simplement les lieux — Partir sans suivre une procédure juridique crée l'exposition financière maximale
4. Continuez de payer le loyer pendant les négociations — Suspendre les paiements déclenche les recours d'exécution du bailleur et affaiblit votre position
5. Documentez tout — Si vous comptez invoquer un manquement du bailleur, documentez soigneusement les conditions et les communications dès le début
6. Négociez par écrit — Toute entente avec le bailleur devrait être consignée par écrit et revue par un avocat avant signature

Questions fréquentes sur la résiliation d'un bail commercial en Ontario

Un locataire commercial peut-il résilier son bail en Ontario ?

Oui. Un locataire commercial en Ontario peut légalement sortir d'un bail avant son terme par une clause de résiliation prévue au bail, une entente de remise convenue avec le bailleur, une cession ou une sous-location à un locataire de remplacement, l'invocation d'un manquement substantiel du bailleur, ou la frustration du contrat. Il n'existe toutefois aucun droit automatique de résiliation, et chaque option a ses exigences propres. Il est recommandé d'obtenir un avis juridique avant d'agir.

Quelles sont les pénalités pour avoir rompu un bail commercial en Ontario ?

Si un locataire commercial rompt un bail sans fondement juridique, il peut être tenu responsable de la totalité du loyer restant prévu au bail, perdre son dépôt de garantie, subir une saisie-gagerie (saisie de ses biens) et faire l'objet d'un recours judiciaire. S'il demeure dans les lieux après qu'on lui a demandé de partir, la Commercial Tenancies Act prévoit une pénalité de deux mois de loyer par mois, en plus des frais.

Un bailleur peut-il refuser qu'un locataire commercial cède son bail en Ontario ?

Un bailleur peut refuser, mais en vertu de l'article 23(1) de la Commercial Tenancies Act, ce refus ne peut être déraisonnable — sauf si le bail autorise expressément un refus général. Si un bailleur refuse sans motif valable, le locataire peut demander à la Cour supérieure de justice de l'Ontario une ordonnance autorisant la cession. Constituent des motifs valables de refus, entre autres, l'insuffisance de capacité financière du locataire proposé ou un conflit d'usage.

Quelle est la différence entre sous-louer et céder un bail commercial en Ontario ?

Une cession transfère l'intégralité du bail à un nouveau locataire, qui traite alors directement avec le bailleur. Le locataire d'origine est généralement libéré (sauf stipulation contraire dans la convention de cession). Une sous-location crée une nouvelle convention entre vous et un sous-locataire — vous demeurez lié au bailleur pour la totalité du loyer et des obligations. La cession est généralement préférable pour un locataire qui souhaite une sortie nette.

Un bailleur commercial en Ontario doit-il trouver un nouveau locataire après le départ d'un locataire ?

Selon la règle générale, lorsqu'un bailleur accepte la répudiation du bail par le locataire, il doit faire des efforts raisonnables pour relouer les lieux et limiter ses pertes. Cependant, selon la doctrine Highway Properties (1971 CanLII 123, CSC — actuellement sous examen par la CSC dans Aphria, entendu le 18 février 2026), un bailleur qui refuse d'accepter la répudiation et maintient le bail en vigueur pourrait ne pas être tenu de limiter ses pertes. Comme le droit en la matière est incertain en attendant une décision de la Cour suprême du Canada, un locataire devrait obtenir un avis juridique à jour avant de supposer que le bailleur sera obligé de trouver un remplaçant.

Que se passe-t-il si je cesse simplement de payer le loyer de mon bail commercial en Ontario ?

Si vous cessez de payer le loyer sans quitter les lieux, votre bailleur peut changer les serrures une fois le loyer en retard de 16 jours ou plus et chercher à vous évincer. Il peut également exercer la saisie-gagerie — saisir et vendre les biens personnels sur les lieux pour recouvrer le loyer impayé. Si vous quittez mais cessez de payer, le bailleur peut vous poursuivre pour la totalité du loyer restant. Cesser unilatéralement les paiements de loyer comporte de grands risques en l'absence de fondement juridique.

Quel préavis un locataire commercial doit-il donner pour mettre fin à un bail en Ontario ?

Pour une location commerciale au mois le mois, un préavis écrit d'au moins un mois est requis, le bail se terminant le dernier jour du mois de location. Pour un bail à terme fixe, le bail prend fin à la date prévue et aucun préavis n'est requis pour l'expiration normale — mais une résiliation anticipée exige soit un droit contractuel, soit un fondement juridique. Les exigences de préavis pour la cession ou la remise dépendent de ce que prévoit votre bail.

Puis-je résilier mon bail commercial si mon bailleur n'entretient pas la propriété ?

Possiblement. Si le bailleur a manqué de façon substantielle à une obligation d'entretien prévue au bail et qu'il a refusé d'y remédier après avis écrit, le locataire peut avoir des motifs de traiter le bail comme résilié. L'analyse dépend des faits et comporte un risque réel : si un tribunal estime que le manquement n'était pas substantiel, c'est vous qui êtes en défaut. Documentez tous les problèmes par écrit, donnez un avis formel écrit et obtenez un avis juridique avant de quitter les lieux.

Sources et ressources officielles

Lois ontariennes citées

1. Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c. L.7 — Loi régissant la location commerciale en Ontario, incluant les règles sur le consentement à la cession (art. 23), les recours du bailleur, la saisie-gagerie et les pénalités de maintien en possession
2. Frustrated Contracts Act, RSO 1990, c. F.34 — Régit ce qui se passe lorsqu'un contrat est jugé frustré en droit ontarien

Jurisprudence fédérale

3. Highway Properties Ltd v Kelly, Douglas and Co. Ltd, 1971 CanLII 123 (CSC) — Arrêt de la Cour suprême du Canada établissant quatre options offertes au bailleur en cas de répudiation du locataire, dont le maintien du bail sans obligation de limiter les pertes ; actuellement sous examen de la CSC

Ressources gouvernementales utiles

4. Renting Commercial Property in Ontario — Gouvernement de l'Ontario — Vue d'ensemble officielle des règles de location commerciale, des recours, de la procédure de changement de serrures, de la saisie-gagerie et des pénalités de maintien en possession
5. Commercial Tenancies Act — CanLII — Texte intégral à jour de la Commercial Tenancies Act

Contactez Hadri Law

Résilier un bail commercial en Ontario est l'une des décisions les plus lourdes de conséquences qu'un dirigeant d'entreprise puisse prendre. Les options juridiques à votre disposition dépendent de votre bail, de la coopération de votre bailleur et des faits de votre situation.

Nassira El Hadri et l'équipe de Hadri Law conseillent les entreprises ontariennes sur les litiges de bail commercial, la négociation des remises, la cession et tous les aspects du droit de la location commerciale. Nous servons nos clients en anglais, français, espagnol et catalan.

Appelez-nous au (437) 974-2374 pour une consultation gratuite. Nous vous aiderons à comprendre vos options et à prendre les bonnes mesures pour protéger votre entreprise.

Le présent texte est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un avis juridique. Le droit du bail commercial est fonction des faits. Consultez un avocat pour votre situation particulière.