Quan es compara la propietat comercial i la residencial a Ontàrio, la línia divisòria oposa la protecció legal a la llibertat contractual. La propietat residencial es troba dins d'un règim protector. La Residential Tenancies Act (Llei del 2006 sobre arrendaments residencials) limita els augments de lloguer, les normes de protecció del consumidor regulen el finançament i la revenda d'un habitatge està exempta de l'HST. La propietat comercial funciona segons la llibertat contractual prevista a la Commercial Tenancies Act (Llei d'arrendaments comercials), sense control de lloguers, amb HST aplicable, amb entrades molt més altes i amb un recurs d'autotutela de l'arrendador que ja no existeix en l'àmbit residencial. Les mateixes paraules, un dret diferent.
Si només heu tractat amb propietat residencial, l'instint és suposar que la comercial funciona igual, però amb xifres més grans. No és així. Els dos marcs es van construir sobre supòsits oposats. El dret residencial suposa un ocupant individual que necessita protecció davant d'un arrendador o prestador més poderós. El dret comercial suposa dues empreses que negocien en igualtat de condicions, cadascuna capaç de defensar els seus propis interessos. Aquesta sola diferència en el punt de partida repercuteix en l'arrendament, la zonificació, el finançament, la fiscalitat i els recursos.
Això és el més important que cal entendre abans de passar del residencial al comercial, com a propietari o com a arrendatari. Les proteccions que donàveu per fetes mai no van ser una cosa que vau negociar. Us les va atorgar la llei. En l'àmbit comercial, la majoria d'elles simplement no hi són, i les poques que queden han de constar redactades al vostre contracte. A continuació, els cinc àmbits on la diferència realment canvia els resultats, i què significa cadascun per a vós.
L'arrendament: regles de l'arrendament comercial vs residencial a Ontàrio
La distinció més clara és en l'arrendament, perquè dues lleis diferents regeixen dos mons diferents.
Els arrendaments residencials es regeixen per la Residential Tenancies Act, 2006 (la RTA). La RTA és deliberadament protectora. Limita quant pot pujar el lloguer cada any mitjançant la directriu anual d'augment de lloguer. Exigeix que la majoria d'arrendadors facin servir el formulari de contracte estàndard de la província. Atorga a l'arrendatari seguretat de tinença, de manera que no pot ser desnonat sense causa i sense un procés formal. I remet gairebé tots els conflictes a la Junta d'Arrendador i Arrendatari (Landlord and Tenant Board) en lloc dels tribunals. L'arrendatari residencial que no fa res igualment es beneficia de tot això de manera automàtica.
Els arrendaments comercials es regeixen per la Commercial Tenancies Act (la CTA), i la filosofia és la inversa. No hi ha control de lloguers. No hi ha contracte estàndard. No hi ha dret automàtic de renovació en acabar el termini. Un arrendador comercial pot deixar que el contracte venci i exigir que l'arrendatari marxi o negociï un acord nou al lloguer que el mercat toleri. Els vostres drets com a arrendatari comercial provenen gairebé del tot del text del contracte que vau signar, no de la llei. La CTA aporta unes quantes regles i recursos bàsics, però no actua com una xarxa de seguretat com sí que ho fa la RTA.
Això trasllada la càrrega de la protecció a la negociació. Un dret de renovació, un límit a la repercussió de les despeses operatives, una clàusula de relocalització, una clàusula d'exclusivitat, un dret de cessió: si voleu aquests elements en un contracte comercial, els heu de negociar i posar per escrit. Res no es presumeix a favor vostre. Els conflictes també acaben en un altre lloc. Les disputes entre arrendador i arrendatari comercials es resolen als tribunals, el Tribunal de Reclamacions Menors (Small Claims Court) per a reclamacions de diners o béns fins al seu límit i el Tribunal Superior de Justícia per a assumptes més grans, en lloc de la Junta d'Arrendador i Arrendatari, favorable a l'arrendatari.
Per al propietari d'una petita empresa que passa d'una oficina a casa a un local comercial llogat, aquesta és la primera i la més gran sorpresa. El contracte és la llei de la relació, i normalment el redacta l'advocat de l'arrendador a favor de l'arrendador.
Zonificació i ús permès
La segona diferència és el que se us permet fer amb la propietat en primer lloc.
A Ontàrio, l'ús que es pot donar a una propietat està regit pels reglaments municipals de zonificació dictats d'acord amb la Planning Act (Llei d'ordenació del territori). L'ús residencial està relativament estandarditzat. Un habitatge en una zona residencial està zonificat per ser habitat, i la majoria de compradors mai no hi pensa. La zonificació d'una propietat comercial a Ontàrio és específica de cada parcel·la i molt menys indulgent. Una propietat zonificada per al comerç al detall pot no permetre un restaurant amb cuina comercial. Un local zonificat per a oficines pot no admetre la fabricació lleugera ni una clínica mèdica. La zonificació s'adhereix al terreny, no al vostre pla de negoci.
Això importa enormement quan compreu o llogueu un local comercial. Comprar o llogar una propietat que no permet l'ús que preteneu us pot aturar en sec. Us pot impedir obtenir una llicència de negoci i afectar la vostra capacitat de finançar la compra, perquè un prestador no voldrà garantia sobre una propietat que el prestatari no pot operar legalment. Abans de comprometre-us, confirmeu que el reglament de zonificació realment permet el que preteneu fer-hi.
Si no ho permet, les vostres opcions esdevenen legals i processals en lloc de comercials: sol·licitar una variació menor, demanar una modificació del reglament de zonificació, o invocar drets adquirits d'ús no conforme si l'ús és anterior al reglament vigent. El control del pla d'implantació i altres aprovacions municipals també poden aplicar-se. Cap d'aquests tràmits no és ràpid, i cap no està garantit. En l'àmbit residencial, aquest nivell de risc gairebé no es nota. En el comercial, la verificació de la zonificació és una de les primeres coses que revisa l'advocat del comprador.
Finançament i diligència deguda en comprar propietat comercial a Ontàrio
La tercera diferència és com es finança l'operació i quanta investigació s'espera que feu pel vostre compte.
El finançament residencial està estandarditzat i protegit pel dret del consumidor. Un comprador sovint pot adquirir un habitatge amb una entrada del 5 al 20 per cent. Les normes de divulgació hipotecària protegeixen els prestataris, i l'operació s'emmarca en un dret del consumidor construït sobre el supòsit que el comprador és un particular, no una empresa.
El finançament comercial suposa el contrari. Quan compreu una propietat comercial a Ontàrio, les entrades solen ser molt més altes, habitualment de l'ordre del 30 al 35 per cent. Els prestadors escruten els ingressos que genera la propietat, la solidesa dels arrendataris i el negoci del prestatari, i no només el seu crèdit personal. Estructures especialitzades com els préstecs pont i el finançament mezzanine apareixen en l'àmbit comercial sense equivalent residencial. No hi ha període de reflexió.
La càrrega de la diligència deguda també es desplaça. Els compradors residencials es beneficien de les normes de protecció del consumidor i d'una divulgació relativament estandarditzada. Els compradors comercials operen més a prop del principi «caveat emptor», el comprador advertit, i s'espera que investiguin la propietat a fons abans del tancament. Aquesta diligència sol incloure una avaluació ambiental del lloc (una fase I, i una fase II si la primera planteja preocupacions), una cerca de títols, la revisió de cada arrendament existent i dels certificats d'arrendatari (estoppel), un aixecament topogràfic i la confirmació de la zonificació i del compliment. El venedor no està obligat a divulgar la major part d'això. Si no ho reviseu, el problema és vostre després del tancament.
Per a un propietari que passa del residencial al comercial, és aquí on apareixen costos inesperats. La feina jurídica i la dels consultors que exigeix una compra comercial és real, i és el preu de la protecció que ja no obteniu de manera automàtica.
HST sobre la propietat comercial a Ontàrio
La quarta diferència és fiscal, i agafa la gent per sorpresa en el tancament.
La revenda d'un immoble residencial usat està generalment exempta del GST/HST. Quan un propietari corrent ven el seu habitatge, no s'aplica HST al preu de venda. Aquesta exempció, prevista a les disposicions residencials de l'Excise Tax Act (Llei de l'impost especial al consum), és una de les raons per les quals els tancaments residencials se senten simples. (La construcció nova i les vendes per part d'un constructor constitueixen un règim diferent amb les seves pròpies regles, per la qual cosa l'assessorament fiscal importa sempre que una propietat sigui nova o hagi tingut renovacions substancials.)
La venda d'un immoble comercial és generalment gravable. A Ontàrio, això significa un HST del 13 per cent sobre la propietat comercial en la majoria d'operacions, una xifra considerable en una compra comercial. Els mecanismes, però, solen ser manejables. Quan el comprador està registrat als efectes del GST/HST, és el comprador, i no el venedor, qui ret comptes de l'impost autoavaluant-lo i declarant-lo a l'Agència Tributària del Canadà (CRA), i qui, en la majoria de casos, reclama un crèdit fiscal per inputs compensatori, de manera que el cost net de caixa queda neutralitzat. La guia de l'Agència Tributària del Canadà sobre immobles i el GST/HST explica com funciona això.
Les conclusions pràctiques són dues. Primer, l'HST és un assumpte viu en cada compra comercial i s'ha d'abordar al contracte de compravenda, inclosa una declaració sobre l'estat de registre del comprador. Segon, executar bé els mecanismes de registre i autoavaluació és el que evita que aquest 13 per cent es converteixi en un cost real desemborsat. El comprador que suposa que el comercial funciona com el residencial, on l'HST simplement no sorgeix, pot endur-se una sorpresa desagradable.
Embargament extrajudicial (distress) i recursos de l'arrendador
La cinquena diferència és el que un arrendador pot fer quan el lloguer queda impagat, i aquí la bretxa és notable.
En l'àmbit residencial, l'antic recurs de common law de l'embargament extrajudicial (distress), és a dir, apoderar-se dels béns de l'arrendatari per cobrir lloguers endarrerits, va ser abolit. D'acord amb la Residential Tenancies Act, cap arrendador no pot apoderar-se dels béns d'un arrendatari per lloguer impagat sense procés judicial, de manera que l'embargament extrajudicial simplement no està disponible. La via de l'arrendador residencial passa per la Junta d'Arrendador i Arrendatari.
En l'àmbit comercial, l'embargament extrajudicial (distress, també anomenat distraint) és viu i poderós. D'acord amb la Commercial Tenancies Act, l'arrendador comercial davant d'un incompliment de pagament de l'arrendatari pot exercir un recurs d'autotutela: apoderar-se i, si l'incompliment no se subsana, vendre els béns de l'arrendatari que es trobin al local, inclosos mobles, equipament i inventari, per cobrir els lloguers endarrerits, sense acudir primer al tribunal. Per a un arrendatari, poques coses concentren tant l'atenció com la perspectiva d'un arrendador que legalment tanca el local i s'apodera de l'inventari del negoci.
El recurs no és il·limitat. Un arrendador generalment només pot embargar per un import d'endarreriments limitat, habitualment els tres mesos de lloguer anteriors, i només pot apoderar-se de béns que realment es trobin al local arrendat en aquell moment. Certs béns estan exempts. És important assenyalar que l'embargament extrajudicial i la terminació es tracten com a recursos incompatibles. L'arrendador que embarga pel lloguer generalment confirma que el contracte continua i no pot, alhora, terminar-lo pel mateix incompliment, de manera que ha de triar. Aquestes regles tècniques són exactament el tipus de cosa que un arrendatari vol entendre abans de signar i que un arrendador vol consultar abans d'actuar.
La lliçó per a qui fa el pas és simple. El recurs que el dret residencial va retirar deliberadament als arrendadors és una de les eines més poderoses d'un arrendador comercial. Si sou l'arrendatari comercial, heu de saber que existeix. Si sou l'arrendador comercial, l'heu d'exercir correctament, o us arrisqueu a perdre el recurs i a enfrontar-vos a una reclamació.
Què canvia quan passeu del residencial al comercial
Preneu distància i el patró és constant. Cada protecció que el dret residencial us atorga de manera automàtica, la negocieu en l'àmbit comercial o viviu sense ella.
L'estabilitat del lloguer passa a ser el que digui el vostre contracte. La seguretat de tinença passa a ser la vostra clàusula de renovació, o res. L'ús permès passa a ser una qüestió de zonificació que heu de verificar vós mateix. Un finançament simple passa a ser una entrada més gran i una llista de diligències més llarga. Un tancament sense impost passa a ser una línia d'HST del 13 per cent que cal gestionar bé. Un arrendador amb recursos limitats passa a ser un arrendador que pot apoderar-se dels vostres béns. Res d'això no fa pitjor la propietat comercial. La fa diferent, i trasllada la responsabilitat cap a vós i els vostres assessors.
Una breu llista de verificació pràctica per a la transició:
- Llegiu tot el contracte d'arrendament o de compravenda. En l'àmbit comercial, el document és l'operació.
- Verifiqueu la zonificació i l'ús permès contra el reglament municipal real abans de comprometre-us.
- Pressuposteu l'HST i confirmeu els mecanismes de registre i autoavaluació al contracte.
- Planifiqueu i pagueu una diligència deguda real: ambiental, títols, aixecament, arrendaments existents, compliment.
- Compreneu els recursos d'ambdues parts, inclòs l'embargament extrajudicial, abans que sorgeixi una disputa.
Aquí és precisament on un assessor comercial experimentat fa la diferència, i on es concentra la pràctica de dret comercial de Hadri Law: negociació d'arrendaments comercials, redacció i revisió de contractes de compravenda, diligència deguda, i assessorament a propietaris i arrendataris sobre els drets i recursos que regeixen la propietat comercial a Ontàrio.
Preguntes freqüents
Un arrendament comercial està cobert per la Residential Tenancies Act?
No. La Residential Tenancies Act s'aplica únicament als arrendaments residencials. Els arrendaments comercials es regeixen per la Commercial Tenancies Act i, sobretot, pels termes del mateix contracte. Les regles protectores de la RTA, inclòs el control de lloguers i l'accés a la Junta d'Arrendador i Arrendatari, no s'apliquen als locals comercials a Ontàrio.
Els arrendataris comercials a Ontàrio tenen alguna protecció?
Alguna, però la major part prové del contracte més que de la llei. La Commercial Tenancies Act estableix regles bàsiques i un dret limitat a sol·licitar la dispensa de la pèrdua del contracte, però no hi ha control de lloguers, ni contracte estàndard, ni renovació automàtica. La veritable protecció de l'arrendatari comercial és el que es va negociar al contracte escrit abans de signar.
Es cobra HST sobre la venda de propietat comercial a Ontàrio?
Generalment, sí. La majoria de vendes d'immobles comercials a Ontàrio són gravables al 13 per cent d'HST, mentre que la propietat residencial usada sol estar exempta. Quan el comprador està registrat als efectes del GST/HST, s'autoavalua i declara l'impost a l'Agència Tributària del Canadà i normalment reclama un crèdit fiscal per inputs compensatori, que neutralitza el cost de caixa.
Un arrendador comercial pot apoderar-se dels béns d'un arrendatari per lloguer impagat?
Sí. D'acord amb la Commercial Tenancies Act, un arrendador comercial pot exercir el recurs d'embargament extrajudicial i apoderar-se, i finalment vendre, els béns de l'arrendatari que siguin al local per cobrir lloguers endarrerits, sense ordre judicial, subjecte a límits i exempcions. Aquest recurs va ser abolit per als arrendadors residencials d'acord amb la Residential Tenancies Act.
Quanta entrada cal per a una propietat comercial a Ontàrio?
No hi ha un mínim legal fix, però els prestadors comercials solen exigir una entrada de l'ordre del 30 al 35 per cent, força més que una compra residencial, que es pot finançar amb tan sols el 5 al 20 per cent. Els prestadors comercials també ponderen els ingressos i els arrendataris de la propietat, i no només el crèdit personal del prestatari.
Fonts i recursos oficials
Lleis d'Ontàrio citades
- Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c L.7
- Residential Tenancies Act, 2006, SO 2006, c 17
- Planning Act, RSO 1990, c P.13
Lleis federals citades 4. Excise Tax Act, RSC 1985, c E-15 (GST/HST)
Guia de la CRA 5. Memoràndum 19.1 sobre GST/HST: els immobles i el GST/HST
Recursos útils 6. Registre d'Empreses d'Ontàrio
Contacteu Hadri Law
Si sou propietari o arrendatari i passeu del residencial al comercial a Ontàrio, el supòsit més prudent és que cap dels vostres reflexos residencials no es trasllada. El contracte és la llei de la relació, la zonificació determina el que podeu fer, l'HST s'aplica a la compra i els recursos de l'arrendador són molt més poderosos. Obtenir assessorament abans de signar un arrendament comercial, o abans de tancar una compra comercial, és el que evita que una operació d'aparença rutinària esdevingui costosa.
L'equip de dret comercial de Hadri Law assessora propietaris i arrendataris d'Ontàrio en matèria d'arrendaments comercials, contractes de compravenda, diligència deguda i els drets i recursos que regeixen la propietat comercial. Ajudem els nostres clients a entendre exactament a què es comprometen abans de comprometre-s'hi.
Oferim una consulta inicial gratuïta i atenem els nostres clients en anglès, francès, espanyol i català.
- Telèfon: +1 (437) 974-2374
- Reserveu en línia: calendly.com/hadrilaw/free-consultation
- Oficina: First Canadian Place, 100 King Street West, Suite 5700, Toronto, ON
Aquest article es proporciona únicament a títol d'informació general i no constitueix assessorament jurídic. La seva lectura o ús no crea cap relació advocat-client amb Hadri Law Professional Corporation.
