Une clause non-fumeur dans un bail commercial est une stipulation contractuelle qui interdit au locataire, à son personnel et à ses invités de fumer ou de vapoter dans les locaux loués et autour de ceux-ci. En Ontario, une clause bien rédigée va plus loin que ce que fait déjà la Smoke-Free Ontario Act, 2017 (Loi de 2017 favorisant un Ontario sans fumée) : elle nomme les substances interdites (tabac et cannabis), vise le vapotage, définit les zones touchées, attribue les obligations d'affichage et énonce les recours du locateur en cas de manquement.
Beaucoup de locateurs présument que la loi fait le travail à leur place. Ce n'est pas le cas. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 interdit déjà de fumer et de vapoter du tabac et du cannabis dans les lieux de travail clos et les lieux publics clos, mais il s'agit d'une loi de santé publique appliquée par des inspecteurs, et non d'un droit privé sur lequel le locateur peut poursuivre. Si un locateur veut le pouvoir de signifier un avis de défaut, de récupérer les coûts de nettoyage et de remise en état, ou de résilier un bail à cause de la fumée, ce pouvoir doit venir du bail lui-même. Ce guide explique comment les locateurs commerciaux de l'Ontario rédigent et appliquent une clause sans fumée, ce qu'elle devrait couvrir, où les locataires résistent, et quels recours fonctionnent réellement lorsque quelqu'un s'allume une cigarette.
Pourquoi la Smoke-Free Ontario Act ne suffit pas à elle seule
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 interdit de fumer et de vapoter dans tout lieu de travail clos et tout lieu public clos en Ontario. « Fumer » au sens de la loi vise le fait de tenir du tabac ou du cannabis allumé ou chauffé, à des fins médicales ou récréatives, et « vapoter » vise l'utilisation d'une cigarette électronique, que la vapeur contienne ou non de la nicotine. L'interdiction s'applique même lorsque le lieu de travail est fermé et que personne n'y travaille. Les propriétaires et les employeurs ont aussi des obligations légales : ils doivent afficher la signalisation prescrite interdisant de fumer et de vapoter, retirer les cendriers des lieux de travail intérieurs et veiller à ce que les personnes qui refusent de se conformer soient invitées à quitter les lieux.
Alors pourquoi un locateur a-t-il quand même besoin d'une clause privée ? Parce que la loi confie l'application aux inspecteurs de la santé publique provinciaux et locaux, et non au locateur en tant que partie contractante. Un locateur ne peut pas s'appuyer sur la loi pour résilier un bail, facturer à un locataire défaillant la remise en état liée à la fumée, ou réclamer des dommages-intérêts pour un locataire qui enfreint les règles de façon répétée. Ce sont des recours privés, et ils résident dans le bail.
Une clause non-fumeur dans un bail commercial atteint aussi des endroits que la loi ne vise pas nécessairement. La loi cible les lieux de travail clos et les lieux publics clos. Un locateur qui veut un site entièrement sans fumée veut habituellement davantage : aucune fumée sur la terrasse, dans le stationnement, au quai de chargement, près des entrées de l'immeuble, ni nulle part dans les aires communes. Une clause privée peut interdire de fumer dans toute la propriété, bien au-delà du minimum prévu par la loi, à condition que l'interdiction soit clairement rédigée et acceptée. La clause et la loi fonctionnent ensemble : la loi fixe le plancher, le bail construit au-dessus.
Ce qu'une clause non-fumeur bien rédigée devrait couvrir
Une clause sans fumée qui dit simplement « il est interdit de fumer » ouvre la porte aux litiges. Une clause de bail commercial ontarien soignée traite chacun des points suivants.
Substances interdites : tabac et cannabis
La clause devrait nommer ce qui est interdit plutôt que de le laisser à l'interprétation. Au minimum, elle devrait viser le fait de fumer du tabac et de fumer du cannabis, tant récréatif que médical. Le cannabis est devenu légal pour usage récréatif adulte partout au Canada en vertu de la loi fédérale Cannabis Act (Loi sur le cannabis) en 2018, ce qui signifie qu'un locataire ou son personnel peut légalement posséder du cannabis tout en se voyant interdire d'en fumer dans les locaux par le bail. Nommer le cannabis expressément évite l'argument selon lequel une règle générale « non-fumeur » ne visait que les cigarettes. De nombreux locateurs étendent aussi la clause à la combustion d'encens, de bougies ou d'autres flammes nues lorsque l'odeur, les dommages causés par la fumée ou le risque d'incendie sont en cause.
Vapotage et produits chauffés
Le vapotage mérite sa propre mention. Les cigarettes électroniques et les vaporisateurs ne produisent pas de fumée classique, de sorte qu'un locataire pourrait soutenir qu'une clause « non-fumeur » ne les vise pas. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 traite le vapotage comme une activité distincte et expressément réglementée, et une clause de bail devrait faire de même. Mentionnez directement le vapotage, les cigarettes électroniques et les produits de tabac ou de cannabis chauffés afin qu'aucune faille ne puisse être exploitée.
Aires communes et locaux loués
La clause devrait préciser où l'interdiction s'applique. Dans un immeuble à locataires multiples, le locateur contrôle les aires communes (halls, corridors, toilettes, ascenseurs, terrasses partagées, stationnement et terrains), tandis que le locataire contrôle ses propres locaux loués. Une clause complète interdit de fumer à la fois à l'intérieur des locaux du locataire et dans les aires communes, et elle devrait lier les employés, les clients, les entrepreneurs et les autres invités du locataire, et non le seul locataire. Sans cette portée, le locateur se retrouve à débattre de la question de savoir si un client qui a fumé devant la porte d'entrée relevait de la responsabilité du locataire.
Obligations d'affichage
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 exige que les panneaux prescrits interdisant de fumer et de vapoter soient affichés aux entrées, aux sorties et dans d'autres endroits bien en vue et dégagés, en vertu de son règlement d'application. Une clause de bail devrait répartir cette obligation. Dans un immeuble à locataire unique, le locataire est habituellement rendu responsable de l'affichage et de l'entretien d'une signalisation conforme dans ses locaux; dans un immeuble à locataires multiples, le locateur s'occupe généralement de la signalisation des aires communes et le locataire de la sienne. Le préciser empêche un vide de conformité où chaque partie présume que l'autre a affiché les panneaux.
Indemnité pour dommages causés par la fumée
La fumée et l'odeur de cannabis pénètrent les cloisons sèches, les carreaux de plafond, la moquette et les systèmes de ventilation, et le coût de leur élimination, de la repeinture, du scellement, du remplacement des matériaux et du traitement à l'ozone de l'air peut être important. Une clause solide comprend une indemnité obligeant le locataire à rembourser au locateur le coût de réparation des dommages causés par la fumée ou l'odeur et de toute remise en état nécessaire pour ramener les locaux à un état sans fumée, que la fumée soit le fait du locataire, de son personnel ou de ses invités. On la jumelle souvent aux obligations générales de réparation et de remise des lieux du bail, afin que le locataire ne puisse pas rendre des locaux imprégnés d'odeur à la fin de la durée.
Recours en cas de manquement
Enfin, la clause devrait rattacher la fumée au mécanisme de défaut et de recours du bail. Elle devrait prévoir qu'un manquement à l'engagement sans fumée constitue un défaut au titre du bail, déclenchant le droit du locateur de donner un avis, d'exiger que le locataire remédie au manquement, de récupérer des coûts et, en cas de manquement persistant ou grave, de poursuivre la résiliation. Une clause qui interdit de fumer mais ne dit rien des conséquences donne au locateur une règle sans mordant.
Tabac, cannabis et vapotage : pourquoi les distinctions comptent
Traiter « fumer » comme une seule réalité indifférenciée est l'erreur de rédaction la plus courante. Les trois catégories se comportent différemment et une clause devrait tenir compte de chacune.
Fumer du tabac est la cible traditionnelle et la plus facile à viser, mais même ici une clause générale peut être affaiblie si elle ne traite pas aussi des aires extérieures et des invités. Fumer du cannabis ajoute la complication que la substance est légale au fédéral, de sorte que l'interdiction repose entièrement sur le contrat et la propriété, et non sur une illégalité. Un locateur ne peut pas présumer que « cela va de soi ». Cela doit être écrit. La fumée de cannabis tend aussi à susciter des plaintes d'odeur plus fortes de la part des locataires voisins, ce qui rend l'indemnité et la portée aux aires communes particulièrement importantes. Le vapotage, enfin, est la catégorie que les locataires prétendent le plus souvent exclue d'une clause sur la fumée, précisément parce qu'il n'y a pas de combustion. Le nommer écarte l'argument.
Un locateur qui se préoccupe aussi de la culture, de la transformation ou de la vente de cannabis dans les locaux, par opposition au simple fait d'en fumer, devrait traiter cela comme une question distincte d'usage permis et de conformité, plutôt que de l'intégrer à la clause sans fumée. L'Ontario a pris des mesures pour rendre les locateurs commerciaux responsables lorsqu'ils permettent sciemment certaines activités illégales liées à la drogue dans des locaux loués, un risque distinct abordé dans notre note sur la responsabilité des locateurs commerciaux en matière de drogue en Ontario. La clause sans fumée régit la fumée et le vapotage licites; les clauses d'usage et de conformité régissent ce que le locataire a le droit de faire avec les locaux.
Résistance des locataires et réponse des locateurs
Les locataires négocient bel et bien ces clauses, et une résistance raisonnable est fréquente.
Une objection courante concerne le cannabis médical. Un locataire dont un employé consomme du cannabis médical peut soulever des préoccupations liées aux droits de la personne et à l'accommodement. La réponse pratique porte habituellement sur la méthode et le lieu plutôt que sur l'interdiction : une clause sans fumée restreint le fait de fumer et de vapoter dans les locaux et autour de ceux-ci, mais elle n'interdit pas d'autres formes de consommation comme les comestibles ou les huiles, et un employeur peut gérer l'accommodement au moyen de ses propres politiques de travail et d'aires désignées hors site. Les locateurs maintiennent généralement la position du « non à la fumée à l'intérieur », puisque la loi l'exige déjà, tout en restant ouverts à des arrangements raisonnables qui n'amènent pas de fumée dans l'immeuble.
Une deuxième objection porte sur la portée. Les locataires de restaurants, de bars, de salons ou de commerces de cigares et de vapotage peuvent avoir besoin d'exceptions soigneusement limitées, et toute exception de ce genre doit être vérifiée au regard de la Smoke-Free Ontario Act, 2017, car la loi ne permet que très peu d'exceptions. Un locataire qui exploite une terrasse voudra savoir clairement où ses clients peuvent et ne peuvent pas fumer. L'approche la plus nette consiste à définir les zones fumeurs et non-fumeurs dans le bail plutôt que de s'en remettre à un panneau le jour venu.
Une troisième objection porte sur la responsabilité du fait des invités. Un locataire peut résister à l'idée d'être tenu responsable de ce que font ses clients devant la porte d'entrée. Les locateurs répondent généralement que le locataire est le mieux placé pour contrôler sa propre clientèle et que l'indemnité se limite aux manquements liés aux locaux et à l'entreprise du locataire. Un compromis négocié rattache souvent la responsabilité du locataire aux zones qu'il contrôle ou utilise couramment, tandis que le locateur surveille les aires communes plus larges.
Faire respecter un manquement : avis, correction et résiliation
Lorsqu'un locataire ou ses gens fument en violation du bail, l'application suit le processus de défaut du bail, appuyé par la Commercial Tenancies Act, RSO 1990, chap. L.7 (Loi sur la location commerciale).
La première étape est presque toujours un avis de défaut écrit. Un bail bien rédigé exigera du locateur qu'il avise le locataire du manquement et lui accorde un délai pour y remédier, c'est-à-dire pour cesser de fumer et, le cas échéant, réparer tout dommage. Pour un incident isolé, un avis qui obtient la conformité met souvent fin à l'affaire. Conserver un dossier clair des plaintes, des photographies et des dates importe, car une application qui s'intensifie reposera sur la preuve.
Si le manquement se poursuit ou se répète, le locateur se tourne vers les recours plus forts du bail : récupérer les coûts de remise en état et de nettoyage en vertu de l'indemnité, réclamer des dommages-intérêts et, en cas de manquement persistant ou grave, résilier le bail et reprendre possession. La résiliation pour manquement est une déchéance, et la déchéance en Ontario comporte un risque procédural : un locataire peut demander au tribunal d'être relevé de la déchéance en vertu de la Commercial Tenancies Act, et ce redressement est discrétionnaire. Un locateur qui résilie pour un seul incident mineur lié à la fumée, sans avis ni possibilité de remédier, est bien plus exposé à une demande de redressement que celui qui a documenté des manquements répétés, donné un avis en bonne et due forme et agi de façon proportionnée. Le recours doit être à la mesure du manquement.
Comme la fumée touche à la fois aux clauses de réparation, d'indemnité, de remise des lieux et de défaut du bail, l'application est rarement aussi simple que de pointer la règle non-fumeur. La force de la position du locateur se construit à l'étape de la rédaction et se prouve par la trace écrite. C'est l'une des nombreuses raisons pour lesquelles une rédaction soignée des engagements du bail commercial sous-jacent porte ses fruits bien avant tout litige.
Foire aux questions
La Smoke-Free Ontario Act signifie-t-elle que je n'ai pas besoin d'une clause non-fumeur dans mon bail commercial ?
Non. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 interdit déjà de fumer et de vapoter du tabac et du cannabis dans les lieux de travail et les lieux publics clos, mais elle est appliquée par des inspecteurs de la santé publique, et non par le locateur. Pour obtenir le droit de signifier un avis de défaut, de récupérer les coûts de remise en état ou de résilier un bail à cause de la fumée, un locateur a besoin d'une clause non-fumeur privée dans le bail. La loi fixe le plancher; la clause bâtit les recours contractuels du locateur par-dessus.
Un bail commercial peut-il interdire de fumer du cannabis même si le cannabis est légal au Canada ?
Oui. Le cannabis est légal pour usage adulte en vertu de la loi fédérale Cannabis Act, mais la légalité de la substance ne donne pas au locataire le droit d'en fumer dans des locaux loués. Un locateur peut interdire de fumer et de vapoter du cannabis au moyen du bail, comme il interdit le tabac. Puisque le cannabis est licite, l'interdiction repose entièrement sur le contrat, de sorte que la clause devrait nommer le cannabis expressément plutôt que de s'appuyer sur une règle générale « non-fumeur ».
Une clause non-fumeur vise-t-elle le vapotage et les cigarettes électroniques ?
Seulement si elle le dit. Le vapotage ne produit pas de combustion, de sorte qu'un locataire pourrait soutenir qu'une clause visant le fait de « fumer » n'atteint pas les cigarettes électroniques ni les vaporisateurs. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 traite le vapotage comme une activité réglementée séparément, et une clause de bail devrait suivre en mentionnant directement le vapotage, les cigarettes électroniques et les produits de tabac ou de cannabis chauffés. Les nommer comble la faille.
Qui est responsable de l'affichage des panneaux non-fumeur dans un bail commercial ontarien ?
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 et son règlement d'application exigent des panneaux prescrits interdisant de fumer et de vapoter aux entrées, aux sorties et dans d'autres endroits bien en vue. Le bail devrait répartir cette obligation. Dans un immeuble à locataire unique, le locataire affiche et entretient habituellement la signalisation dans ses locaux; dans un immeuble à locataires multiples, le locateur s'occupe des aires communes tandis que chaque locataire s'occupe de son espace. Le préciser dans la clause empêche un vide de conformité.
Quels recours a un locateur si un locataire fume en violation du bail ?
Le bail devrait faire d'un manquement lié à la fumée un défaut, ce qui déclenche le droit du locateur de donner un avis écrit, d'exiger que le locataire y remédie, de récupérer les coûts de nettoyage et de remise en état en vertu de l'indemnité, de réclamer des dommages-intérêts et, en cas de manquement grave ou répété, de résilier et de reprendre possession. La résiliation est une déchéance, et un locataire peut demander à en être relevé en vertu de la Commercial Tenancies Act; les locateurs devraient donc donner un avis, accorder un délai de correction lorsque le bail l'exige, et conserver des dossiers avant d'intensifier.
Une clause non-fumeur peut-elle obliger le locataire à payer les dommages liés à la fumée et à l'odeur ?
Oui, si la clause comprend une indemnité. La fumée et l'odeur de cannabis pénètrent les cloisons sèches, les carreaux de plafond, la moquette et les systèmes de ventilation, et la remise en état peut coûter cher. Une clause bien rédigée oblige le locataire à rembourser au locateur la réparation des dommages causés par la fumée ou l'odeur du fait du locataire, de son personnel ou de ses invités, et à ramener les locaux à un état sans fumée. Jumeler l'indemnité aux obligations de réparation et de remise des lieux empêche un locataire de rendre des locaux imprégnés d'odeur à la fin de la durée.
Sources et ressources officielles
Lois de l'Ontario et orientations gouvernementales
- Smoke-Free Ontario Act, 2017, LO 2017, chap. 26, ann. 3 (texte intégral)
- Gouvernement de l'Ontario : où l'on ne peut pas fumer ni vapoter en Ontario
- Commercial Tenancies Act, RSO 1990, chap. L.7 (texte intégral)
Droit fédéral 4. Cannabis Act, LC 2018, chap. 16 (texte intégral)
Orientations de la Ville de Toronto 5. Ville de Toronto : Smoke-Free Ontario Act, 2017
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