La responsabilité du propriétaire commercial pour les activités liées à la drogue change en Ontario le 1er juillet 2026. À cette date, la Loi de 2025 sur les mesures visant les lieux où se déroulent des activités illégales liées à la drogue (Measures Respecting Premises with Illegal Drug Activity Act, 2025) entre en vigueur. Pour la première fois, un propriétaire commercial pourra être poursuivi s'il permet sciemment que des lieux loués servent à la production ou au trafic de drogue. Il s'agit d'une infraction provinciale assortie d'un moyen de défense fondé sur les « mesures raisonnables », et non d'une responsabilité civile automatique. Les amendes imposées aux sociétés peuvent atteindre 1 000 000 $.
Ce cadrage est important, et il vaut la peine de le préciser d'emblée. Ce nouveau régime ne rend pas les propriétaires automatiquement responsables de tout ce qu'un locataire fait derrière une porte verrouillée. Il ne crée pas non plus de droit d'action privé permettant à quiconque de poursuivre un propriétaire. C'est un régime d'infractions provinciales de nature quasi criminelle, construit autour d'une norme de connaissance, qui offre au propriétaire un moyen de défense s'il a pris des mesures raisonnables pour empêcher l'activité. Comprendre où se situe cette limite est tout l'enjeu de la préparation avant la date d'entrée en vigueur.
La Loi a été adoptée par l'entremise de l'annexe 8 du projet de loi 10, la Loi de 2025 pour protéger l'Ontario en rendant les rues plus sûres et les collectivités plus fortes (Protect Ontario Through Safer Streets and Stronger Communities Act, 2025), qui a reçu la sanction royale le 5 juin 2025. Le décret 758/2026, signé le 14 mai 2026, a fixé l'entrée en vigueur au 1er juillet 2026 et l'a appliqué uniquement aux propriétaires commerciaux pour l'instant. Les propriétaires résidentiels et les sous-locataires ne sont pas visés actuellement. Chez Hadri Law, notre équipe en droit des sociétés et droit commercial accompagne les propriétaires d'entreprise et de biens immobiliers de l'Ontario précisément dans le type de révision de bail et de planification du risque qu'exige cette nouvelle loi.
À qui la loi s'applique : les propriétaires commerciaux de l'Ontario
Le régime s'applique pour le moment aux propriétaires commerciaux seulement. Concrètement, cela vise une personne ou une société qui loue des lieux à un locataire à des fins commerciales. Si vous êtes propriétaire d'un centre commercial, d'une unité industrielle, d'un bureau ou d'un immeuble commercial à usage mixte et que vous louez des espaces à des locataires d'affaires, vous êtes visé à compter du 1er juillet 2026.
Plusieurs catégories échappent actuellement au régime. Les propriétaires résidentiels ne sont pas visés. Les sous-locataires non plus. Le gouvernement a aussi indiqué avoir mené des consultations sur d'éventuelles exemptions pour le logement sans but lucratif, le logement avec services de soutien et l'hébergement institutionnel, mais aucune décision définitive n'a été annoncée à ce jour. La Loi permet toutefois d'étendre le régime aux propriétaires résidentiels à l'avenir; les exclusions d'aujourd'hui ne doivent donc pas être tenues pour permanentes.
Ce que la loi interdit : « permettre sciemment » une activité de drogue
L'interdiction centrale est qu'un propriétaire commercial ne doit pas permettre sciemment que des lieux loués dans son immeuble servent à la production ou au trafic de substances désignées, de précurseurs ou de cannabis. Le mot clé est « sciemment ». Il ne s'agit pas d'une infraction de responsabilité stricte où la simple survenance d'une activité de drogue sur la propriété crée une responsabilité. La poursuite doit établir que le propriétaire le savait et l'a permis.
La Loi renvoie à des infractions prescrites en vertu du droit fédéral, dont l'alinéa 7.1(1)a) de la Loi réglementant certaines drogues et autres substances (Controlled Drugs and Substances Act, fédérale), qui vise la possession d'articles destinés à la production d'une substance désignée sans autorisation légitime. Comme les infractions sous-jacentes sont définies par règlement, certains détails de mise en œuvre restent à finaliser. La province précise des parties du cadre par voie réglementaire et, tant que ce travail n'est pas terminé, certains aspects de l'application continueront d'être clarifiés. C'est une raison de se préparer avec soin, et non de présumer que la loi manque de mordant.
La raison pour laquelle la norme est « permettre sciemment », plutôt que la simple survenance, tient au fait que le législateur l'a jumelée à un moyen de défense. Un propriétaire qui ignorait véritablement l'activité et qui a pris des mesures raisonnables pour l'empêcher est censé pouvoir répondre à l'accusation. Le travail de préparation pour le 1er juillet consiste en grande partie à se mettre en mesure de présenter cette réponse de façon convaincante.
Les peines : amendes, emprisonnement et fermeture des lieux
La structure des peines est lourde, et elle varie selon que le propriétaire est un particulier ou une société, et selon qu'il s'agit d'une première condamnation ou d'une condamnation subséquente.
| Type de contrevenant | Première condamnation | Condamnation subséquente |
|---|---|---|
| Particulier | Amende de 10 000 $ à 250 000 $ ou emprisonnement maximal de deux ans moins un jour, ou les deux | 5 000 $ à 100 000 $ par jour à compter de la date de l'infraction |
| Société | 25 000 $ à 1 000 000 $ | 10 000 $ à 500 000 $ par jour à compter de la date de l'infraction |
La structure par jour pour les condamnations subséquentes mérite qu'on s'y arrête. Une amende calculée par jour à compter de la date de l'infraction peut s'accumuler rapidement, ce qui constitue l'une des raisons les plus fortes de régler promptement toute activité soupçonnée plutôt que de la laisser se poursuivre.
Au-delà des amendes et de l'emprisonnement, la Loi confère à la police un outil d'application distinct. La police peut fermer des lieux non résidentiels et en interdire l'accès, sauf ordonnance contraire d'un tribunal. Le propriétaire qui demande la levée d'une fermeture doit déposer un cautionnement en argent d'au moins 10 000 $, lequel est susceptible de confiscation si une autre accusation survient. Pour un propriétaire commercial, une ordonnance de fermeture peut entraîner une perte de loyer, des perturbations pour les locataires des unités voisines et une atteinte à la réputation bien au-delà de l'amende elle-même.
Par ailleurs, selon la manière dont un propriétaire constitué en société est impliqué, les personnes liées à la société peuvent être exposées lorsqu'elles ont causé, autorisé ou permis l'infraction, ou y ont participé. Il ne s'agit pas d'une responsabilité personnelle automatique pour chaque administrateur ou dirigeant du seul fait que la société est accusée; tout dépend de l'implication réelle de la personne. Les propriétaires constitués en société ne devraient pas présumer que la structure corporative à elle seule met à l'abri les personnes qui la dirigent.
Le moyen de défense fondé sur les « mesures raisonnables » : comment les propriétaires commerciaux de l'Ontario peuvent se protéger
Le geste le plus utile qu'un propriétaire commercial puisse poser avant le 1er juillet 2026 est de se placer en position de pouvoir invoquer le moyen de défense fondé sur les mesures raisonnables. La Loi prévoit qu'un propriétaire peut échapper à la responsabilité en démontrant qu'il a pris des mesures raisonnables pour empêcher l'activité. La loi ne définit pas l'expression « mesures raisonnables ». Ce sont les tribunaux qui décideront, au cas par cas, de ce qui est admissible, et ils soupèseront vraisemblablement ce qui était proportionné aux risques réellement présents.
Comme la norme n'est pas définie et dépend du contexte, aucune liste officielle ne garantit le succès d'une défense. Ce qui suit n'est pas une liste définitive, mais un ensemble de mesures que les conseils des cabinets juridiques et la structure de la Loi laissent croire qu'un tribunal pourrait retenir comme preuve d'une prévention véritable et continue :
- La vérification des locataires au moment de la location, y compris des enquêtes d'antécédents appropriées, afin que les décisions de location reposent sur une diligence raisonnable.
- Des interdictions explicites au bail visant les activités illégales liées à la drogue, jumelées à des droits de vérification et d'inspection et au droit de résilier en cas de découverte d'un usage illégal.
- Des inspections planifiées et documentées des lieux, avec des registres écrits de ce qui a été observé et à quel moment.
- Le signalement rapide des activités suspectes à la police ou à d'autres autorités, plutôt que d'ignorer les signaux d'alerte.
- La conservation des dossiers qui crée une trace écrite démontrant une prévention active et continue.
Deux mises en garde accompagnent cette liste. D'abord, l'absence de dossiers constitue en soi une faiblesse. Si un propriétaire ne peut démontrer ce qu'il a fait, il lui est bien plus difficile d'établir que des mesures raisonnables ont été prises. La documentation n'est pas ici une formalité administrative; c'est la preuve. Ensuite, il existe un risque réel de surcorrection. Une surveillance trop agressive ou des inspections intrusives peuvent susciter des plaintes de locataires touchant la jouissance paisible des lieux et soulever des préoccupations au regard du Code des droits de la personne de l'Ontario (Ontario Human Rights Code). Un régime d'inspection sensé devrait être révisé par un conseiller juridique, de sorte que les mesures prises pour bâtir une défense ne créent pas un problème juridique différent.
Ce que cela signifie pour vos baux commerciaux
De nombreux propriétaires commerciaux exploitent leurs immeubles sous des baux signés bien avant l'existence du projet de loi 10. Ces baux peuvent ne rien prévoir au sujet des activités illégales liées à la drogue, ne pas comporter les droits d'inspection nécessaires pour les surveiller, et ne pas offrir au propriétaire une voie claire de résiliation en cas de découverte. C'est une lacune qu'il vaut la peine de combler avant le 1er juillet.
La révision des baux commerciaux existants est l'action la plus immédiate. Cette révision devrait rechercher des interdictions explicites visant l'activité de drogue, de larges droits d'inspection exerçables à des conditions raisonnables, des droits de résiliation immédiate en cas de découverte d'une activité illégale, et des déclarations du locataire concernant l'usage licite des lieux. Lorsque ces clauses manquent, les propriétaires peuvent envisager des modifications au renouvellement ou, le cas échéant, des modifications négociées aux baux en cours. Les nouveaux baux conclus à l'avenir devraient être rédigés en y intégrant ces clauses dès le départ, plutôt que de les ajouter après coup. Renforcer dès maintenant la documentation de vos baux commerciaux est le geste le plus concret pour adopter une position défendable sous ce nouveau régime de responsabilité des propriétaires en Ontario.
Questions fréquentes
Un propriétaire commercial de l'Ontario peut-il être poursuivi pour l'activité de drogue d'un locataire ?
Oui, mais uniquement lorsque le propriétaire a permis sciemment que les lieux servent à la production ou au trafic de substances désignées, de précurseurs ou de cannabis. La norme est la connaissance, et non la simple survenance, et un propriétaire qui a pris des mesures raisonnables pour empêcher l'activité dispose d'un moyen de défense sous la Loi de 2025 sur les mesures visant les lieux où se déroulent des activités illégales liées à la drogue.
Cette loi s'applique-t-elle aux propriétaires résidentiels en Ontario ?
Pas en date du 1er juillet 2026. Le décret 758/2026 a mis la Loi en vigueur uniquement pour les propriétaires commerciaux. Les propriétaires résidentiels et les sous-locataires sont actuellement exclus, bien que la Loi permette d'étendre le régime aux propriétaires résidentiels par décret futur.
Les administrateurs et dirigeants d'une société propriétaire peuvent-ils être personnellement responsables ?
Ils peuvent être exposés lorsqu'ils ont causé, autorisé ou permis l'infraction, ou y ont participé. Il ne s'agit pas d'une responsabilité personnelle automatique du seul fait que la société est accusée; tout dépend de l'implication réelle de la personne dans les faits.
Que se passe-t-il si la police ferme mes lieux commerciaux en vertu de cette loi ?
La police peut fermer des lieux non résidentiels et en interdire l'accès, sauf ordonnance contraire d'un tribunal. Le propriétaire qui demande la levée de la fermeture doit déposer un cautionnement en argent d'au moins 10 000 $, lequel est susceptible de confiscation si une autre accusation survient.
Sources et ressources officielles
Lois de l'Ontario citées
- Loi de 2025 sur les mesures visant les lieux où se déroulent des activités illégales liées à la drogue — L.O. 2025, chap. 6, annexe 8
- Loi de 2025 pour protéger l'Ontario en rendant les rues plus sûres et les collectivités plus fortes (projet de loi 10) — Assemblée législative de l'Ontario
Lois fédérales citées 3. Loi réglementant certaines drogues et autres substances, L.C. 1996, chap. 19 — article 7.1
Instrument réglementaire 4. Décret 758/2026 — Entrée en vigueur de la Loi le 1er juillet 2026 pour les propriétaires commerciaux (cité par BLG, mai 2026)
Ressources utiles 5. Barreau de l'Ontario — Trouver un avocat ou un parajuriste
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Si vous possédez ou gérez un bien commercial en Ontario et que vos baux n'ont pas été révisés à la lumière de cette nouvelle législation, la période précédant le 1er juillet 2026 est le moment d'agir. Réviser vos baux, mettre en place des procédures de conformité documentées et comprendre votre exposition sous la Loi de 2025 sur les mesures visant les lieux où se déroulent des activités illégales liées à la drogue vous place dans une bien meilleure position si jamais des questions devaient se poser. Hadri Law a accompagné des entreprises de Toronto et de la région du Grand Toronto dans des dossiers de droit des sociétés et de droit commercial, y compris la location commerciale et la planification du risque.
Appelez au (437) 974-2374 pour une consultation gratuite. Nous servons nos clients en anglais, en français, en espagnol et en catalan.
Cet article fournit des renseignements généraux et ne constitue pas un avis juridique. La Loi est appuyée par des règlements susceptibles d'être encore élaborés, et chaque situation est différente. Communiquez avec un avocat pour discuter de votre situation particulière.
