Impôt sur le transfert de biens-fonds pour les propriétés commerciales en Ontario : taux, MLTT de Toronto et options de planification

Lorsque vous achetez un immeuble commercial en Ontario, l'impôt sur le transfert de biens-fonds (Land Transfer Tax) sur une propriété commerciale figure parmi les frais de clôture les plus élevés, et parmi les moins bien compris. En Ontario, l'impôt sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale varie de 0.5% à 2.0% du prix d'achat, calculé de façon marginale, sans remboursement pour les acheteurs d'une première propriété. Si la propriété se trouve dans les limites de la Ville de Toronto, un impôt municipal sur le transfert de biens-fonds (Municipal Land Transfer Tax) équivalent double pratiquement la facture. Ce guide explique comment l'impôt est calculé, ce que Toronto ajoute, quels allègements résidentiels ne s'appliquent pas, et les options de planification légitimes offertes aux acheteurs constitués en société.

Les chiffres présentés ici proviennent du ministère des Finances de l'Ontario, de la Ville de Toronto et de la Land Transfer Tax Act (Loi sur les droits de cession immobilière). Comme l'impôt sur le transfert de biens-fonds (LTT) peut atteindre six chiffres dans une opération de marché intermédiaire, il doit figurer dans votre budget et dans votre lettre d'intention dès le premier jour, et non constituer une surprise à la clôture.

Ce qui déclenche l'impôt sur le transfert de biens-fonds et qui le paie

La plupart des acheteurs présument que la LTT n'est déclenchée que lorsqu'un acte est enregistré. C'est l'un des faits générateurs, mais pas le seul. En vertu de la Land Transfer Tax Act, l'impôt prend naissance dans deux situations : l'enregistrement d'une cession en vertu de l'article 2, et la disposition non enregistrée d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds en vertu de l'article 3. Les deux événements sont imposables et, depuis le 19 juillet 1989, les deux sont imposés aux mêmes taux.

La portée de l'impôt est plus large que ne le laisse entendre l'expression « transfert de biens-fonds ». Le terme « bien-fonds » est défini de façon large et englobe les bâtiments, les structures, les accessoires fixes, les intérêts à bail, les options et l'achalandage attribuable à l'emplacement, et non seulement le terrain nu. La « valeur de la contrepartie » est tout aussi large. Elle comprend le prix d'achat, majoré des passifs pris en charge, des avantages conférés au vendeur et du coût des améliorations ou des rénovations qui font partie de l'entente.

C'est l'acheteur qui paie l'impôt. Il s'agit d'un frais de clôture, exigible au moment de l'enregistrement, sans possibilité de versements échelonnés. L'impôt sur le transfert de biens-fonds sur les propriétés commerciales en Ontario s'applique dans toute la province. L'impôt municipal sur le transfert de biens-fonds de Toronto (Municipal Land Transfer Tax) constitue une couche distincte et additionnelle qui ne vise que les propriétés situées à l'intérieur des limites de la Ville de Toronto. Si votre propriété se trouve à Mississauga, Vaughan ou Markham, vous ne payez que l'impôt provincial. La différence entre « à l'intérieur de Toronto » et « la région du Grand Toronto (RGT) » représente donc des dizaines de milliers de dollars, et elle devrait être confirmée avant la clôture.

Comment l'impôt sur le transfert de biens-fonds est-il calculé en Ontario pour une propriété commerciale

L'impôt provincial sur le transfert de biens-fonds de l'Ontario est calculé de façon marginale au moyen de quatre tranches. Chaque taux ne s'applique qu'à la portion du prix d'achat qui se situe dans la tranche correspondante, de la même manière que les tranches d'impôt sur le revenu.

(Source : ministère des Finances de l'Ontario, Calculating Land Transfer Tax, tranches en vigueur depuis le 1er janvier 2017.)

Il y a ici un point important propre au commercial. Les propriétés résidentielles comportent une cinquième tranche de 2.5% qui s'applique à la contrepartie supérieure à $2,000,000 lorsque le bien-fonds contient une ou deux résidences unifamiliales. Cette tranche de 2.5% ne s'applique pas aux propriétés commerciales. Un achat commercial plafonne à 2.0%, peu importe l'ampleur du prix. C'est l'un des rares domaines où les acheteurs commerciaux sont traités plus favorablement que les acheteurs résidentiels.

Pour tout achat commercial supérieur à $400,000, il n'est pas nécessaire de parcourir chaque tranche. Une formule abrégée donne l'impôt provincial exact :

Impôt provincial (LTT) = (prix d'achat x 2%) moins $3,525

Pour comprendre pourquoi ce raccourci fonctionne, voici le calcul complet par tranches pour une propriété commerciale de $3,000,000 achetée à l'extérieur de Toronto :

• Premiers $55,000 à 0.5% = $275
• $55,000.01 à $250,000 à 1.0% = $1,950
• $250,000.01 à $400,000 à 1.5% = $2,250
• $400,000.01 à $3,000,000 à 2.0% = $52,000
• Impôt provincial total (LTT) = $56,475

Le raccourci le confirme : ($3,000,000 x 2%) moins $3,525 = $56,475. La constante de $3,525 restitue simplement l'écart entre le taux uniforme de 2% et les taux inférieurs qui s'appliquent réellement aux premiers $400,000.

Impôt municipal sur le transfert de biens-fonds de Toronto sur les propriétés commerciales

Si la propriété est située dans les limites de la Ville de Toronto, un deuxième impôt s'ajoute à l'impôt provincial. Le conseil municipal de Toronto a adopté l'impôt municipal sur le transfert de biens-fonds sur les propriétés commerciales en vertu de la City of Toronto Act, 2006 (Loi de 2006 sur la cité de Toronto), et il fonctionne comme un quasi-double de l'impôt provincial pour les acheteurs commerciaux.

Pour les propriétés non résidentielles et commerciales, les tranches de la MLTT de Toronto reproduisent exactement les tranches provinciales :

(Source : Ville de Toronto, Municipal Land Transfer Tax Rates and Fees.)

Comme les tranches commerciales sont identiques, un acheteur commercial de Toronto paie environ le double de la LTT d'un achat identique ailleurs en Ontario. Pour reprendre l'exemple de $3,000,000, l'acheteur torontois ajoute $56,475 de plus en MLTT, ce qui porte le fardeau total de l'impôt sur le transfert de biens-fonds à environ $112,950.

Toronto a instauré de nouvelles tranches progressives de MLTT pour les propriétés résidentielles de grande valeur, en vigueur depuis le 1er avril 2026, avec des taux atteignant jusqu'à 8.60% pour les résidences de luxe comptant au plus deux logements unifamiliaux. Ces tranches de luxe ne visent que les propriétés résidentielles. Elles ne touchent pas les opérations commerciales ou non résidentielles, qui demeurent assujetties à la structure à quatre tranches ci-dessus. La Ville de Toronto met à disposition un calculateur de MLTT en ligne que les acheteurs commerciaux peuvent utiliser pour estimer leur obligation avant la clôture.

L'interaction entre l'impôt provincial et l'impôt municipal, ainsi que la planification qui peut réduire les deux, est précisément le genre de question que nos avocats commerciaux à Toronto examinent avec les acheteurs avant qu'une offre ne soit fermée.

Ce qui ne s'applique pas aux acheteurs commerciaux

Une grande confusion découle du fait que les acheteurs présument que les allègements résidentiels bien connus s'appliquent aussi aux opérations commerciales. Ce n'est pas le cas. Plusieurs des règles résidentielles les plus avantageuses ne sont pas offertes lors d'un achat commercial.

Le remboursement pour les acheteurs d'une première habitation, pouvant atteindre $4,000 au provincial et jusqu'à $4,475 à l'encontre de la MLTT de Toronto, est réservé au résidentiel. Il n'existe aucun remboursement équivalent pour les propriétés commerciales, peu importe qu'il s'agisse ou non de la première acquisition de l'acheteur.

L'impôt sur la spéculation des non-résidents (Non-Resident Speculation Tax ou NRST) ne s'applique pas non plus aux propriétés commerciales. La NRST est un impôt provincial de 25% visant les acheteurs étrangers de biens-fonds résidentiels comptant au moins une et au plus six résidences unifamiliales. Un investisseur étranger qui achète un immeuble commercial en Ontario n'est pas assujetti à la NRST sur cet achat. De même, l'impôt municipal sur la spéculation des non-résidents (Municipal Non-Resident Speculation Tax) de Toronto, une surtaxe de 10% en vigueur depuis le 1er janvier 2025, ne vise que certaines propriétés résidentielles et jamais les propriétés commerciales. Pour un traitement plus complet du fonctionnement des règles de propriété étrangère sur les actifs commerciaux, consultez notre guide sur la question de savoir si les étrangers peuvent acheter une propriété commerciale au Canada.

Enfin, les remboursements pour habitations neuves dont les acheteurs entendent parfois parler relèvent des règles de la TVH (HST), et non de la Land Transfer Tax Act ; il s'agit d'un sujet entièrement distinct.

La leçon plus générale est que l'immobilier résidentiel et l'immobilier commercial sont régis par des règles véritablement différentes, et les écarts vont dans les deux sens. Nous décortiquons les distinctions pratiques dans notre comparaison entre les propriétés commerciales et résidentielles en Ontario. Présumer qu'un remboursement ou une exemption résidentielle s'applique à une opération commerciale est l'une des erreurs les plus fréquentes et les plus coûteuses que commettent les acheteurs.

Options de planification de l'impôt sur le transfert de biens-fonds pour les acheteurs commerciaux en Ontario

Contrairement aux remboursements résidentiels, les outils de planification qui réduisent ou reportent réellement l'impôt sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale en Ontario sont d'ordre structurel. Ils dépendent de la façon dont l'opération est montée, et non de l'identité de l'acheteur. La plupart reposent sur la forme sociale des parties, ce qui explique pourquoi la planification de la LTT et la structuration corporative vont souvent de pair. Les options ci-dessous sont réelles et fréquemment utilisées, mais chacune comporte des conditions techniques, et une fausse manœuvre peut transformer une exemption en une facture fiscale complète, majorée des intérêts.

Apports en capital à une société

Lorsqu'un bien-fonds est cédé à une société à titre d'apport en capital et qu'aucune contrepartie n'est versée sous quelque forme que ce soit, aucune LTT n'est exigible ni en vertu de l'article 2 ni en vertu de l'article 3 de la Loi. La condition essentielle est que la société ne donne rien en retour : aucune somme d'argent, aucune prise en charge de dette, aucune émission d'actions liée à la valeur du bien-fonds. Une déclaration doit tout de même être produite, mais l'impôt à payer est nul. Cela est énoncé dans les directives du ministère des Finances sur les transferts mettant en cause des sociétés.

Fusions statutaires

Le ministère des Finances ne considère pas le transfert d'un bien-fonds découlant d'une fusion statutaire comme une « cession » imposable au sens de la Loi. Lorsque deux sociétés ou plus fusionnent et se continuent en une seule, les biens-fonds qu'elles détiennent passent à l'entité issue de la fusion par l'effet de la loi plutôt que par une vente. Aucun impôt sur le transfert de biens-fonds n'est exigible sur ce transfert. Cela fait de la fusion un facteur de structuration important dans les fusions et acquisitions où l'immobilier figure au bilan de la société cible.

Report pour les sociétés affiliées

Lorsqu'une disposition non enregistrée d'un intérêt bénéficiaire dans un bien-fonds a lieu entre sociétés affiliées, l'impôt peut être reporté, mais non éliminé, en vertu du paragraphe 3(9) de la Loi. Le report est conditionnel. L'acheteur doit présenter une demande dans les 30 jours suivant la disposition, fournir un engagement écrit selon lequel l'intérêt bénéficiaire demeurera au sein du groupe affilié pendant 36 mois, déposer une garantie acceptable telle que des espèces ou une lettre de crédit, et veiller à ce qu'aucun acte ne soit enregistré sur le titre.

Ce report est courant dans les restructurations de sociétés de portefeuille immobilières. L'exigence de 36 mois est stricte : si les sociétés cessent d'être affiliées à l'intérieur de cette période, l'impôt reporté devient exigible avec intérêts. Les exigences relatives à la garantie et à l'engagement sont d'ordre administratif et devraient être confirmées auprès du ministère des Finances au moment de l'opération.

L'exemption de LTT pour les réorganisations d'entreprise en vertu de l'O. Reg. 70/91

Indépendamment du report, le Règlement de l'Ontario 70/91 (O. Reg. 70/91) prévoit une véritable exemption de LTT pour les situations de réorganisation d'entreprise, et non un simple report. De façon générale, il peut s'appliquer lorsqu'une disposition d'un intérêt bénéficiaire survient dans le cadre d'une réorganisation comportant un dividende intersociétés qui serait autrement requalifié en vertu du paragraphe 55(2) de la Income Tax Act (Canada) (Loi de l'impôt sur le revenu), n'eût été l'allègement prévu à l'alinéa 55(3)(b).

Il s'agit d'un terrain fiscal technique. L'exemption de LTT pour une réorganisation d'entreprise se situe à la croisée de l'impôt provincial sur le transfert de biens-fonds et de l'impôt fédéral sur le revenu, et elle exige une coordination étroite entre les deux. Les mécanismes de l'interaction avec la Income Tax Act (Canada) relèvent des conseillers juridiques et fiscaux, qui doivent les confirmer selon les faits précis, et ils ne devraient jamais être présumés. Ce qu'il faut retenir en pratique, c'est qu'une véritable exemption existe pour les réorganisations admissibles, mais qu'elle est plus étroite que le report pour sociétés affiliées et qu'elle exige une structuration soignée. Ce type de travail recoupe directement la planification fiscale des sociétés, ce qui explique pourquoi nos avocats fiscalistes à Toronto participent habituellement aux côtés de l'équipe transactionnelle.

Les structures de société de personnes et l'exemption de minimis

L'exemption relative aux sociétés de personnes est celle que l'on exagère le plus souvent. Une étroite exemption de minimis peut s'appliquer lorsqu'un particulier ou une société devient associé ou augmente sa participation dans une société de personnes, à condition que l'augmentation de son droit aux bénéfices de la société de personnes soit de 5% ou moins.

Depuis les modifications entrées en vigueur le 18 février 2016, les fiducies (y compris les fiducies de placement immobilier) et les autres sociétés de personnes ne peuvent plus se prévaloir de cette exemption. Toute acquisition, par une fiducie ou une société de personnes, d'une participation dans une société de personnes qui détient un bien-fonds ontarien déclenche la LTT, aussi minime que soit la participation. Pour les structures de fonds, les FPI (REIT) et les arrangements de sociétés en commandite à paliers, il s'agit d'un piège important. L'exemption est bien plus étroite que ne le présument de nombreux acheteurs, et un conseiller fiscal devrait être mobilisé dès le début de toute acquisition fondée sur une société de personnes.

Intérêt bénéficiaire par rapport à la cession enregistrée

La distinction entre les deux articles d'assujettissement constitue elle-même un élément de planification. Comme l'article 2 impose les cessions enregistrées et l'article 3 les dispositions non enregistrées d'un intérêt bénéficiaire, les exemptions offertes en vertu de chacun diffèrent. Le report pour sociétés affiliées, par exemple, ne s'applique qu'aux dispositions non enregistrées visées par l'article 3. Si la même opération est enregistrée sur le titre, l'impôt de l'article 2 s'applique et le report de l'article 3 n'est pas offert. C'est précisément pourquoi certaines opérations immobilières corporatives sont délibérément structurées comme des transferts d'intérêt bénéficiaire plutôt que comme des cessions enregistrées, afin que les allègements de l'article 3 demeurent accessibles.

Un dernier point que soulèvent souvent les acheteurs : l'impôt sur le transfert de biens-fonds s'applique aux cessions de biens-fonds, et non à l'achat d'actions d'une société qui détient un bien-fonds. L'acheteur qui acquiert les actions d'une entreprise propriétaire de l'immeuble ne paie pas de LTT sur l'immobilier sous-jacent, car aucun bien-fonds ne change de mains. C'est l'une des raisons pour lesquelles les acheteurs préfèrent parfois une opération d'achat d'actions pour une cible immobilière, bien que ce choix comporte ses propres conséquences fiscales et en matière de responsabilité, qui dépassent largement la LTT et méritent leur propre analyse.

Aperçu rapide des coûts : la LTT aux prix d'achat commerciaux courants

Le tableau ci-dessous présente le total de l'impôt sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale en Ontario à des prix types, en supposant un achat simple sans exemption applicable. Les chiffres de Toronto ne s'appliquent qu'aux propriétés situées dans la Ville de Toronto.

Chaque chiffre suit la formule (prix x 2%) moins $3,525 pour la portion provinciale, la MLTT de Toronto la reproduisant exactement.

Une liste de vérification pratique pour les acheteurs commerciaux

Avant de signer, passez en revue les points suivants :

• Prévoyez la LTT au budget comme frais de clôture et intégrez-la à la lettre d'intention et à vos arrangements de financement.
• Confirmez si la propriété se trouve à l'intérieur de la Ville de Toronto, puisque la MLTT se déclenche à la limite municipale, et non à celle de la RGT plus large.
• Si vous achetez par l'intermédiaire d'une société, évaluez si un apport en capital ou une fusion peut s'appliquer.
• Si vous restructurez une participation existante, évaluez le report pour sociétés affiliées prévu au paragraphe 3(9) bien avant l'opération, et non après.
• Ne présumez pas que les règles résidentielles s'appliquent. Il n'y a ni remboursement pour première habitation, ni allègement ou exposition à la NRST dans les opérations commerciales.
• Pour l'acquisition d'une participation dans une société de personnes immobilière, faites appel tôt à un conseiller fiscal, compte tenu des restrictions postérieures à 2016.
• Rappelez-vous que la LTT est exigible à la clôture, quelle que soit la structure de l'opération, à moins qu'un report dûment documenté au titre du paragraphe 3(9) ne soit en place.

Foire aux questions

À combien s'élève l'impôt sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale de 1 million de dollars en Ontario?

L'impôt provincial sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale en Ontario à $1,000,000 s'élève à $16,475, calculé comme suit : ($1,000,000 x 2%) moins $3,525. Si la propriété est située dans la Ville de Toronto, un impôt municipal sur le transfert de biens-fonds égal de $16,475 s'applique, ce qui porte le total à $32,950.

Existe-t-il un remboursement de l'impôt sur le transfert de biens-fonds pour les propriétés commerciales en Ontario?

Non. Le remboursement pour les acheteurs d'une première habitation, pouvant atteindre $4,000 au provincial et jusqu'à $4,475 à l'encontre de la MLTT de Toronto, ne s'applique qu'aux propriétés résidentielles. Il n'existe aucun remboursement comparable pour les achats commerciaux en Ontario, même pour la première acquisition commerciale d'un acheteur.

Une société peut-elle éviter l'impôt sur le transfert de biens-fonds sur une propriété commerciale en Ontario?

Dans certaines situations, oui. Un apport en capital de biens-fonds sans contrepartie, une fusion statutaire et certaines réorganisations d'entreprise admissibles en vertu du Règlement de l'Ontario 70/91 (O. Reg. 70/91) peuvent faire en sorte qu'aucune LTT ne soit exigible. Les transferts entre sociétés affiliées peuvent aussi être reportés en vertu du paragraphe 3(9). Chaque option est assortie de conditions strictes et nécessite un avis juridique avant l'opération.

Les acheteurs étrangers sont-ils assujettis à un impôt supplémentaire sur le transfert de biens-fonds pour une propriété commerciale en Ontario?

Non. L'impôt sur la spéculation des non-résidents (Non-Resident Speculation Tax) et l'impôt municipal sur la spéculation des non-résidents (Municipal Non-Resident Speculation Tax) de Toronto ne s'appliquent qu'aux propriétés résidentielles. Un acheteur étranger qui acquiert un immeuble commercial en Ontario paie la même LTT provinciale et la même MLTT de Toronto qu'un acheteur national, sans surtaxe pour acheteur étranger.

Sources et ressources officielles

Lois et règlements de l'Ontario cités

1. Land Transfer Tax Act, RSO 1990, c L.6
2. O. Reg. 70/91, Exemptions From Tax Under Section 3 of the Act

Lois fédérales citées 3. Income Tax Act (Canada), Section 55(2) and 55(3)(b)

Directives du ministère des Finances de l'Ontario 4. Calculating Land Transfer Tax, Ontario Ministry of Finance 5. Transfers Involving Corporations, Ontario Ministry of Finance 6. Land Transfer Tax and the Treatment of Unregistered Dispositions of a Beneficial Interest in Land 7. Land Transfer Tax De Minimis Partnership Exemption: Clarifying Amendments 8. Non-Resident Speculation Tax, Ontario Ministry of Finance

Ville de Toronto 9. Municipal Land Transfer Tax Rates and Fees, City of Toronto

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Les acquisitions immobilières commerciales en Ontario comportent des coûts importants au titre de l'impôt sur le transfert de biens-fonds et, dans bien des cas, de réelles occasions de les réduire ou de les reporter grâce à la bonne structure. Établir cette structure correctement avant la clôture, plutôt qu'après, est ce qui protège votre budget. Hadri Law conseille les acheteurs et les investisseurs en matière d'opérations immobilières commerciales, de réorganisations d'entreprise et de structuration axée sur la fiscalité, partout à Toronto et dans la RGT.

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Cet article fournit des renseignements généraux et ne constitue pas un avis juridique. Chaque opération est différente. Communiquez avec un avocat pour discuter de votre situation particulière.