La Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7 (Llei d'arrendaments comercials d'Ontario), és la llei d'Ontario que fixa les regles per defecte dels arrendaments de locals que no són habitatges. Regula els recursos de l'arrendador, com la reentrada i el distress (embargament de béns per cobrar el lloguer), l'avís previ a la pèrdua de l'arrendament per incompliments que no siguin d'impagament, l'exempció judicial de la pèrdua de l'arrendament (relief from forfeiture) i el consentiment per cedir o subarrendar. Els habitatges es regeixen, en canvi, per la Residential Tenancies Act, 2006 (Llei d'arrendaments d'habitatges de 2006).
La Commercial Tenancies Act d'Ontario condiciona gairebé tots els conflictes d'arrendament comercial. Respon a quan pot un arrendador canviar els panys i a si es poden embargar els equips d'un arrendatari. També diu què ha de fer l'arrendador abans de donar per acabat un arrendament per un incompliment que no sigui d'impagament, i quan pot un tribunal restablir un arrendament extingit. Aquesta guia repassa la llei article per article, pensant en arrendadors, arrendataris, avaladors i compradors d'empreses, i explica si un contracte d'arrendament pot canviar cada regla. Els arrendaments comercials formen part de la pràctica mercantil de Hadri Law.
Actualitzat a octubre de 2026. Les referències corresponen a la Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7 (la «CTA» o «la Llei»).
Què cobreix la Commercial Tenancies Act i què no cobreix
La CTA és una llei provincial que s'aplica als arrendaments de locals que no són habitatges: locals comercials, oficines, espais industrials, magatzems, restaurants i locals d'empresa semblants. La Llei defineix «arrendatari» (tenant) en sentit ampli: inclou l'arrendatari, l'ocupant, el subarrendatari, el sotsarrendatari i els seus cessionaris i representants legals (art. 1). Per això, moltes de les proteccions i dels recursos que s'expliquen a continuació poden arribar també als subarrendataris i als ocupants, i no només a l'arrendatari original.
La Llei no fixa el lloguer, no limita els increments, no assigna les obligacions de reparació ni dicta la major part de les clàusules del contracte. Aquests aspectes es deixen en mans de les parts. La CTA aporta regles per defecte i un conjunt més reduït de proteccions que s'apliquen digui el que digui el contracte.
Commercial Tenancies Act i Residential Tenancies Act
Els arrendaments d'habitatges es regeixen per una altra llei, la Residential Tenancies Act, 2006, i els dos règims funcionen de manera molt diferent.
| Aspecte | Commercial Tenancies Act | Residential Tenancies Act, 2006 |
|---|---|---|
| Locals que cobreix | Locals que no són habitatges (locals d'empresa) | Unitats residencials |
| On es resolen els conflictes | Tribunals, en general la Superior Court of Justice | Landlord and Tenant Board |
| Regulació del lloguer | Cap en la Llei; el lloguer el fixa el contracte | Normes legals sobre el lloguer i els increments |
| Llibertat contractual | Àmplia; moltes regles s'apliquen «excepte pacte en contra» | Possibilitat molt limitada de pactar en contra de la Llei |
| Autotutela de l'arrendador | La reentrada i el distress són possibles en supòsits definits | El desnonament exigeix, en general, una ordre del Board |
Per tant, les parts d'un arrendament comercial tenen molta més llibertat, i molta menys protecció legal, que les d'un arrendament d'habitatge. Els locals d'ús mixt, com una botiga amb un habitatge a sobre, plantegen qüestions de classificació que depenen dels fets.
Com interactuen la Llei i el contracte d'arrendament
La pregunta més útil sobre qualsevol regla de la CTA és si el contracte la pot canviar. Algunes disposicions s'apliquen només «excepte pacte en contra» (unless otherwise agreed). Altres es consideren, en general, proteccions a les quals no es pot renunciar per contracte.
| Disposició | Regla per defecte de la Llei | Pot canviar-la el contracte? |
|---|---|---|
| Art. 18(1), reentrada per lloguer impagat | L'arrendador pot reentrar si el lloguer està impagat durant quinze dies, sense requeriment formal | Sí. La Llei s'aplica «excepte pacte en contra» (unless it is otherwise agreed) |
| Art. 19(2), avís per incompliments que no són d'impagament | L'arrendador ha de notificar un avís i atorgar un termini raonable per esmenar | En general es considera que no es pot renunciar a aquesta regla, tot i que no és del tot lliure de dubtes |
| Art. 20, exempció de la pèrdua de l'arrendament | L'arrendatari pot demanar al tribunal que l'alliberi de la pèrdua de l'arrendament | No. L'article 20(6) diu que s'aplica «malgrat qualsevol estipulació en contra» (despite any stipulation to the contrary) |
| Art. 23, consentiment per cedir o subarrendar | El consentiment no es pot denegar de manera no raonable | Sí, si el contracte ho preveu expressament de manera diferent |
| Art. 35(1), compensació | L'arrendatari pot compensar amb el lloguer un deute de l'arrendador | Sí. Els contractes solen excloure la compensació |
Els contractes d'arrendament comercial solen definir el «lloguer» (rent) en sentit ampli, de manera que el «lloguer addicional» (additional rent), com la part de l'arrendatari en els impostos sobre la propietat, les despeses d'explotació i l'assegurança, es tracta com a lloguer. Això té conseqüències legals. Si un import compta com a lloguer, els imports impagats poden donar lloc a la reentrada de l'article 18(1) i al distress, i no només a la via més lenta de l'avís de l'article 19(2).
La redacció de clàusules concretes queda fora de l'abast d'aquesta guia. Les nostres guies expliquen com es negocien aquestes disposicions a la pràctica: les clàusules d'un arrendament comercial que cal negociar abans de signar i què cal revisar en un contracte d'arrendament comercial a Ontario.
Recursos de l'arrendador segons la Commercial Tenancies Act d'Ontario
La CTA dona als arrendadors comercials dos recursos d'autotutela, la reentrada i el distress. També imposa condicions a la pèrdua de l'arrendament per incompliments diferents de l'impagament del lloguer.
Reentrada per lloguer impagat: article 18(1)
L'article 18(1) implica un dret de reentrada en tots els arrendaments, verbals o escrits, tret que les parts pactin el contrari. Segons les paraules de la Llei, si el lloguer «o qualsevol part d'aquest, continua impagat durant quinze dies després de qualsevol dels dies en què s'hauria d'haver pagat, encara que no se n'hagi fet cap requeriment formal, l'arrendador pot, en qualsevol moment posterior, reentrar en els locals arrendats o en qualsevol part d'aquests» (en l'original anglès: «or any part thereof, remains unpaid for fifteen days after any of the days on which it ought to have been paid, although no formal demand thereof has been made, it is lawful for the landlord at any time thereafter to re-enter into and upon the demised premises or any part thereof»).
De la redacció se'n desprenen tres punts:
- Quinze dies. El termini legal compta des de la data en què el lloguer era exigible. Molts contractes l'abreugen o el modifiquen d'una altra manera, cosa que l'article 18(1) permet.
- Sense requeriment formal. La Llei no exigeix cap requeriment ni avís abans de reentrar per lloguer impagat. El contracte pot afegir-hi exigències d'avís pròpies.
- Arrendaments verbals o escrits. El dret implícit s'aplica tant si hi ha un contracte signat com si no.
A la pràctica, la reentrada sol voler dir canviar els panys i penjar un avís als locals. En general, indica que l'arrendador tracta l'arrendament com a extingit. L'extinció i el distress (l'embargament de béns per lloguer) es consideren, en general, recursos incompatibles, de manera que l'arrendador que ha donat per extingit l'arrendament normalment ja no pot embargar béns en virtut d'aquest. L'elecció del recurs afecta, doncs, els recursos que queden.
Incompliments que no són d'impagament: l'avís de l'article 19(2)
Els altres incompliments segueixen una regla diferent. Alguns exemples són un ús no autoritzat, no contractar l'assegurança, no fer les reparacions o una obra no aprovada. Segons l'article 19(2), un dret de reentrada o de pèrdua de l'arrendament per incompliment d'un pacte o d'una condició del contracte no es pot fer valer «per demanda, entrada o d'una altra manera» (by action, entry, or otherwise) tret que:
- l'arrendador notifiqui un avís que especifiqui l'incompliment, exigeixi que s'esmeni si és possible i exigeixi una compensació en diners; i
- l'arrendatari no esmeni l'incompliment ni pagui la compensació dins d'un termini raonable després de l'avís.
Un avís que descrigui malament l'incompliment, ometi un element exigit o atorgui un termini massa curt pot deixar la pèrdua de l'arrendament oberta a impugnació. Què és un «termini raonable» depèn de la naturalesa de l'incompliment i de què cal fer per esmenar-lo.
De vegades s'atribueix erròniament la regla de l'avís a l'article 18, que només tracta la reentrada per lloguer impagat i no conté cap exigència d'avís. En general, es considera que l'article 19(2) és una protecció a la qual les parts no poden renunciar per contracte, tot i que la jurisprudència deixa un cert marge de dubte.
Distress: articles 30 a 57
El distress (també anomenat distraint) és el dret de l'arrendador a embargar els béns de l'arrendatari que hi ha als locals i a vendre'ls per cobrar els endarreriments del lloguer. Les regles s'estenen per tots els articles 30 a 57 de la Llei. Permet a l'arrendador cobrar els endarreriments mentre l'arrendament continua.
La Llei i la jurisprudència limiten el distress de diverses maneres:
Límits del distress d'un cop d'ull
- Només endarreriments de lloguer. El distress és un recurs per lloguer impagat, no per altres incompliments.
- En general, sense entrada forçada. La Llei només autoritza a forçar un lloc tancat en el supòsit de retirada fraudulenta de béns que preveu l'article 49.
- Només de manera raonable. El distress «ha de ser raonable» (shall be reasonable) (art. 43), i l'arrendador que fa un embargament excessiu o indegut respon dels danys i perjudicis davant del propietari dels béns (art. 55(1)).
- Béns de tercers. En general, l'arrendador no pot embargar béns de ningú que no sigui l'arrendatari o la persona obligada al pagament del lloguer (art. 31(2)). La Llei enumera excepcions, entre les quals els béns reclamats pel cònjuge, els fills, els sogres o altres parents de l'arrendatari que viuen als locals com a part de la seva família, i els béns el títol dels quals prové de l'arrendatari.
- Béns exempts. Els béns exempts d'embargament en execució no responen del distress, tret del que disposa la Llei (art. 30(1)). L'arrendatari en mora per falta de pagament del lloguer perd aquesta exempció tret que cedeixi la possessió (art. 33(1)), i l'arrendador que vulgui embargar béns exempts ha de notificar un avís (art. 34(1)).
- Avís, termini d'espera i taxació. L'arrendatari o el propietari té cinc dies després de l'embargament i de l'avís per recuperar els béns (replevy). Passat aquest termini, dos taxadors jurats han de taxar els béns, que després es poden vendre pel «millor preu que se'n pugui obtenir» (the best price that can be got) (art. 53).
- Excedent. L'excedent que quedi després del lloguer i de les despeses de l'embargament, de la taxació i de la venda s'ha de pagar al propietari dels béns quan ho reclami (art. 53).
- Un cop acabat l'arrendament. El distress després d'acabat l'arrendament només és permès dins dels sis mesos següents, i només mentre continuïn el títol de l'arrendador i la possessió de l'arrendatari (art. 41).
Un subarrendatari pot protegir els seus béns del distress pels endarreriments de l'arrendatari principal si notifica una declaració jurada amb un inventari i paga a l'arrendador el lloguer que deu a l'arrendatari principal (art. 32(2)). Quan un arrendatari retira béns de manera fraudulenta per evitar el distress, els articles 48 a 50 donen a l'arrendador trenta dies per seguir-los i embargar-los, i fan que els implicats responguin del doble del valor dels béns.
Un embargament pot exposar l'arrendador a una indemnització de danys si és indegut, excessiu o irregular (arts. 54 i 55). Un embargament indegut pot ser el que es fa fora del termini de l'article 41 o per un lloguer que no es deu. Un d'irregular és aquell en què no s'han seguit els tràmits legals, tot i que una irregularitat per si sola no fa il·legal el distress (art. 54). Els agents executius que practiquen els embargaments tenen llicència en virtut de la Bailiffs Act (Llei d'agents executius), que és una llei separada. El distress també queda limitat o suspès quan l'arrendatari entra en concurs o en una reestructuració segons la legislació federal d'insolvència.
Exempció de la pèrdua de l'arrendament segons la Commercial Tenancies Act: article 20
La pèrdua de l'arrendament pot costar a l'arrendatari els locals, les millores que hi ha fet i el fons de comerç de la seva ubicació. L'article 20 permet a l'arrendatari demanar a la Superior Court of Justice una exempció (relief) quan l'arrendador procedeix a fer valer un dret de reentrada o de pèrdua de l'arrendament, ja sigui per impagament del lloguer o per una altra causa (art. 20(1)). El tribunal pot concedir l'exempció si, «tenint en compte el procediment i la conducta de les parts d'acord amb l'article 19 i totes les altres circumstàncies, ho considera adequat» (having regard to the proceeding and conduct of the parties under section 19 and to all the other circumstances, the court thinks fit), i en els termes que consideri justos.
El tribunal també té una facultat general, en virtut de l'article 98 de la Courts of Justice Act (Llei de tribunals de justícia), per concedir exempció davant de penalitzacions i pèrdues de drets en els termes que es considerin justos, així com una jurisdicció equitativa inherent. Els arrendataris sovint invoquen totes dues vies.
Diverses característiques de l'exempció de la pèrdua de l'arrendament estan ben establertes:
- Discrecionalitat. L'exempció és equitativa i discrecional. Segons el criteri de l'assumpte Saskatchewan River Bungalows Ltd. v. Maritime Life Assurance Co., els tribunals tenen en compte la conducta del sol·licitant, la gravetat de l'incompliment i la desproporció entre el valor de la propietat perduda i el dany causat per l'incompliment.
- Pagament dels endarreriments. Quan el procediment té per objecte fer valer una pèrdua de l'arrendament per impagament del lloguer i l'arrendatari consigna al tribunal tot el lloguer endarrerit i les costes del procediment en qualsevol moment abans de la sentència, el procediment queda «suspès per sempre» (forever stayed) (art. 20(4)).
- Assegurança. Quan l'incompliment és no haver contractat l'assegurança, no es concedeix l'exempció tret que l'assegurança estigui vigent en el moment de la sol·licitud o es contracti com a condició de l'exempció (art. 20(8)).
- Excepcions. L'article 20 no s'estén a un pacte o una condició que prohibeixi cedir, subarrendar o desprendre's de la possessió, ni a una condició de pèrdua de l'arrendament activada per la fallida de l'arrendatari, una cessió de béns en benefici dels creditors o una execució contra l'interès de l'arrendatari (art. 20(7)(a)).
L'exempció de la pèrdua de l'arrendament restableix l'arrendament amb condicions. Quan es concedeix l'exempció, l'arrendatari manté els locals «d'acord amb l'arrendament fet sense cap arrendament nou» (according to the lease thereof made without any new lease) (art. 20(5)). No permet que un tribunal reescrigui l'arrendament, redueixi el lloguer ni alliberi l'arrendatari d'obligacions que va acceptar. A Hudson's Bay Company ULC v. Oxford Properties Retail Holdings II Inc., 2022 ONCA 585, la Court of Appeal for Ontario va confirmar que l'abast de l'exempció de l'article 20 no arriba tan lluny, tampoc en un context de pandèmia. L'article 20 s'aplica «malgrat qualsevol estipulació en contra» (art. 20(6)), de manera que un contracte no pot excloure'l.
Consentiment per cedir o subarrendar: article 23
La majoria dels arrendaments comercials prohibeixen cedir o subarrendar sense el consentiment de l'arrendador. L'article 23(1) disposa que, quan un arrendament conté aquest pacte, el consentiment no es pot denegar de manera no raonable, tret que el contracte ho prevegi expressament de manera diferent. Segons l'article 23(2), quan l'arrendador es nega a donar el consentiment o no ho fa, l'arrendatari, el cessionari o el subarrendatari pot dirigir-se a un jutge de la Superior Court of Justice. El jutge pot determinar si el consentiment s'ha denegat de manera no raonable i, si és així, autoritzar la cessió o el subarrendament.
De la jurisprudència en surten dos punts pràctics:
- La regla per defecte es pot desplaçar, però només de manera expressa. Un contracte que simplement exigeix consentiment, sense més, deixa vigent l'estàndard legal.
- Un consentiment condicionat pot no ser un consentiment. A Rabin v. 2490918 Ontario Inc., 2023 ONCA 49, la Court of Appeal for Ontario va considerar que un consentiment subordinat a condicions que l'arrendador no tenia dret a imposar no era un consentiment a la cessió. També va declarar que la clàusula de consentiment del contracte no renunciava a la protecció de l'article 23.
El caràcter raonable depèn de les circumstàncies, com ara la solvència financera del cessionari proposat i l'ús previst. La manera de documentar un subarrendament es tracta a part a la nostra guia sobre els subarrendaments comercials.
Arrendataris que es queden després del venciment (holdover)
L'arrendatari que continua en possessió després que l'arrendament hagi vençut està en situació d'«overholding» o «holding over» (permanència després del venciment). Què passa a continuació depèn sobretot del contracte. La majoria dels arrendaments comercials contenen una clàusula de holdover que converteix l'arrendament en un arrendament mensual en les condicions que s'hi indiquen, sovint amb un lloguer superior.
Quan el contracte no diu res, compta la conducta de les parts. Si l'arrendador accepta el lloguer després del venciment, el common law pot considerar que ha nascut un arrendament periòdic. L'arrendador també pot embargar béns un cop acabat l'arrendament, però només dins del termini de sis mesos de l'article 41 descrit més amunt.
La nostra guia sobre les clàusules de renovació en els arrendaments d'Ontario explica com funcionen les condicions de renovació, que sovint són l'origen dels conflictes per permanència després del venciment.
Proteccions de l'arrendatari segons la Llei
Sovint es diu que la CTA afavoreix l'arrendador, però també protegeix l'arrendatari. Les proteccions principals són l'avís de l'article 19(2) (que en general es considera irrenunciable), l'exempció de la pèrdua de l'arrendament de l'article 20 i de l'article 98 de la Courts of Justice Act (que el contracte no pot desplaçar, amb la reserva de l'article 20(7)) i els límits al distress descrits més amunt. El consentiment per cedir (art. 23(1)) i la compensació amb el lloguer (art. 35(1)) són regles per defecte que un contracte pot desplaçar. L'article 35(1) disposa que «l'arrendatari pot compensar amb el lloguer degut un deute que l'arrendador tingui amb ell» (en l'original anglès: «A tenant may set off against the rent due a debt due to the tenant by the landlord»).
Com pot sortir un arrendatari d'un arrendament abans de temps es tracta a la nostra guia sobre com trencar un arrendament comercial a Ontario.
La Part IV de l'època de la COVID: només història
El 2020, la Protecting Small Business Act, 2020 (S.O. 2020, c. 10) va afegir la Part IV (arts. 79 a 87) a la CTA com a mesura temporal per la COVID-19. Restringia els desnonaments i el distress contra arrendataris de petites empreses que reunissin els requisits, durant uns períodes definits de no execució. La Part IV ha estat derogada (S.O. 2020, c. 36, Sched. 5, s. 1(2), en vigor des del 8 de desembre de 2022). A octubre de 2026, no ofereix cap protecció als arrendataris comercials, i s'apliquen les regles ordinàries descrites en aquesta guia.
Preguntes freqüents
Pot un arrendador comercial deixar fora un arrendatari a Ontario?
Sí, en supòsits definits. Segons l'article 18(1) de la Commercial Tenancies Act, l'arrendador pot reentrar quan el lloguer porta quinze dies impagat, tret que el contracte disposi el contrari. La reentrada sol voler dir canviar els panys. Per als incompliments que no són d'impagament, l'arrendador ha de notificar primer un avís de l'article 19(2) i concedir un termini raonable per esmenar. A diferència dels arrendaments d'habitatges, no cal cap ordre d'un tribunal administratiu.
Ha de donar un arrendador comercial un avís abans de donar per acabat un arrendament?
Depèn de l'incompliment. Per al lloguer impagat, l'article 18(1) no exigeix cap requeriment formal ni avís, tot i que el contracte sí que ho pot exigir. Per als altres incompliments, l'article 19(2) exigeix un avís que especifiqui l'incompliment, que n'exigeixi l'esmena si és possible i que exigeixi una compensació, seguit d'un termini raonable per complir. Les dues regles es confonen sovint.
Pot un arrendador embargar els béns de l'arrendatari per cobrar el lloguer?
Sí, mitjançant el distress dels articles 30 a 57 de la Llei, però només per endarreriments de lloguer i amb límits estrictes: en general sense entrada forçada, només un embargament raonable, en general sense béns de tercers, i avís més cinc dies d'espera i taxació jurada abans de la venda. L'arrendador que ha donat per extingit l'arrendament normalment ja no pot embargar béns en virtut d'aquest.
Continua en vigor la prohibició de desnonaments comercials de la COVID?
No. La Part IV de la Commercial Tenancies Act va ser una mesura temporal del 2020 per a arrendataris de petites empreses que reunissin els requisits, i ha estat derogada. Ara s'apliquen les regles ordinàries sobre reentrada, avís i distress descrites en aquesta guia.
Fonts i recursos oficials
Lleis d'Ontario citades
- Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7
- Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17
- Courts of Justice Act, R.S.O. 1990, c. C.43, art. 98 (exempció davant de penalitzacions i pèrdues de drets)
- Bailiffs Act, R.S.O. 1990, c. B.2
- Execution Act, R.S.O. 1990, c. E.24 (exempcions d'embargament)
- Protecting Small Business Act, 2020, S.O. 2020, c. 10
Aquest article ofereix informació general sobre el dret d'Ontario i no constitueix assessorament jurídic. Cada situació és diferent. Consulti un advocat sobre les seves circumstàncies concretes.
Contacte amb Hadri Law
Arrendadors i arrendataris es troben amb avisos d'incompliment, amenaces de distress, canvis de panys, pèrdues de l'arrendament i cessions denegades. Cada situació depèn de com s'apliqui la Commercial Tenancies Act al contracte. Hadri Law va ser fundada per Nassira El Hadri, advocada de dret corporatiu i mercantil col·legiada a la Law Society of Ontario. El despatx assessora arrendadors i arrendataris en arrendaments comercials des de la seva oficina a First Canadian Place, a Toronto.
Truqui al (437) 974-2374 o reservi una consulta gratuïta. Atenem clients en anglès, francès, espanyol i català.
