Un subarrendament comercial és un acord pel qual un arrendatari existent (el subarrendador) atorga a un tercer (el subarrendatari) el dret d'ocupar un local arrendat durant un termini més curt que el saldo del contracte principal, mentre aquest contracte principal continua vigent. A Ontario, un subarrendament comercial gairebé sempre requereix el consentiment per escrit de l'arrendador, i el dret d'ocupació del subarrendatari depèn completament del contracte principal.
Per a les empreses d'Ontario, el subarrendament és una de les maneres més habituals de gestionar espai sobrant, agafar locals flexibles a curt termini o sortir d'un contracte de llarga durada sense rescindir-lo. El document sembla una simple còpia mirall del contracte principal. La realitat jurídica és una altra. Un subarrendament comercial es recolza en un contracte existent que el subarrendador no controla. Si aquest contracte principal trontolla, el subarrendament pot caure amb ell.
Aquesta guia recorre el marc legal del subarrendament comercial a Ontario: els requisits de consentiment de l'arrendador i la regla contra la negativa no raonable, la diferència entre un subarrendament i una cessió de contracte i per què importa, la privitat de domini i la privitat de contracte, com es traslladen al subarrendatari les obligacions del contracte principal, què fa vàlid un subarrendament, els recursos quan el contracte principal s'acaba, i els paranys de redacció que sotgen totes dues parts. Un subarrendament comercial es regeix pel dret dels contractes, pel mateix contracte principal i per la Commercial Tenancies Act (Llei d'arrendaments comercials), RSO 1990, cap. L.7, i no per les regles d'arrendament residencial. Aquesta distinció importa des de la primera clàusula.
Subarrendament o cessió de contracte: la distinció que ho canvia tot
La pregunta de més pes a l'inici de qualsevol operació per transferir un local és si es tracta d'un subarrendament o d'una cessió de contracte. Aquesta distinció canvia qui respon davant qui, qui pot exigir davant qui i què subsisteix si alguna cosa va malament. L'etiqueta del document no resol la qüestió. Ho decideix la substància jurídica.
Què és un subarrendament?
En un subarrendament, l'arrendatari atorga l'ocupació per un termini més curt que el saldo del seu propi contracte principal, conservant un dret de reversió (el dret de recuperar el local). N'hi ha prou amb una reversió d'un sol dia perquè l'operació sigui un subarrendament i no una cessió. Un subarrendament crea una relació arrendador-arrendatari totalment nova entre el subarrendador i el subarrendatari. L'arrendatari original es queda en escena i continua sent responsable davant l'arrendador principal de la renda i de tots els altres compromisos del contracte principal.
Què és una cessió de contracte?
En una cessió, l'arrendatari transfereix la totalitat del seu interès restant en el contracte. El cessionari ocupa directament el lloc de l'arrendatari per la resta del termini. No queda cap reversió en mans de l'arrendatari cedent. Allà on un subarrendament crearia un segon nivell d'arrendador i arrendatari, una cessió simplement substitueix un arrendatari per un altre en la relació existent amb l'arrendador principal.
Per què importa la qualificació
Un suposat «subarrendament» que atorga la totalitat del termini restant, sense reversió, es pot qualificar en dret com a cessió, sigui quin sigui el nom que les parts li hagin donat. Aquesta requalificació importa per tres raons pràctiques. Primer, la responsabilitat: l'arrendatari que subarrenda continua obligat davant l'arrendador principal, i molts contractes tampoc no alliberen res en la cessió, de manera que totes dues parts han de conèixer la seva exposició continuada. Segon, l'exigibilitat: la cadena de qui pot demandar qui depèn de si s'ha transmès la privitat de domini. Tercer, el consentiment: els contractes principals sovint tracten el subarrendament i la cessió en clàusules diferents amb condicions diferents, així que equivocar-se de categoria pot voler dir incomplir la mateixa disposició que es volia respectar. Totes dues parts haurien de confirmar la qualificació per escrit abans de signar.
Privitat de domini i privitat de contracte
Comprendre un subarrendament comercial significa comprendre dues relacions que els juristes anomenen privitat de contracte i privitat de domini. Expliquen per què l'arrendador principal i el subarrendatari normalment no tenen cap vincle jurídic directe.
La privitat de contracte és la relació entre les parts que van signar un acord. L'arrendador principal i l'arrendatari original comparteixen privitat de contracte sota el contracte principal. Aquest vincle no desapareix quan l'arrendatari subarrenda. L'arrendatari original continua sent contractualment responsable davant l'arrendador principal de la renda i de tots els altres compromisos, encara que ara sigui un subarrendatari qui paga per ocupar l'espai. Per això un subarrendador que es retira suposant que el subarrendatari ha assumit els seus problemes sovint s'emporta una sorpresa desagradable.
La privitat de domini és la relació entre un arrendador i un arrendatari que tenen un interès directe en el mateix bé. En un subarrendament, la privitat de domini existeix entre el subarrendador i el subarrendatari. No existeix entre l'arrendador principal i el subarrendatari. El resultat pràctic és directe. L'arrendador principal generalment no pot demandar el subarrendatari pels compromisos del contracte principal, i el subarrendatari generalment no pot exigir directament a l'arrendador principal les obligacions del contracte principal (per exemple, un compromís de reparació o de serveis). Cada part tracta amb la seva contrapart. Si un subarrendatari vol drets exigibles davant l'arrendador principal, aquests drets s'han de crear per separat, normalment mitjançant un acord de no pertorbació o de reconeixement signat per l'arrendador principal.
Consentiment de l'arrendador al subarrendament comercial: requisits i negativa no raonable
Gairebé tots els contractes comercials principals prohibeixen el subarrendament sense el consentiment previ per escrit de l'arrendador. Subarrendar sense aquest consentiment incompleix el contracte principal i pot donar lloc a la pèrdua del dret d'arrendament, de manera que el consentiment no és una formalitat per deixar per al tancament.
El dret d'Ontario aporta un suport important. D'acord amb l'article 23 de la Commercial Tenancies Act, quan un contracte conté un compromís contra el subarrendament o la cessió sense consentiment, aquest compromís es considera subjecte a la reserva que el consentiment no es negui de manera no raonable, llevat que el contracte disposi clarament el contrari. El mateix article permet que un arrendatari, un cessionari o un subarrendatari s'adreci al Tribunal Superior de Justícia perquè determini si el consentiment s'ha negat de manera no raonable. Així, fins i tot quan el contracte principal calla sobre l'estàndard, la llei hi incorpora un requisit de raonabilitat.
El que és raonable depèn de la relació arrendador-arrendatari i de la protecció de l'interès de l'arrendador en el bé. Els arrendadors tenen generalment dret a avaluar la solidesa financera del subarrendatari proposat, la naturalesa i la reputació del seu negoci, l'ús previst del local i les modificacions que pretengui. Un arrendador pot negar-se raonablement a un subarrendatari amb una solvència feble o amb un ús que entri en conflicte amb el contracte o amb altres arrendataris. En canvi, negar el consentiment per obtenir un avantatge accessori aliè al contracte, per exemple forçar una rescissió per tornar a arrendar a una renda més alta, sol ser no raonable.
El procés i els costos també importen. Els contractes principals solen permetre que l'arrendador recuperi els seus costos legals i administratius raonables per revisar una sol·licitud de consentiment, i poden imposar una tarifa de consentiment. Amb menys freqüència comprometen l'arrendador a un termini. Un arrendatari que negocia un contracte principal hauria d'exigir un termini de resposta definit i, si és possible, un mecanisme de consentiment presumpte si l'arrendador no respon, perquè un procés de consentiment sense data límit pot frenar o frustrar una operació de subarrendament que altrament està a punt per signar.
Com es traslladen al subarrendatari les obligacions del contracte principal
Un subarrendatari no pot adquirir més drets que els que té el subarrendador. El principi és antic i absolut: no es pot atorgar el que no es té. Tot el que rep el subarrendatari es desprèn del propi interès del subarrendador sota el contracte principal, de manera que cada restricció del contracte principal modela el subarrendament, el repeteixi o no el subarrendament.
Per això, un subarrendament comercial ben redactat incorpora el contracte principal per referència i exigeix al subarrendatari complir-ne els compromisos pertinents: ús permès, horari d'operació, assegurances, reparació i manteniment, senyalització i normes de l'edifici. El subarrendatari hauria de llegir el contracte principal sencer abans de signar, no només el subarrendament. Una clàusula del contracte principal que restringeixi l'ús, limiti l'horari o imposi una costosa obligació de restauració al final del termini vincula el local, i el subarrendatari ho notarà.
El trasllat també crea un risc que el subarrendatari no ha generat. Si el subarrendador incompleix el contracte principal, per exemple no pagant la renda principal, els recursos de l'arrendador principal recauen sobre el local i el contracte principal, i l'ocupació del subarrendatari queda exposada encara que no hagi fet res malament. Dues eines ajuden a gestionar-ho. Un certificat de constatació (estoppel) de l'arrendador principal pot confirmar que el contracte principal està en regla en el moment de signar el subarrendament. Un acord de no pertorbació, pel qual l'arrendador principal es compromet a no desallotjar un subarrendatari que paga si el contracte principal s'acaba, ofereix una protecció més forta, encara que els arrendadors no l'atorguen automàticament i s'ha de negociar.
Què fa vàlid un subarrendament comercial
Un subarrendament comercial és alhora un contracte i l'atorgament d'un interès arrendatari, de manera que ha de reunir els elements essencials de tots dos. Per ser vàlid a Ontario, un subarrendament hauria d'identificar amb claredat les parts, descriure el local (precisant si és la totalitat o només una part de l'espai del contracte principal), fixar un termini que acabi abans del final del contracte principal, establir la renda i la seva forma de pagament, i especificar l'ús permès.
El consentiment forma part de la validesa a la pràctica. Si el contracte principal exigeix el consentiment de l'arrendador per subarrendar, aquest consentiment s'ha d'obtenir en la forma que el contracte principal especifiqui, normalment consentiment previ per escrit, abans que el subarrendament tingui efecte. Un subarrendament atorgat sense el consentiment requerit incompleix el contracte principal i exposa tant el subarrendador com el subarrendatari a la pèrdua del dret d'arrendament.
La forma també compta. Un subarrendament hauria de constar per escrit i estar signat. Quan un interès arrendatari s'estén més de tres anys, l'escrit és a la pràctica necessari per crear-lo o transferir-lo segons el dret de béns d'Ontario, i plasmar tot subarrendament comercial en un acord escrit i signat és senzillament una bona pràctica, sigui quina sigui la durada. Finalment, la renda del subarrendament comercial és un subministrament gravable. A Ontario, el subarrendador normalment cobra un 13 % d'HST sobre la renda del subarrendament, i un subarrendatari inscrit que faci servir el local en una activitat comercial pot generalment reclamar crèdits fiscals per insums. El tractament de l'HST s'hauria de preveure en el subarrendament, no presumir.
Recursos en finalitzar el contracte principal
Com que l'interès del subarrendatari es desprèn del contracte principal, la regla general és contundent: si el contracte principal s'acaba, el subarrendament s'acaba amb ell. Un subarrendatari que ha pagat la renda puntualment pot perdre el seu local sense cap culpa si el contracte principal es perd per l'incompliment del subarrendador. Aquest és el risc més gran de qualsevol subarrendament comercial, i explica la majoria de les proteccions que un subarrendatari prudent negocia.
Hi ha límits i proteccions que val la pena conèixer. La rescissió voluntària del contracte principal per part de l'arrendatari no destrueix, per ella mateixa, un subarrendament lícit consentit per l'arrendador. L'arrendador principal generalment queda subjecte al subarrendament existent en aquesta situació. La pèrdua del dret d'arrendament per incompliment és diferent i més perillosa per al subarrendatari, perquè la recuperació de la possessió per l'incompliment de l'arrendatari pot arrossegar el subarrendament. Quan un arrendador recupera la possessió o sol·licita la pèrdua del dret, la Commercial Tenancies Act preveu un remei contra aquesta pèrdua: l'article 20 permet a l'arrendatari sol·licitar remei al tribunal, i l'article 21 permet a qui reclama com a subarrendatari sol·licitar una ordre que protegeixi el seu interès, inclosa una ordre d'adjudicació. El remei és discrecional; és, per tant, una xarxa de seguretat, no una garantia.
Les proteccions fiables són contractuals i s'obtenen per endavant. Un acord de no pertorbació i d'atornament de l'arrendador principal permet al subarrendatari continuar (atornant a l'arrendador principal) si el contracte principal s'acaba. Algunes operacions s'estructuren de manera que l'arrendador principal atorgui un contracte directe al subarrendatari en les mateixes condicions si el contracte intermedi desapareix. Per la seva banda, un subarrendador davant un subarrendatari en incompliment disposa dels recursos habituals de l'arrendador sota la Commercial Tenancies Act, inclòs el dret a rescindir, a reclamar danys i el dret legal d'embargament locatiu, subjecte a les estrictes regles processals que el regeixen.
Paranys de redacció per al subarrendador i el subarrendatari
Un subarrendament comercial té dos conjunts d'interessos a protegir, i els paranys de redacció difereixen segons la part.
Per al subarrendador, el parany central és oblidar que continua sent responsable sota el contracte principal. Subarrendar trasllada l'ocupació, no la responsabilitat. El subarrendament hauria d'incloure una indemnització completa del subarrendatari per qualsevol incompliment dels compromisos del contracte principal incorporats, i els terminis d'esmena del subarrendatari haurien de ser més curts que els del subarrendador sota el contracte principal, perquè el subarrendador tingui temps de corregir un incompliment del subarrendatari abans que l'arrendador principal pugui actuar. El subarrendament hauria d'estar expressament condicionat a obtenir el consentiment de l'arrendador principal, per no vincular el subarrendador a un incompliment si el consentiment es nega.
Per al subarrendatari, els paranys es concentren al voltant del contracte principal que no va negociar. La diligència deguda és essencial: llegir el contracte principal sencer, confirmar que està en regla i demanar un certificat de constatació i, si és possible, un acord de no pertorbació. Confirmar que l'ús permès cobreix el negoci previst. Vigilar les obligacions de restauració que el contracte principal trasllada a qui ocupi el local al final del termini. Preveure l'HST. Sobretot, assegurar-se que el termini del subarrendament acabi abans que el del contracte principal, perquè un subarrendament que intenti arribar fins a la mateixa data de finalització que el contracte principal es pot requalificar com a cessió, amb conseqüències molt diferents en matèria de responsabilitat i consentiment.
Preguntes freqüents
Quina és la diferència entre un subarrendament i una cessió de contracte a Ontario?
Un subarrendament atorga l'ocupació per un termini més curt que el contracte principal, deixant a l'arrendatari original una reversió i una responsabilitat continuada davant l'arrendador. Una cessió transfereix la totalitat de l'interès restant de l'arrendatari; el cessionari ocupa plenament el seu lloc. L'etiqueta no decideix: la transferència de tot el termini restant pot ser una cessió en dret.
Pot un arrendador negar de manera no raonable el consentiment a un subarrendament comercial a Ontario?
No. D'acord amb l'article 23 de la Commercial Tenancies Act, quan un contracte exigeix consentiment per subarrendar, aquest consentiment no es pot negar de manera no raonable, llevat que el contracte ho disposi clarament. Un arrendador pot avaluar raonablement les finances, l'ús i la reputació del subarrendatari, però no pot negar-s'hi per obtenir un avantatge accessori aliè al contracte.
Què li passa a un subarrendament comercial si el contracte principal es rescindeix?
Generalment, el subarrendament s'acaba amb el contracte principal, perquè l'interès del subarrendatari se'n desprèn. Una rescissió voluntària normalment no destrueix un subarrendament consentit, però la pèrdua del dret per incompliment de l'arrendatari sí que ho pot fer. Un subarrendatari pot sol·licitar remei contra aquesta pèrdua d'acord amb l'article 21 de la Commercial Tenancies Act, encara que el remei és discrecional.
L'arrendatari original continua sent responsable davant l'arrendador després de subarrendar?
Sí. La privitat de contracte entre l'arrendador principal i l'arrendatari original sobreviu al subarrendament. L'arrendatari original (ara el subarrendador) continua sent responsable de la renda i de tots els compromisos del contracte principal, encara que el subarrendatari pagui per ocupar l'espai. Per això els subarrendadors negocien sòlides indemnitzacions dels seus subarrendataris.
Un subarrendament comercial ha de constar per escrit a Ontario?
A la pràctica, sí. Un interès arrendatari de més de tres anys generalment s'ha de crear per escrit d'acord amb el dret de béns d'Ontario, i tot subarrendament comercial hauria de ser un acord escrit i signat, sigui quina sigui la durada. Un subarrendament escrit deixa constància del termini, la renda, l'ús permès, els compromisos del contracte principal incorporats i la condició de consentiment, cosa que protegeix totes dues parts.
Es cobra HST sobre la renda d'un subarrendament comercial a Ontario?
Sí. La renda del subarrendament comercial és un subministrament gravable, així que el subarrendador normalment cobra un 13 % d'HST sobre la renda a Ontario. Un subarrendatari inscrit a l'HST que faci servir el local en una activitat comercial pot generalment reclamar crèdits fiscals per insums per recuperar l'HST pagat. El subarrendament hauria de tractar l'HST de manera expressa.
Fonts i recursos oficials
Lleis d'Ontario citades
- Commercial Tenancies Act, RSO 1990, cap. L.7 (text complet)
- Commercial Tenancies Act, art. 23: consentiment a la cessió o al subarrendament que no s'ha de negar de manera no raonable
- Commercial Tenancies Act, art. 20-21: remei contra la pèrdua del dret d'arrendament (arrendatari i subarrendatari)
Informació de la CRA 4. Canada Revenue Agency: GST/HST per a empreses
Contacteu amb Hadri Law
Tant si sou un arrendatari que vol subarrendar espai sobrant, una empresa que pren un local en subarrendament o un arrendador que revisa una sol·licitud de consentiment, un subarrendament comercial comporta més risc legal del que suggereix el document. El procés de consentiment, la línia entre subarrendament i cessió, el trasllat de les obligacions del contracte principal i el que passa en finalitzar el contracte principal s'han de resoldre abans de signar, no després d'un conflicte. La nostra feina en dret comercial i en arrendaments comercials cobreix precisament aquests acords.
L'equip comercial de Hadri Law assessora empreses d'Ontario sobre contractes principals, subarrendaments, cessions, consentiments de l'arrendador i conflictes d'arrendament. La nostra fundadora, Nassira El Hadri (Law Society of Ontario, 2021), dirigeix una firma boutique que ofereix als clients comercials l'atenció directa d'una advocada en les clàusules que realment comporten risc.
Oferim una consulta gratuïta i atenem els nostres clients en anglès, francès, espanyol i català.
- Telèfon: +1 (437) 974-2374
- Reserva en línia: calendly.com/hadrilaw/free-consultation
- Oficina: First Canadian Place, 100 King Street West, Suite 5700, Toronto, ON
Aquest article és només per a informació general i no constitueix assessorament jurídic. La seva lectura no crea cap relació advocat-client amb Hadri Law Professional Corporation.
