Taxe sur les logements sous-utilisés au Canada : guide pour les sociétés propriétaires d'immeubles

La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) au Canada a été l'une des mesures fiscales fédérales les plus mal comprises des dernières années, et ce sont les sociétés constituées au Canada qui ont porté le poids de la confusion. Présentée comme une taxe visant les propriétaires étrangers d'immeubles vacants, la Loi a discrètement entraîné de nombreuses sociétés privées canadiennes dans une obligation de déclaration, souvent sans qu'aucune taxe ne soit réellement due. Il y a des nouvelles importantes pour 2025 et les années suivantes, mais comme nous l'expliquons plus bas, ces nouvelles n'effacent pas ce que votre société pourrait encore devoir pour les années antérieures.

Si votre société détient un immeuble résidentiel, ce guide explique à qui la TLSU s'applique, le piège de la déclaration qui a pris tant de propriétaires au dépourvu, ce que les modifications de 2024 ont changé et pourquoi les obligations de 2022 à 2024 exigent toujours votre attention, même si la taxe elle-même est en voie d'abrogation.

Qu'est-ce que la taxe sur les logements sous-utilisés ?

La taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) est une taxe fédérale annuelle de 1 % sur la valeur des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada. Elle a été instaurée par la Underused Housing Tax Act (SC 2022, c. 5, s. 10), une loi entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle visait à cibler les propriétaires non-résidents et non-canadiens, mais ses règles de déclaration s'appliquaient aussi à certaines sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies canadiennes qui détiennent un immeuble résidentiel.

La taxe correspond à 1 % de la « valeur imposable » de l'immeuble, soit généralement le plus élevé de sa valeur foncière établie aux fins de l'impôt municipal et de son prix de vente le plus récent au 31 décembre de l'année civile ou avant cette date. Le gouvernement fédéral a publié son survol en langage clair dans l'avis UHTN1 de l'ARC, et le texte complet de la loi est accessible dans la version codifiée de la Underused Housing Tax Act.

Voici la surprise qui a pris tant de propriétaires d'entreprise de court. La Loi a tracé une ligne entre deux catégories de propriétaires, et le côté par défaut de cette ligne comportait des obligations même pour des sociétés purement canadiennes qui ne devaient rien. Savoir de quel côté se trouve votre société, année après année, est au cœur de la conformité à la TLSU.

Une société canadienne doit-elle produire une déclaration de TLSU ?

Le point le plus important et le plus mal compris de la TLSU est le suivant : être exempté du paiement de la taxe n'équivaut pas à être dispensé de produire la déclaration. Une société canadienne pouvait ne devoir aucun dollar de TLSU et s'exposer tout de même à des milliers de dollars de pénalités pour avoir omis de produire le formulaire exigé.

La Loi classe chaque propriétaire d'immeuble résidentiel dans l'un de deux groupes. Les « propriétaires exclus » n'ont aucune obligation liée à la TLSU. Les « propriétaires assujettis » doivent produire une déclaration annuelle pour chaque immeuble résidentiel qu'ils possèdent, et ils peuvent aussi devoir payer la taxe. La structure est impitoyable par conception : si vous ne figurez pas expressément parmi les propriétaires exclus, vous êtes automatiquement un propriétaire assujetti.

Qui est un propriétaire exclu

Les propriétaires exclus n'ont aucune obligation de déclaration. Selon les directives de l'ARC sur les personnes tenues de produire une déclaration, cette catégorie comprend :

• les citoyens canadiens et les résidents permanents qui détiennent un immeuble à titre personnel ;
• les sociétés canadiennes cotées en bourse dont les actions sont inscrites à une bourse de valeurs canadienne au 31 décembre ;
• les organismes de bienfaisance enregistrés, les coopératives d'habitation, les municipalités, les universités et les hôpitaux.

À compter de l'année civile 2023, cette liste s'est aussi élargie pour inclure les sociétés canadiennes déterminées, les associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées et les fiduciaires de fiducies canadiennes déterminées. Nous traitons de ce changement clé plus en détail ci-dessous.

Le piège : qui est un propriétaire assujetti

Un propriétaire assujetti doit produire le formulaire UHT-2900 pour chaque immeuble résidentiel qu'il possède, même lorsqu'aucune taxe n'est due. Pour les sociétés, la catégorie des propriétaires assujettis englobait historiquement :

• les sociétés privées canadiennes qui détiennent un immeuble résidentiel et qui ne se qualifient pas comme sociétés canadiennes déterminées ;
• les sociétés constituées à l'extérieur du Canada ;
• les particuliers étrangers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents ;
• les fiducies et sociétés de personnes qui ne se qualifient pas comme entités canadiennes déterminées.

Le cœur du piège réside dans l'écart entre payer et déclarer. Un propriétaire assujetti peut avoir droit à une exemption de la taxe, par exemple parce que l'immeuble est loué à un locataire admissible à long terme, et ne rien devoir. Mais l'exemption ne vise que la taxe. L'obligation de déclaration, elle, demeure. Bien des sociétés propriétaires ont présumé que, puisque leur immeuble était occupé et qu'aucune taxe n'était payable, elles n'avaient rien à faire. Cette présomption les a exposées à des pénalités.

C'est précisément le genre de nuance où les conseils d'avocats en fiscalité des sociétés expérimentés évitent une erreur coûteuse et tout à fait évitable.

Quels types d'immeubles déclenchent des obligations de TLSU ?

La TLSU ne s'applique pas à chaque bien immobilier qu'une société peut détenir. La Loi définit l'« immeuble résidentiel » de façon étroite, et cette définition détermine si votre société a la moindre exposition.

Sont visés aux fins de la TLSU les maisons individuelles ou les bâtiments similaires ne comptant pas plus de trois logements, y compris le fonds de terre sous-jacent, de même que les maisons jumelées, les maisons en rangée et les unités de copropriété résidentielle. Un « logement » est une résidence autonome dotée d'une cuisine, d'une salle de bain et d'une aire de séjour privées.

Sont hors du champ d'application les immeubles commerciaux, les immeubles de bureaux, les immeubles industriels et les immeubles d'appartements de quatre logements ou plus, qui échappent à la définition en raison du plafond de trois logements applicable à la catégorie des maisons individuelles. La ligne entre l'immobilier commercial et résidentiel a des conséquences dans de nombreux domaines du droit des affaires, et comprendre la distinction entre un immeuble commercial et un immeuble résidentiel en Ontario est utile bien au-delà de la TLSU.

La définition compte surtout pour les sociétés qui détiennent des portefeuilles mixtes. Prenons une société de portefeuille qui possède à la fois un triplex et un centre commercial linéaire. Seul le triplex constitue un « immeuble résidentiel » au sens de la Loi ; toute obligation de déclaration de TLSU se rattache donc au seul triplex. L'immeuble commercial n'entre tout simplement pas dans l'analyse.

Les modifications de 2024 : un allègement pour certaines sociétés propriétaires, mais pas toutes

Le gouvernement fédéral a reconnu que la TLSU avait imposé de réels fardeaux de conformité à des entreprises canadiennes ordinaires qui n'avaient jamais été la cible visée. La réponse est venue par le projet de loi C-69, la loi d'exécution du budget de 2024, qui a reçu la sanction royale le 20 juin 2024.

Ce qui a changé et à quel moment

À compter de l'année civile 2023 et pour chaque année suivante, les sociétés canadiennes déterminées, les associés de sociétés de personnes canadiennes déterminées et les fiduciaires de fiducies canadiennes déterminées sont devenus des propriétaires exclus. En clair, une société canadienne admissible n'avait plus du tout à produire de déclaration de TLSU, à partir de l'année 2023. L'avis UHTN4 de l'ARC précise les détails de cet allègement.

Le critère de la société canadienne déterminée

Une « société canadienne déterminée » est une société constituée ou prorogée sous le régime des lois du Canada ou d'une province où, au 31 décembre de l'année civile, moins de 10 % de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote est détenu ou contrôlé, directement ou indirectement, par l'un ou l'autre de :

• des particuliers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents ; ou
• des sociétés constituées à l'extérieur du Canada.

La conclusion pratique est simple. Une société canadienne dont la propriété étrangère est inférieure à 10 % se qualifie généralement comme société canadienne déterminée et, à partir de l'année 2023, constitue un propriétaire exclu qui n'a aucune déclaration de TLSU à produire. Une condition importante veut que la société détienne l'immeuble en son propre nom, et non à titre de fiduciaire d'une fiducie ou d'associé d'une société de personnes, pour se prévaloir de cette exclusion.

Qui devait tout de même produire une déclaration pour 2023 et 2024

L'allègement de 2024 était appréciable, mais pas universel. Malgré les modifications, les propriétaires suivants demeuraient assujettis, avec de pleines obligations de déclaration pour les années 2023 et 2024 :

• les sociétés privées canadiennes dont la propriété ou le contrôle étranger atteint 10 % ou plus ;
• les sociétés constituées à l'extérieur du Canada ;
• les particuliers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents ;
• les fiducies et sociétés de personnes qui ne se qualifient pas comme entités canadiennes déterminées.

C'est pourquoi qualifier la TLSU de « piège » universel exagère la réalité. Un très grand nombre de sociétés privées canadiennes sans propriété étrangère se qualifiaient comme sociétés canadiennes déterminées et sont exclues depuis 2023. Les sociétés qui sont restées sur la sellette étaient principalement celles ayant une propriété étrangère appréciable, ainsi que l'ensemble des sociétés pour l'année 2022, que les nouvelles exclusions n'ont pas rejointe.

L'année 2022 demeure à part

L'exclusion des sociétés canadiennes déterminées ne s'applique qu'à partir de 2023. Pour l'année civile 2022, une société privée canadienne qui détenait un immeuble résidentiel était un propriétaire assujetti et devait produire une déclaration, même si cette même société se qualifierait aujourd'hui sans équivoque comme société canadienne déterminée. L'ARC a accordé un allègement administratif transitoire qui a levé les pénalités et les intérêts sur les déclarations de 2022 produites en retard, à condition que la déclaration soit produite et que toute taxe due soit payée au plus tard le 30 avril 2024, mais l'obligation de déclaration sous-jacente n'a jamais été supprimée. Une société qui n'a toujours pas produit sa déclaration de 2022 ne peut présumer que l'affaire s'est réglée d'elle-même en silence.

Des pénalités minimales réduites

Le projet de loi C-69 a aussi réduit les pénalités minimales pour omission de produire, la réduction s'appliquant rétroactivement à l'entrée en vigueur de la Loi, le 1er janvier 2022. Avant les modifications, la pénalité minimale s'élevait à 5 000 $ pour les particuliers et à 10 000 $ pour les sociétés, par immeuble. Après les modifications, ces minimums sont tombés à 1 000 $ pour les particuliers et à 2 000 $ pour les sociétés, par immeuble. Comme la pénalité s'applique par immeuble et par année de déclaration, une société qui détient deux immeubles résidentiels et qui a omis de produire s'expose à un minimum de 4 000 $ pour une seule année.

Démêler quel montant de pénalité s'applique à quelle année est réellement complexe, et c'est un domaine où intégrer la conformité à la TLSU dans une stratégie de planification fiscale des sociétés plus large porte ses fruits. La TLSU est rarement un enjeu isolé ; elle côtoie habituellement d'autres considérations de planification et de déclaration pour une société qui détient un immeuble.

Les exigences de déclaration de la TLSU au Canada : l'échéance du 30 avril

La déclaration de TLSU pour une année civile donnée doit être produite au plus tard le 30 avril de l'année suivante. Pour l'année civile 2024, cela signifiait une échéance au 30 avril 2025. Lorsque le 30 avril tombe une fin de semaine ou un jour férié reconnu par l'ARC, l'échéance est reportée au jour ouvrable suivant, comme le confirment les directives de l'ARC sur le moment de produire la déclaration.

La déclaration se fait séparément pour chaque immeuble résidentiel. Une société qui possède trois immeubles résidentiels doit produire trois déclarations UHT-2900 distinctes pour chaque année applicable. Les déclarations peuvent être transmises par voie électronique ou par la poste.

Pour le contexte historique, l'ARC a accordé un allègement transitoire des pénalités qui a prolongé, dans les faits, la fenêtre pratique de production des déclarations de 2022 jusqu'au 30 avril 2024. Cet allègement n'est plus en vigueur. Pour toute année qui exige encore une déclaration, c'est le cadre habituel du 30 avril qui s'applique, et une déclaration tardive appelle la pénalité minimale.

Ma société doit produire une déclaration. Pouvons-nous demander une exemption de la taxe ?

Si votre société est un propriétaire assujetti pour une année donnée, elle doit produire une déclaration, mais produire ne signifie pas faire un chèque. La Loi prévoit plusieurs exemptions qui peuvent ramener la taxe due à zéro. L'exemption se demande dans la déclaration elle-même ; elle ne s'applique jamais automatiquement.

Les exemptions les plus pertinentes pour les sociétés propriétaires comprennent :

• L'occupation admissible. L'immeuble est occupé pendant au moins 180 jours de l'année civile par un locataire admissible aux termes d'un bail écrit sans lien de dépendance, ou par un particulier lié dans certaines circonstances définies.
• Le lieu de résidence habituelle. Un logement de l'immeuble sert de lieu de résidence habituelle du propriétaire, ou de son époux ou conjoint de fait. Ce cas se présente pour les sociétés qui détiennent un immeuble occupé par un particulier lié à l'entreprise.
• Construction neuve ou habitabilité limitée. Certaines exemptions visent les immeubles nouvellement construits ou les immeubles qui ne conviennent pas à un usage à l'année.
• Décès d'un propriétaire. Un allègement précis s'applique dans l'année du décès d'un propriétaire et, dans certains cas, peu de temps après.

Les questions et réponses de l'ARC sur la TLSU approfondissent ces scénarios. La leçon récurrente mérite d'être répétée : même lorsqu'une exemption s'applique clairement et qu'aucune taxe n'est due, le propriétaire assujetti doit tout de même produire le formulaire UHT-2900 et y demander l'exemption. Une déclaration manquée déclenche la pénalité minimale, peu importe qu'une taxe ait été due ou non.

Budget de 2025 : la TLSU est abolie. Ce que cela signifie pour votre société

La grande nouvelle, c'est que la taxe sur les logements sous-utilisés au Canada est en voie de disparaître. Le budget fédéral canadien de 2025, déposé le 4 novembre 2025, a proposé d'abolir la TLSU à compter de l'année civile 2025. Cette proposition est devenue loi par le projet de loi C-15, la Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (Loi d'exécution du budget de 2025, no 1), qui a reçu la sanction royale le 26 mars 2026.

L'effet est net. Aucune TLSU n'est payable et aucune déclaration de TLSU n'est requise pour l'année civile 2025 ni pour toute année ultérieure, et la Underused Housing Tax Act ainsi que son règlement sont abrogés. Le gouvernement a présenté le changement comme une simplification, décrivant la taxe comme coûteuse à administrer par rapport aux revenus modestes qu'elle générait, comme l'exposent les mesures fiscales du budget de 2025.

Il y a une réserve cruciale, et c'est la raison d'être de cet article. L'abrogation n'a pas d'effet rétroactif. Les obligations pour les années civiles 2022, 2023 et 2024 subsistent intégralement, tout comme les pénalités et les intérêts associés aux omissions de produire ou de payer pour ces années. L'ARC conserve le pouvoir de poursuivre les cas de non-conformité pour la période où la Loi était en vigueur.

Concrètement, une société qui était un propriétaire assujetti et qui n'a jamais produit de déclaration pour 2022, 2023 ou 2024 demeure exposée, et l'abrogation ne change rien à cette exposition. Le compteur de la pénalité minimale continue de tourner sur ces années non déclarées. La voie sensée consiste à repérer toute déclaration en souffrance et à la produire le plus rapidement possible, idéalement avec des conseils professionnels, plutôt qu'à présumer que l'abrogation a fait table rase.

Liste de vérification de la conformité à la TLSU pour les sociétés canadiennes

Si votre société détient un immeuble résidentiel, la séquence suivante vous aidera à évaluer votre situation pour chaque année où la TLSU était en vigueur.

1. Confirmez que l'immeuble est un « immeuble résidentiel ». Une maison de trois logements ou moins, une unité de copropriété résidentielle, ou une maison jumelée ou en rangée entre dans le champ d'application. Un immeuble commercial ou un immeuble d'appartements de quatre logements ou plus n'y entre pas.

2. Déterminez votre catégorie de propriétaire pour chaque année. Pour 2022, une société privée canadienne était un propriétaire assujetti avec une obligation de déclaration. Pour 2023 et 2024, une société canadienne déterminée dont la propriété étrangère était inférieure à 10 % était un propriétaire exclu sans obligation, tandis qu'une société dont la propriété étrangère atteignait 10 % ou plus restait un propriétaire assujetti.

3. Vérifiez s'il existe des déclarations non produites de 2022 à 2024. Si votre société était un propriétaire assujetti au cours d'une année et n'a pas produit de déclaration, cette déclaration est toujours en souffrance et les pénalités continuent de s'accumuler.

4. Estimez votre exposition aux pénalités. Le minimum est de 2 000 $ par immeuble et par année manquée pour les sociétés selon les montants postérieurs à 2024 (appliqués rétroactivement à 2022), soit séparément pour chaque immeuble et chaque année.

5. Produisez le formulaire UHT-2900 séparément pour chaque immeuble. Un formulaire par immeuble, par année applicable.

6. Demandez toute exemption applicable dans la déclaration. L'occupation admissible, la résidence principale et les autres exemptions ne sont pas automatiques ; elles doivent être demandées dans le formulaire.

7. Faites abstraction de 2025 et des années suivantes. La TLSU est abrogée, de sorte qu'aucune déclaration n'est requise pour l'année civile 2025 ni pour toute année ultérieure.

Foire aux questions

Dois-je produire la déclaration de TLSU si je ne dois aucune taxe ?

Possiblement, oui. Si votre société était un propriétaire assujetti pour une année donnée, elle devait produire le formulaire UHT-2900 pour chaque immeuble résidentiel, même lorsqu'une exemption ramenait la taxe à zéro. L'obligation de déclaration et l'obligation fiscale sont distinctes. À elle seule, l'omission de produire déclenchait la pénalité minimale.

Qu'est-ce qu'une société canadienne déterminée aux fins de la TLSU ?

Une société canadienne déterminée est une société constituée ou prorogée sous le régime des lois fédérales ou provinciales canadiennes où, au 31 décembre, moins de 10 % de la valeur de ses capitaux propres ou de ses droits de vote est détenu ou contrôlé par des particuliers étrangers ou des sociétés constituées à l'étranger. À compter de l'année civile 2023, ces sociétés sont devenues des propriétaires exclus, sans obligation de déclaration de TLSU.

Quelle est la pénalité pour ne pas avoir produit la déclaration de taxe sur les logements sous-utilisés ?

Après les modifications de 2024 (appliquées rétroactivement à 2022), la pénalité minimale pour une société qui a omis de produire est de 2 000 $ par immeuble et par année, réduite par rapport au minimum antérieur de 10 000 $. La pénalité s'applique séparément à chaque immeuble résidentiel et à chaque année non déclarée, de sorte que l'exposition grimpe vite pour une société qui détient plusieurs immeubles.

La taxe sur les logements sous-utilisés s'applique-t-elle aux immeubles locatifs ?

La TLSU pouvait s'appliquer à un immeuble locatif détenu par une société si l'immeuble répondait à la définition d'immeuble résidentiel et que la société était un propriétaire assujetti. Une exemption s'appliquait lorsque l'immeuble était occupé pendant au moins 180 jours par un locataire admissible aux termes d'un bail écrit sans lien de dépendance. Le propriétaire devait tout de même produire une déclaration et y demander l'exemption.

La taxe sur les logements sous-utilisés est-elle abolie au Canada ?

Oui. Le projet de loi C-15 a reçu la sanction royale le 26 mars 2026, mettant en œuvre la proposition du budget de 2025 d'abroger la TLSU à compter de l'année civile 2025. Aucune déclaration n'est requise et aucune taxe n'est payable pour 2025 ou les années suivantes. Les obligations pour 2022, 2023 et 2024 ne sont pas touchées et continuent de s'appliquer.

Qu'est-ce que le formulaire UHT-2900 ?

Le formulaire UHT-2900 est la Déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et formulaire de choix annuel que les propriétaires assujettis devaient produire auprès de l'ARC pour chaque immeuble résidentiel qu'ils possédaient. Il sert à la fois à déclarer la taxe et à demander toute exemption applicable. Une déclaration distincte était exigée pour chaque immeuble, au plus tard le 30 avril de l'année suivante.

Sources et ressources officielles

Lois fédérales citées

1. Underused Housing Tax Act (SC 2022, c. 5, s. 10): Full Text
2. Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (Bill C-15): Royal Assent March 26, 2026

Directives et avis de l'ARC 3. UHTN1: Introduction to the Underused Housing Tax 4. UHTN4: Exemptions for Specified Canadian Partnerships, Trusts and Corporations 5. UHTN15: Questions and Answers on the Underused Housing Tax 6. CRA: Who Must File a Return and Pay the Tax 7. CRA: When to File the Return and Pay the Tax

Sources budgétaires et législatives 8. Budget 2025: Tax Measures: Supplementary Information (UHT Repeal)

Contactez Hadri Law

Si votre société détient un immeuble résidentiel et que vous ignorez si vous avez des obligations de déclaration de TLSU en souffrance pour 2022, 2023 ou 2024, l'exposition aux pénalités est bien réelle, et le compteur ne s'est pas arrêté du simple fait que la taxe est en voie d'abrogation. Déterminer quelles années exigent une déclaration, si votre société se qualifiait comme société canadienne déterminée et comment produire en demandant les bonnes exemptions est exactement le type de travail qui profite de conseillers chevronnés en fiscalité des sociétés.

Martina Caunedo, l'avocate fiscaliste de Hadri Law, possède plus de 12 ans d'expérience en fiscalité internationale, notamment en défense lors de vérifications de l'ARC et en représentation des contribuables par voie d'oppositions et d'appels devant la Cour canadienne de l'impôt. Que vous ayez besoin d'aide pour évaluer des déclarations passées ou d'un soutien plus large de la part de nos avocats en droit des sociétés, nous sommes prêts à vous aider à bien faire les choses.

Appelez au +1 (437) 974-2374 pour une consultation gratuite, ou réservez en ligne à calendly.com/hadrilaw/free-consultation. Nous servons nos clients en anglais, en français, en espagnol et en catalan.

Cet article fournit des renseignements généraux et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Chaque situation est différente. Communiquez avec un avocat pour discuter de votre situation particulière.