L'impost sobre els habitatges infrautilitzats (UHT, per les sigles en anglès de Underused Housing Tax) al Canadà ha estat una de les mesures fiscals federals més mal enteses dels darrers anys, i les empreses constituïdes al Canadà n'han patit la major part de la confusió. Presentat com un impost sobre els propietaris estrangers d'immobles buits, l'Act va arrossegar discretament moltes societats privades canadenques cap a una obligació de presentació, sovint sense que arribés a caldre pagar cap impost. Hi ha novetats importants per al 2025 i endavant, però, tal com expliquem tot seguit, aquestes novetats no esborren el que la seva societat encara pot deure per anys anteriors.
Si la seva societat és propietària d'un immoble residencial, aquesta guia explica a qui s'aplica la UHT, el parany de presentació que va agafar tants propietaris desprevinguts, què van canviar les modificacions del 2024 i per què les obligacions del 2022 al 2024 continuen requerint atenció encara que el mateix impost s'estigui derogant.
Què és l'impost sobre els habitatges infrautilitzats?
L'impost sobre els habitatges infrautilitzats (UHT) és un impost federal anual de l'1% sobre el valor dels immobles residencials buits o infrautilitzats al Canadà, introduït per l'Underused Housing Tax Act (SC 2022, c. 5, s. 10) i en vigor des de l'1 de gener de 2022. Es va dissenyar per apuntar als propietaris no residents i no canadencs, però les seves normes de presentació també s'aplicaven a determinades societats privades, partnerships i fideïcomisos canadencs propietaris d'immobles residencials.
L'impost es calcula a l'1% del "valor imposable" d'un immoble, que generalment és el més alt d'entre el valor de taxació municipal i el preu de la seva darrera venda realitzada el 31 de desembre de l'any natural o abans. El govern federal va publicar la seva explicació en llenguatge planer de les normes a l'avís UHTN1 de la CRA, i el text complet de la llei es pot consultar a través del text consolidat de l'Underused Housing Tax Act.
Aquí ve la sorpresa que va enganxar tants empresaris. L'Act traçava una línia entre dues categories de propietari, i la banda per defecte d'aquesta línia comportava obligacions fins i tot per a empreses purament canadenques que no devien res. Entendre a quina banda cau la seva societat, any rere any, és el nucli del compliment de la UHT.
Ha de presentar la declaració de la UHT una societat canadenca?
El punt més important i més mal entès de la UHT és aquest: estar exempt de pagar l'impost no és el mateix que estar exempt de presentar la declaració. Una societat canadenca podia deure zero dòlars de UHT i tot i així enfrontar-se a milers de dòlars en sancions per no haver presentat el formulari exigit.
L'Act classifica tots els propietaris d'immobles residencials en un de dos grups. Els "propietaris exclosos" no tenen cap obligació de UHT. Els "propietaris afectats" han de presentar una declaració anual per cada immoble residencial que posseeixen, i també poden deure impost. L'estructura és inflexible per disseny: si no consta específicament com a propietari exclòs, vostè és automàticament un propietari afectat.
Qui és un propietari exclòs
Els propietaris exclosos no tenen cap deure de presentació. Segons la guia de la CRA sobre qui ha de presentar, aquesta categoria inclou:
- Ciutadans canadencs i residents permanents que posseeixen l'immoble a títol personal
- Societats canadenques que cotitzen en borsa i les accions de les quals figuren en una borsa de valors canadenca el 31 de desembre
- Entitats benèfiques registrades, cooperatives d'habitatge, municipis, universitats i hospitals
A partir de l'any natural 2023, aquesta llista va créixer per incloure també les societats canadenques especificades, els socis de partnerships canadenques especificades i els fideïcomissaris de fideïcomisos canadencs especificats. Tractem aquest canvi clau amb detall més endavant.
El parany: qui és un propietari afectat
Un propietari afectat ha de presentar el formulari UHT-2900 per cada immoble residencial que posseeix, fins i tot quan no cal pagar cap impost. Per a les societats, la categoria de propietari afectat abastava històricament:
- Societats privades canadenques propietàries d'immobles residencials que no reuneixen els requisits de societat canadenca especificada
- Societats constituïdes fora del Canadà
- Persones estrangeres que no són ni ciutadans canadencs ni residents permanents
- Fideïcomisos i partnerships que no reuneixen els requisits d'entitat canadenca especificada
El cor del parany és la distància entre pagar i presentar. Un propietari afectat podria reunir els requisits per a una exempció de l'impost, potser perquè l'immoble està llogat a un arrendatari qualificat de llarga durada, i tot i així no deure res. Però l'exempció s'aplica només a l'impost. L'obligació de presentar es manté. Molts propietaris societaris van suposar que, com que el seu immoble estava ocupat i no calia pagar cap impost, no havien de fer res. Aquesta suposició els va exposar a sancions.
Aquest és precisament el tipus de matís on l'orientació d'advocats fiscalistes especialitzats en dret de societats amb experiència evita un error costós i del tot evitable.
Quins tipus d'immobles generen obligacions de la UHT?
La UHT no s'aplica a qualsevol bé immoble que una societat pugui posseir. L'Act defineix "immoble residencial" de manera restrictiva, i aquesta definició determina si la seva empresa té cap exposició.
Entren dins de l'àmbit de la UHT els habitatges unifamiliars aïllats o edificis similars que continguin com a màxim tres unitats d'habitatge, incloent-hi el terreny subjacent, així com els habitatges aparellats, les cases entre mitgeres i les unitats residencials en règim de propietat horitzontal. Una "unitat d'habitatge" és una residència autònoma amb cuina privada, bany privat i zona d'estar privada.
Queden fora de l'àmbit els edificis comercials, els edificis d'oficines, els immobles industrials i els edificis d'apartaments amb quatre unitats o més, que cauen fora de la definició pel límit de tres unitats de la categoria d'habitatge unifamiliar aïllat. La línia entre immobles comercials i residencials té conseqüències en moltes àrees del dret empresarial, i entendre la distinció entre propietat comercial i residencial a Ontario és útil molt més enllà de la UHT.
La definició importa sobretot per a les societats que tenen carteres mixtes. Pensem en una societat de cartera propietària alhora d'un edifici de tres habitatges i d'un centre comercial. Només l'edifici de tres habitatges és un "immoble residencial" segons l'Act, de manera que qualsevol obligació de presentació de la UHT recau únicament sobre aquest edifici. L'immoble comercial senzillament no compta en l'anàlisi.
Les modificacions del 2024: alleujament per a algunes societats, però no per a totes
El govern federal va reconèixer que la UHT havia imposat càrregues de compliment reals a empreses canadenques ordinàries que mai no van ser l'objectiu previst. La resposta va arribar a través del projecte de llei C-69, la legislació d'implementació del Pressupost del 2024, que va rebre la sanció reial el 20 de juny de 2024.
Què va canviar i quan
Amb efecte per a l'any natural 2023 i cada any posterior, les societats canadenques especificades, els socis de partnerships canadenques especificades i els fideïcomissaris de fideïcomisos canadencs especificats van passar a ser propietaris exclosos. En termes clars, una societat canadenca que reuneix els requisits ja no havia de presentar cap declaració de la UHT, a partir de l'any 2023. L'avís UHTN4 de la CRA detalla aquest alleujament.
La prova de la societat canadenca especificada
Una "specified Canadian corporation" (societat canadenca especificada) és una societat constituïda o continuada segons les lleis del Canadà o d'una província on, el 31 de desembre de l'any natural, menys del 10% del valor patrimonial o dels drets de vot és propietat o està sota control, directament o indirectament, de qualsevol de:
- persones que no són ni ciutadans canadencs ni residents permanents, o
- societats constituïdes fora del Canadà
La conclusió pràctica és senzilla. Una societat canadenca amb menys del 10% de propietat estrangera generalment reuneix els requisits de societat canadenca especificada i, a partir de l'any 2023, és un propietari exclòs sense cap declaració de la UHT a presentar. Una condició important és que la societat ha de posseir l'immoble a nom propi, no en qualitat de fideïcomissari d'un fideïcomís ni de soci d'un partnership, per poder acollir-se a aquesta exclusió.
Qui encara havia de presentar la declaració el 2023 i el 2024
L'alleujament del 2024 va ser significatiu però no universal. Malgrat les modificacions, els següents continuaven sent propietaris afectats amb totes les obligacions de presentació per als anys 2023 i 2024:
- Societats privades canadenques amb un 10% o més de propietat o control estranger
- Societats constituïdes fora del Canadà
- Persones que no són ni ciutadans canadencs ni residents permanents
- Fideïcomisos i partnerships que no reuneixen els requisits d'entitat canadenca especificada
Per això, descriure la UHT com un "parany" universal exagera la realitat. Una gran quantitat de societats privades canadenques sense propietat estrangera reunien els requisits de societat canadenca especificada i han quedat excloses des del 2023. Les societats que van continuar obligades eren principalment les de propietat estrangera significativa, més totes elles per a l'any 2022, que les noves exclusions no arribaven a cobrir.
L'any 2022 continua sent un cas a part
L'exclusió de societat canadenca especificada només s'aplica a partir del 2023. Per a l'any natural 2022, una societat privada canadenca propietària d'un immoble residencial era un propietari afectat i havia de presentar la declaració, encara que aquesta mateixa societat avui reunís clarament els requisits de societat canadenca especificada. La CRA va concedir un alleujament administratiu transitori que eximia de sancions i interessos les declaracions del 2022 presentades fora de termini sempre que la declaració es presentés i qualsevol impost es pagués abans del 30 d'abril de 2024, però l'obligació subjacent de presentar mai no es va eliminar. Una societat que encara no hagi presentat la declaració del 2022 no pot suposar que la qüestió s'ha resolt discretament tota sola.
Sancions mínimes més baixes
El projecte de llei C-69 també va reduir les sancions mínimes per no presentar la declaració, amb la reducció aplicada retroactivament a l'entrada en vigor de l'Act l'1 de gener de 2022. Abans de les modificacions, la sanció mínima era de 5.000 dòlars per a les persones físiques i de 10.000 dòlars per a les societats, per immoble. Després de les modificacions, aquests mínims van baixar a 1.000 dòlars per a les persones físiques i 2.000 dòlars per a les societats, per immoble. Com que la sanció s'aplica per immoble i per any de presentació, una societat propietària de dos immobles residencials que no hagi presentat s'enfronta a una exposició mínima de 4.000 dòlars per un sol any.
Destriar quina xifra de sanció correspon a quin any és genuïnament complex, i és una de les àrees on integrar el compliment de la UHT dins d'una estratègia de planificació fiscal corporativa més àmplia dona fruits. La UHT rarament és una qüestió aïllada; sol conviure amb altres consideracions de planificació i presentació per a una societat propietària d'immobles.
Requisits de presentació de la UHT al Canadà: el termini del 30 d'abril
La declaració de la UHT d'un any natural determinat s'ha de presentar abans del 30 d'abril de l'any següent. Per a l'any natural 2024, això va significar un termini del 30 d'abril de 2025. Quan el 30 d'abril cau en cap de setmana o en un dia festiu reconegut per la CRA, el termini es desplaça al dia hàbil següent, tal com confirma la guia de la CRA sobre quan presentar.
La presentació es fa per separat per cada immoble residencial. Una societat propietària de tres immobles residencials ha de presentar tres declaracions UHT-2900 diferents per cada any aplicable. Les declaracions es poden presentar per via electrònica o per correu.
A tall de context històric, la CRA va atorgar un alleujament transitori de sancions que en la pràctica va allargar la finestra efectiva de presentació de les declaracions del 2022 fins al 30 d'abril de 2024. Aquest alleujament ja no és operatiu. Per a qualsevol any que encara requereixi una declaració, regeix el marc estàndard del 30 d'abril, i una declaració fora de termini comporta la sanció mínima.
La meva societat ha de presentar la declaració. Podem sol·licitar una exempció de l'impost?
Si la seva societat és un propietari afectat per un any determinat, ha de presentar la declaració, però presentar-la no vol dir estendre un xec. L'Act preveu diverses exempcions que poden reduir a zero l'impost a pagar. L'exempció es reclama a la mateixa declaració; mai no s'aplica automàticament.
Les exempcions més rellevants per als propietaris societaris inclouen:
- Ocupació qualificada. L'immoble està ocupat durant almenys 180 dies de l'any natural per un arrendatari qualificat en virtut d'un contracte d'arrendament escrit en condicions de plena competència (independent), o per una persona vinculada en determinades circumstàncies definides.
- Residència principal. Una unitat d'habitatge de l'immoble serveix de residència principal del propietari, o del cònjuge o parella de fet del propietari. Això es dona en societats que tenen un immoble ocupat per una persona vinculada a l'empresa.
- Obra nova o habitabilitat limitada. Determinades exempcions s'apliquen a immobles de nova construcció o a immobles que no són aptes per a un ús durant tot l'any.
- Defunció d'un propietari. S'aplica un alleujament específic l'any en què mor un propietari i, en alguns casos, poc després.
Les Preguntes i respostes de la CRA sobre la UHT recorren aquests escenaris amb més detall. La lliçó recurrent val la pena repetir-la: fins i tot quan una exempció s'aplica clarament i no cal pagar cap impost, el propietari afectat ha de presentar igualment el formulari UHT-2900 i reclamar aquesta exempció al formulari. Una presentació omesa desencadena la sanció mínima independentment que calgués pagar cap impost.
Pressupost 2025: la UHT s'elimina. Què significa per a la seva societat
La notícia destacada és que l'impost sobre els habitatges infrautilitzats al Canadà està de sortida. El pressupost federal del Canadà del 2025, presentat el 4 de novembre de 2025, va proposar eliminar la UHT amb efecte a partir de l'any natural 2025. Aquesta proposta va esdevenir llei a través del projecte de llei C-15, el Budget 2025 Implementation Act, No. 1, que va rebre la sanció reial el 26 de març de 2026.
L'efecte és net. No cal pagar cap UHT ni presentar cap declaració de la UHT per a l'any natural 2025 ni cap any posterior, i l'Underused Housing Tax Act i els seus reglaments queden derogats. El govern va presentar el canvi com una simplificació, tot descrivint l'impost com a costós d'administrar en relació amb els modestos ingressos que generava, tal com s'exposa a les mesures fiscals del Pressupost 2025.
Hi ha una advertència fonamental, i és la raó per la qual existeix aquest article. La derogació no té efecte retroactiu. Les obligacions dels anys naturals 2022, 2023 i 2024 subsisteixen íntegrament, juntament amb qualsevol sanció i interès associats a l'incompliment de la presentació o del pagament d'aquells anys. La CRA conserva la facultat de perseguir l'incompliment del període en què l'Act era en vigor.
En termes pràctics, una societat que va ser un propietari afectat i que mai no va presentar la declaració del 2022, 2023 o 2024 continua exposada, i la derogació no canvia res d'aquesta exposició. El rellotge de la sanció mínima ha estat corrent sobre aquells anys no presentats. El camí sensat és identificar qualsevol declaració pendent i presentar-la tan aviat com sigui possible, idealment amb orientació professional, en lloc de suposar que la derogació ha esborrat el compte.
Llista de comprovació de compliment de la UHT per a societats canadenques
Si la seva societat és propietària d'un immoble residencial, la seqüència següent l'ajudarà a valorar en quina situació es troba per cada any en què la UHT va estar en vigor.
-
Confirmi que l'immoble és un "immoble residencial". Un habitatge amb tres unitats o menys, una unitat residencial en règim de propietat horitzontal, o un habitatge aparellat o entre mitgeres entra dins de l'àmbit. Un edifici comercial o un complex d'apartaments amb quatre unitats o més no hi entra.
-
Determini la seva categoria de propietari per cada any. Per al 2022, una societat privada canadenca era un propietari afectat amb obligació de presentar. Per al 2023 i el 2024, una societat canadenca especificada amb menys del 10% de propietat estrangera era un propietari exclòs sense obligació, mentre que una societat amb un 10% o més de propietat estrangera continuava sent un propietari afectat.
-
Comprovi si hi ha declaracions no presentades del 2022 al 2024. Si la seva societat va ser un propietari afectat un any i no va presentar la declaració, aquesta declaració continua pendent i les sancions segueixen acumulant-se.
-
Estimi la seva exposició a sancions. El mínim és de 2.000 dòlars per immoble i per any no presentat per a les societats segons les xifres posteriors al 2024 (aplicades retroactivament al 2022), aplicat per separat a cada immoble i cada any.
-
Presenti el formulari UHT-2900 per separat per cada immoble. Un formulari per immoble, per cada any aplicable.
-
Reclami qualsevol exempció disponible a la declaració. L'ocupació qualificada, la residència principal i les altres exempcions no són automàtiques; s'han de reclamar al formulari.
-
Ignori el 2025 i endavant. La UHT queda derogada, de manera que no cal presentar cap declaració per a l'any natural 2025 ni cap any posterior.
Preguntes freqüents
He de presentar la declaració de la UHT si no dec cap impost?
Possiblement, sí. Si la seva societat va ser un propietari afectat un any determinat, havia de presentar el formulari UHT-2900 per cada immoble residencial fins i tot quan una exempció reduïa l'impost a zero. L'obligació de presentar i la responsabilitat fiscal són coses separades. No presentar la declaració, per si sol, desencadenava la sanció mínima.
Què és una societat canadenca especificada als efectes de la UHT?
Una societat canadenca especificada és una societat constituïda o continuada segons la llei federal o provincial canadenca on, el 31 de desembre, menys del 10% del seu valor patrimonial o dels seus drets de vot és propietat o està sota control de persones estrangeres o de societats constituïdes a l'estranger. A partir de l'any natural 2023, aquestes societats van passar a ser propietaris exclosos sense obligació de presentar la UHT.
Quina és la sanció per no presentar l'impost sobre els habitatges infrautilitzats?
Després de les modificacions del 2024 (aplicades retroactivament al 2022), la sanció mínima per a una societat que no va presentar la declaració és de 2.000 dòlars per immoble i per any, reduïda respecte del mínim anterior de 10.000 dòlars. La sanció s'aplica per separat a cada immoble residencial i cada any no presentat, de manera que l'exposició s'acumula ràpidament per a una societat propietària de diversos immobles.
L'impost sobre els habitatges infrautilitzats s'aplica als immobles de lloguer?
La UHT podia aplicar-se a un immoble de lloguer propietat d'una societat si l'immoble complia la definició d'immoble residencial i la societat era un propietari afectat. S'aplicava una exempció quan l'immoble estava ocupat durant almenys 180 dies per un arrendatari qualificat en virtut d'un contracte d'arrendament escrit en condicions de plena competència. El propietari havia de presentar la declaració i reclamar l'exempció al formulari igualment.
S'està eliminant l'impost sobre els habitatges infrautilitzats al Canadà?
Sí. El projecte de llei C-15 va rebre la sanció reial el 26 de març de 2026 i va implementar la proposta del Pressupost 2025 de derogar la UHT amb efecte a partir de l'any natural 2025. No cal presentar cap declaració ni pagar cap impost pel 2025 o endavant. Les obligacions del 2022, 2023 i 2024 no queden afectades i continuen aplicant-se.
Què és el formulari UHT-2900?
El formulari UHT-2900 és la declaració anual de l'impost sobre els habitatges infrautilitzats i formulari d'elecció que els propietaris afectats havien de presentar a la CRA per cada immoble residencial que posseïen. Serveix tant per declarar l'impost com per reclamar qualsevol exempció aplicable. Es requeria una declaració separada per cada immoble, amb venciment el 30 d'abril de l'any següent.
Fonts i recursos oficials
Lleis federals citades
- Underused Housing Tax Act (SC 2022, c. 5, s. 10): text complet
- Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (Bill C-15): sanció reial 26 de març de 2026
Guies i avisos de la CRA 3. UHTN1: introducció a l'impost sobre els habitatges infrautilitzats 4. UHTN4: exempcions per a partnerships, fideïcomisos i societats canadencs especificats 5. UHTN15: preguntes i respostes sobre l'impost sobre els habitatges infrautilitzats 6. CRA: qui ha de presentar una declaració i pagar l'impost 7. CRA: quan presentar la declaració i pagar l'impost
Fonts pressupostàries i legislatives 8. Pressupost 2025: mesures fiscals, informació complementària (derogació de la UHT)
Contacte amb Hadri Law
Si la seva societat és propietària d'un immoble residencial i no té clar si té obligacions de presentació de la UHT pendents del 2022, 2023 o 2024, l'exposició a sancions és real, i el rellotge no s'ha aturat pel simple fet que l'impost s'estigui derogant. Aclarir quins anys requereixen una declaració, si la seva societat reunia els requisits de societat canadenca especificada i com presentar-la amb les exempcions correctes reclamades és exactament el tipus de feina que es beneficia d'un assessorament fiscal corporatiu amb experiència.
Martina Caunedo, l'advocada fiscalista de Hadri Law, aporta més de 12 anys d'experiència en fiscalitat internacional, que inclou la defensa en auditories de la CRA i la representació de contribuents a través d'objeccions i recursos davant el Tax Court. Tant si necessita ajuda per valorar presentacions passades com un suport més ampli dels nostres advocats corporatius, estem a punt per ajudar-la a fer-ho bé.
Truqui al +1 (437) 974-2374 per a una consulta gratuïta, o reservi en línia a calendly.com/hadrilaw/free-consultation. Atenem clients en anglès, francès, espanyol i català.
Aquest article ofereix informació general i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal. Cada situació és diferent. Poseu-vos en contacte amb un advocat per parlar de les vostres circumstàncies concretes.
