Oui, les étrangers et les non-résidents peuvent acheter de l'immobilier commercial au Canada. La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens (communément appelée l'« interdiction »), prolongée jusqu'au 1er janvier 2027, ne s'applique qu'aux immeubles résidentiels de trois logements ou moins. L'immobilier commercial, qu'il s'agisse de bureaux, de commerces de détail, d'installations industrielles ou d'entrepôts, n'est soumis à aucune restriction.
Malgré cette réponse directe, beaucoup d'investisseurs étrangers hésitent parce que les règles canadiennes sur la propriété étrangère sont faciles à mal interpréter. Une interdiction fédérale portant sur l'achat de logements par des étrangers a fait beaucoup parler d'elle depuis 2023, et certains courtiers ou investisseurs supposent à tort qu'elle englobe l'ensemble de l'immobilier. Ce n'est pas le cas. L'interdiction est ciblée, et l'immobilier commercial s'en trouve bien à l'écart.
Cela dit, "vous pouvez l'acheter" ne signifie pas "il n'y a aucune règle à respecter." Les acheteurs étrangers de biens immobiliers commerciaux au Canada doivent tout de même tenir compte de la Loi sur Investissement Canada, de la TPS/TVH, de la retenue d'impôt pour non-résidents, de la taxe sur le transfert foncier et de la structure d'acquisition à adopter. Chez Hadri Law, cabinet corporatif et commercial multilingue à Toronto, nous guidons régulièrement des investisseurs internationaux à travers ces questions. Cet article explique le droit applicable, les choix de structuration courants et les obligations fiscales liées à la propriété d'immeubles commerciaux au Canada pour les non-Canadiens.
Ce que dit l'interdiction d'achat concernant l'immobilier commercial
La loi à l'origine de cette interdiction est la Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, LC 2022, ch 10 art 235, entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Il s'agissait à l'origine d'une mesure de deux ans. Le gouvernement fédéral l'a prolongée jusqu'au 1er janvier 2027 par la Loi no 1 d'exécution du budget de 2024, avec annonce officielle le 4 février 2024.
Il faut d'abord comprendre qui est visé. Un "non-Canadien" comprend un ressortissant étranger qui n'est pas résident permanent, une société constituée en dehors du Canada, ainsi qu'une entité constituée au Canada mais contrôlée par des non-Canadiens. La règle va donc bien au-delà des particuliers qui achètent un logement.
L'élément déterminant, toutefois, est le type de propriété couvert. Selon le règlement d'application, "immeuble résidentiel" désigne un immeuble comportant au plus trois logements, comme les maisons individuelles, les maisons jumelées, les duplex et les triplex, situé dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement. L'interdiction ne va pas plus loin que cette définition.
Cela laisse une large catégorie de biens immobiliers à l'abri. Les immeubles commerciaux tels que bureaux, centres commerciaux, installations industrielles et entrepôts sont entièrement exclus de l'interdiction. Il en va de même pour les terrains non bâtis destinés à un usage commercial, et pour la plupart des immeubles d'habitation à revenus de quatre logements ou plus, car un immeuble de quatre logements ou plus échappe à la définition résidentielle. En d'autres termes, un investisseur étranger peut acquérir un immeuble à logements multiples de quatre unités ou plus, même pendant la période d'interdiction. Pour un traitement plus approfondi de la façon dont ces catégories divergent, consultez notre guide sur la différence entre l'immobilier commercial et résidentiel en Ontario.
Une mise en garde s'impose dès le départ. La loi contient des dispositions anti-évitement visant les montages conçus pour permettre à un non-Canadien d'acquérir indirectement un bien résidentiel par l'entremise d'une structure qui paraît conforme en apparence. Cette préoccupation ne concerne pas une acquisition commerciale authentique. Elle devient pertinente seulement lorsqu'une transaction comprend une composante résidentielle, la zone grise que nous abordons plus loin dans cet article.
Quand la Loi sur Investissement Canada s'applique à un achat immobilier commercial étranger
L'interdiction d'achat par des étrangers n'est pas la seule loi fédérale que les investisseurs étrangers doivent connaître. La Loi sur Investissement Canada, LRC 1985, ch 28 (1er suppl), régit la manière dont les non-Canadiens acquièrent le contrôle d'entreprises canadiennes. Le terme clé ici est "entreprises", et non "propriétés".
La loi exige qu'un non-Canadien qui acquiert le contrôle d'une entreprise canadienne dépose soit un avis auprès d'Innovation, Sciences et Développement économique Canada (ISDE), soit, lorsque la transaction franchit le seuil applicable, obtienne l'approbation ministérielle dans le cadre d'un examen de l'avantage net. Il existe également un examen distinct pour des raisons de sécurité nationale, qui peut s'appliquer à tout investissement quelle que soit sa taille.
Cette distinction importe parce qu'un achat passif d'un bien immobilier n'est généralement pas une acquisition d'une entreprise. Trois scénarios illustrent cela. Un investisseur étranger qui achète un immeuble de bureaux à une société canadienne dans le cadre d'une acquisition d'actifs simple, sans qu'aucune entreprise en exploitation ne soit transférée, effectue généralement une simple transaction immobilière et n'aurait pas à déposer d'avis en vertu de la loi. En revanche, un investisseur étranger qui acquiert une société de gestion immobilière, ou une fiducie de placement immobilier avec des actifs en exploitation, acquiert le contrôle d'une entreprise canadienne et la loi s'applique. Un troisième cas se situe entre les deux: l'achat d'un centre commercial dans le cadre d'une opération de fusion et acquisition où le vendeur canadien exploite également les commerces pourrait comporter des implications en vertu de la Loi sur Investissement Canada, selon que les activités d'une entreprise en exploitation sont réellement transférées ou non.
Pour les investisseurs qui franchissent effectivement le seuil de la loi, les seuils de l'examen de l'avantage net sont élevés. Les chiffres publiés dans la Gazette du Canada en janvier 2026 et affichés par ISDE sont de 2,179 milliards de dollars en valeur d'entreprise pour les investisseurs assujettis à des accords commerciaux (comme ceux relevant de l'AECG ou du PTPGP), de 1,452 milliard de dollars en valeur d'entreprise pour les investisseurs de l'OMC qui ne sont pas des entreprises d'État, et de 578 millions de dollars en valeur des actifs pour les entreprises d'État. La plupart des transactions immobilières commerciales individuelles se situent bien en deçà de ces chiffres, ce qui rend un examen de l'avantage net improbable pour une opération type. Ces seuils sont ajustés annuellement; les chiffres de l'année en cours doivent toujours être confirmés pour toute transaction en cours.
L'examen pour des raisons de sécurité nationale est différent. Il peut s'appliquer à toute taille de transaction, et les lignes directrices d'ISDE identifient des secteurs sous surveillance accrue, notamment les infrastructures essentielles comme les ports, les services publics et les télécommunications, de même que les technologies sensibles. L'achat d'un immeuble commercial ordinaire ne soulèverait normalement pas de préoccupation en matière de sécurité nationale, mais une acquisition à proximité de sites gouvernementaux sensibles ou impliquant des infrastructures essentielles pourrait attirer l'attention.
Enfin, même lorsqu'une transaction se situe sous le seuil d'examen, un non-Canadien qui acquiert le contrôle d'une entreprise canadienne doit déposer un avis dans les 30 jours suivant la clôture. La ligne entre une transaction soumise à examen et une simple notification est factuelle, et se tromper peut s'avérer coûteux. Si votre acquisition porte sur une entreprise en exploitation et pas seulement sur un immeuble, il vaut la peine de consulter notre guide approfondi sur le moment où un investissement déclenche un examen en vertu de la Loi sur Investissement Canada, ou de parler avec un avocat spécialisé en Loi sur Investissement Canada avant de signer.
Comment les investisseurs étrangers structurent généralement un achat immobilier commercial au Canada
Une fois le cadre juridique clarifié, la question suivante est celle de la structure d'acquisition. Il n'existe pas de réponse unique, mais quelques montages reviennent régulièrement en pratique.
L'approche la plus courante est la filiale canadienne. Un investisseur non-canadien constitue une société canadienne, soit fédéralement en vertu de la Loi canadienne sur les sociétés par actions (LCSA), soit provinciale en vertu de la Loi sur les sociétés par actions de l'Ontario, et cette société devient propriétaire enregistrée du bien. Cette structure limite la responsabilité personnelle, facilite l'obtention d'un financement hypothécaire auprès de prêteurs canadiens, simplifie la sortie future (l'investisseur peut vendre les actions plutôt que l'actif sous-jacent) et peut favoriser l'accès à des taux de retenue réduits par convention fiscale si la structure est bien montée. Un point à planifier: une société régie par la LCSA doit compter au moins 25 pour cent d'administrateurs résidents canadiens; la composition du conseil d'administration mérite donc un avis juridique.
Une deuxième option est une société non-résidente détenant le bien directement. Une société étrangère, comme une LLC américaine ou une société holding européenne, acquiert l'immeuble commercial canadien en son propre nom. C'est permis pour l'immobilier commercial, car aucune restriction de propriété ne s'applique. Les compromis sont principalement d'ordre fiscal et financier: le traitement fiscal des distributions peut être moins avantageux sans une planification rigoureuse, et les prêteurs institutionnels canadiens hésitent souvent davantage à prêter à une entité étrangère.
Une troisième structure, moins courante pour les acquisitions directes, est la société de personnes ou la coentreprise avec une entité canadienne. Elle se rencontre le plus souvent dans les projets de développement. Elle doit être soigneusement structurée, car toute composante résidentielle peut déclencher les dispositions anti-évitement de l'interdiction.
Quelle que soit la structure choisie, trois considérations pratiques s'appliquent dans tous les cas. Premièrement, la conformité au CANAFE (Centre d'analyse des opérations et déclarations financières du Canada): les avocats et les professionnels de l'immobilier doivent vérifier l'identité et la source des fonds en vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes. Deuxièmement, le financement: les prêteurs institutionnels canadiens exigent généralement une entité canadienne enregistrée comme emprunteur et peuvent demander des garanties personnelles des dirigeants étrangers. Troisièmement, la taxe sur le transfert foncier: l'Ontario prélève une taxe sur le transfert foncier sur tout transfert de bien immobilier ontarien; elle s'applique également aux acheteurs étrangers et nationaux d'immeubles commerciaux, et il n'y a pas de surtaxe pour acheteurs étrangers sur l'immobilier commercial. Les acheteurs dans la Ville de Toronto paient en outre la taxe municipale sur le transfert foncier. Pour les investisseurs coordonnant une acquisition transfrontalière, nos avocats spécialisés en affaires internationales à Toronto peuvent aligner les volets corporate, financement et conformité dès le premier jour.
Obligations fiscales des non-résidents qui achètent de l'immobilier commercial au Canada
La fiscalité est le domaine où les acheteurs étrangers ont le plus souvent besoin d'accompagnement, car plusieurs régimes s'appliquent simultanément. Les points ci-dessous sont des renseignements généraux et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. La structure optimale dépend de votre pays de résidence et des particularités de votre transaction; confirmez les détails avec un avocat fiscaliste ou un comptable professionnel agréé.
TPS/TVH sur l'achat. Les transactions portant sur des biens immobiliers commerciaux sont généralement des fournitures taxables assujetties à la TVH, qui est de 13 pour cent en Ontario (soit la TPS fédérale de 5 pour cent et la part provinciale de 8 pour cent). En règle générale, le vendeur, s'il est un inscrit, perçoit et remet la TVH. Un aspect particulier s'applique aux acheteurs étrangers. Lorsque le vendeur est un non-résident qui ne perçoit pas la TVH, le paragraphe 221(2) de la Loi sur la taxe d'accise libère le vendeur non-résident de l'obligation de perception, et l'acheteur doit s'autocotiser et remettre la TVH directement à l'Agence du revenu du Canada (ARC) en vertu du paragraphe 228(4) de la même loi, comme l'explique le guide 19-4-1 de l'ARC. Pour ce faire, l'acheteur a besoin d'un numéro d'inscription à la TPS/TVH. La bonne nouvelle est que la TVH payée sur un achat commercial est généralement récupérable sous forme de crédit de taxe sur les intrants si le bien est utilisé dans des activités commerciales; pour la plupart des investisseurs, il s'agit donc d'un élément de trésorerie et non d'un coût permanent. Les biens à usage mixte comportant des logements résidentiels sont soumis à des règles différentes et nécessitent une analyse distincte.
Retenue sur les revenus locatifs. Un non-résident qui tire des revenus locatifs d'un bien canadien est assujetti à une retenue d'impôt de 25 pour cent sur le loyer brut en vertu de la Partie XIII de la Loi de l'impôt sur le revenu, le locataire canadien ou le gestionnaire immobilier étant tenu d'effectuer la retenue et de la remettre. Beaucoup d'investisseurs réduisent ce fardeau en choisissant, en vertu de l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu, de produire une déclaration canadienne et de payer l'impôt sur le revenu locatif net, après déduction des dépenses déductibles, plutôt que 25 pour cent sur le loyer brut. Une convention fiscale entre le Canada et le pays de résidence de l'investisseur peut réduire ce taux davantage.
Retenue sur une vente future. Lorsqu'un non-résident vend un bien canadien imposable, ce qui inclut l'immobilier commercial, l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu exige que le vendeur avise l'ARC et obtienne un certificat de décharge avant la clôture ou peu après. Sans ce certificat, l'acheteur doit retenir et remettre à l'ARC 25 pour cent de l'excédent du prix d'achat sur la limite applicable du certificat, laquelle est généralement liée au prix de base rajusté du bien. La leçon pratique concerne la planification des délais. Les vendeurs étrangers doivent demander le certificat de décharge bien avant la clôture, car le traitement par l'ARC peut prendre des semaines, voire des mois.
Taxe sur le transfert foncier et taxe de spéculation des non-résidents. La taxe sur le transfert foncier de l'Ontario s'applique à des taux progressifs sur le prix d'achat, sans surtaxe pour acheteurs étrangers sur l'immobilier commercial, et Toronto y ajoute sa taxe municipale sur le transfert foncier. Fait important, la Taxe de spéculation des non-résidents de l'Ontario, actuellement fixée à 25 pour cent, ne s'applique qu'aux biens résidentiels comprenant de un à six maisons d'habitation unifamiliales. Elle ne s'applique pas aux achats d'immeubles commerciaux par des acheteurs étrangers en Ontario. Ainsi, si un acheteur étranger d'immobilier commercial est entièrement exempté de la taxe de spéculation des non-résidents, il paie tout de même la même taxe sur le transfert foncier que tout autre acheteur, plus la taxe municipale à Toronto le cas échéant.
Biens à usage mixte : la zone grise
Les cas les plus clairs sont ceux des biens purement commerciaux ou purement résidentiels. Les complications surgissent avec les immeubles à usage mixte, comme un immeuble avec des commerces en rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.
Le test prévu par l'interdiction repose sur le nombre de logements. L'interdiction s'applique à un immeuble comportant trois logements ou moins. Un immeuble comptant quatre logements résidentiels ou plus en plus d'espaces commerciaux n'est généralement pas visé. Ainsi, un petit commerce avec deux appartements résidentiels au-dessus est un immeuble résidentiel au sens de la loi, et un non-Canadien ne peut l'acquérir pendant la période d'interdiction. Un immeuble mixte plus grand avec quatre logements ou plus au-dessus des commerces est généralement exclu de l'interdiction.
Le piège consiste à supposer que la présence de locaux commerciaux rend l'ensemble de l'immeuble "commercial" aux fins de l'interdiction. Ce n'est pas le cas. Les classifications d'occupation et de zonage en vertu de la Loi sur l'aménagement du territoire de l'Ontario ne régissent pas non plus la définition fédérale. Seul compte, pour l'application de l'interdiction, le nombre de logements au sens des définitions propres à la loi. Comme la frontière est véritablement factuelle, toute acquisition comportant une composante résidentielle devrait être examinée par un avocat avant de prendre un engagement.
Foire aux questions
L'interdiction d'achat par des étrangers s'applique-t-elle à l'immobilier commercial au Canada?
Non. La Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens ne s'applique qu'aux biens résidentiels, définis comme un immeuble comportant trois logements ou moins. Les bureaux, les commerces de détail, les installations industrielles, les entrepôts et les autres biens immobiliers commerciaux sont exclus de l'interdiction et peuvent être acquis par des non-Canadiens sans restriction.
Les ressortissants américains peuvent-ils acheter de l'immobilier commercial au Canada?
Oui. Une société ou un particulier américain peut acquérir de l'immobilier commercial canadien sans restriction au titre de l'interdiction. Les principales considérations portent sur la structure d'acquisition, l'applicabilité de la Loi sur Investissement Canada si une entreprise en exploitation est acquise, ainsi que les obligations en matière de TPS/TVH, de retenue d'impôt et de taxe sur le transfert foncier.
Les étrangers paient-ils une taxe supplémentaire lors de l'achat d'immobilier commercial au Canada?
Il n'existe pas de surtaxe pour acheteurs étrangers sur l'immobilier commercial. Les acheteurs étrangers paient la même taxe sur le transfert foncier que les Canadiens, plus la taxe municipale sur le transfert foncier à Toronto. Les différences sont procédurales, comme l'autocotisation de la TVH lorsque le vendeur est un non-résident, et la retenue d'impôt sur les revenus locatifs et sur une vente future.
La taxe de spéculation des non-résidents s'applique-t-elle à l'immobilier commercial en Ontario?
Non. La taxe de spéculation des non-résidents de l'Ontario, actuellement fixée à 25 pour cent, ne s'applique qu'aux biens résidentiels comprenant de un à six maisons d'habitation unifamiliales. Elle ne s'applique pas aux achats d'immeubles commerciaux par des acheteurs étrangers en Ontario.
La Loi sur Investissement Canada s'applique-t-elle si j'achète simplement un immeuble?
Généralement non. L'achat passif d'un bien immobilier n'est généralement pas l'acquisition d'une entreprise canadienne, et la Loi sur Investissement Canada ne s'applique donc pas. La loi entre en jeu lorsque vous acquérez le contrôle d'une entreprise en exploitation, comme une société de gestion immobilière ou une entreprise vendue avec son bien immobilier. Dans ces cas, un avis, et parfois un examen, peut être requis.
Un non-résident peut-il obtenir un prêt hypothécaire canadien pour un immeuble commercial?
Souvent oui, mais les prêteurs préfèrent généralement accorder un prêt à une entité canadienne enregistrée plutôt qu'à une société étrangère, et ils peuvent exiger des garanties personnelles des dirigeants étrangers. C'est l'une des raisons pour lesquelles beaucoup d'investisseurs étrangers détiennent l'immobilier commercial canadien par l'entremise d'une filiale canadienne.
Sources et ressources officielles
Lois fédérales citées
- Loi sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, LC 2022, ch 10, art 235
- Règlement sur l'interdiction d'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, DORS/2022-250
- Loi no 1 d'exécution du budget de 2024, LC 2024, ch 17
- Loi sur Investissement Canada, LRC 1985, ch 28 (1er suppl)
- Loi sur la taxe d'accise, LRC 1985, ch E-15, article 221
- Loi de l'impôt sur le revenu, LRC 1985, ch 1 (5e suppl), article 116
- Loi canadienne sur les sociétés par actions, LRC 1985, ch C-44, article 105 (résidence des administrateurs)
Guides gouvernementaux 8. Loi sur Investissement Canada, seuils d'examen (ISDE, 2026) 9. Le gouvernement annonce une prolongation de deux ans de l'interdiction de la propriété étrangère de logements canadiens (Finance Canada, 4 février 2024) 10. Guide 19-4-1 de l'ARC, Immeubles commerciaux: ventes et locations 11. ARC, Non-résidents: revenus de location et impôt des non-résidents (Partie XIII) 12. ARC, Guide de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui choisissent de produire une déclaration selon l'article 216 13. ARC, Procédures concernant la disposition de biens canadiens imposables par des non-résidents du Canada, IC72-17R6
Ressources provinciales 14. Taxe de spéculation des non-résidents de l'Ontario (ontario.ca)
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Cet article fournit des renseignements généraux et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Chaque situation est différente. Consultez un avocat pour discuter de votre situation particulière.
