Una clàusula de no fumar en un arrendament comercial és una estipulació contractual que prohibeix a l'arrendatari, al seu personal i als seus convidats fumar o vapejar dins del local arrendat i als seus voltants. A Ontario, una clàusula ben redactada va més enllà del que ja fa la Smoke-Free Ontario Act, 2017 (Llei de 2017 a favor d'un Ontario sense fum): anomena les substàncies prohibides (tabac i cannabis), abasta el vapeig, defineix les zones afectades, assigna les obligacions de senyalització i estableix els recursos de l'arrendador en cas d'incompliment.
Molts arrendadors suposen que la llei fa la feina per ells. No és així. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 ja prohibeix fumar i vapejar tabac i cannabis en llocs de treball tancats i llocs públics tancats, però és una llei de salut pública aplicada per inspectors, no un dret privat sobre el qual l'arrendador pugui demandar. Si un arrendador vol la facultat d'emetre un avís d'incompliment, recuperar els costos de neteja i rehabilitació, o rescindir un arrendament per fumar, aquesta facultat ha de venir del mateix contracte. Aquesta guia explica com els arrendadors comercials d'Ontario redacten i apliquen una clàusula lliure de fum, què ha d'abastar, on els arrendataris ofereixen resistència i quins recursos funcionen realment quan algú encén un cigarret.
Per què la Smoke-Free Ontario Act no n'hi ha prou per si sola
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 prohibeix fumar i vapejar en qualsevol lloc de treball tancat i qualsevol lloc públic tancat d'Ontario. «Fumar», segons la llei, abasta sostenir tabac o cannabis encès o escalfat, amb finalitats mèdiques o recreatives, i «vapejar» abasta utilitzar un cigarret electrònic, contingui o no nicotina el vapor. La prohibició s'aplica fins i tot quan el lloc de treball està tancat i no hi treballa ningú. Els propietaris i ocupadors també tenen deures legals: han de col·locar la senyalització prescrita que prohibeix fumar i vapejar, retirar els cendrers dels llocs de treball interiors i assegurar-se que es demani abandonar el lloc a qui es negui a complir.
Llavors, per què un arrendador encara necessita una clàusula privada? Perquè la llei confia l'aplicació als inspectors de salut pública provincials i locals, no a l'arrendador com a part contractant. Un arrendador no es pot recolzar en la llei per rescindir un arrendament, cobrar a un arrendatari incomplidor la rehabilitació pel fum, o reclamar danys per un arrendatari que infringeix les regles de manera reiterada. Aquests són recursos privats, i resideixen en el contracte.
Una clàusula de no fumar en un arrendament comercial també abasta llocs que la llei pot no cobrir. La llei apunta als llocs de treball tancats i als llocs públics tancats. Un arrendador que vol un emplaçament totalment lliure de fum sol voler més: res de fumar a la terrassa, a l'aparcament, al moll de càrrega, a prop de les entrades de l'edifici, ni enlloc de les àrees comunes. Una clàusula privada pot prohibir fumar a tota la propietat, molt més enllà del mínim legal, sempre que la prohibició estigui clarament redactada i acordada. La clàusula i la llei funcionen juntes: la llei fixa el terra, el contracte construeix per damunt.
Què ha d'abastar una clàusula de no fumar ben redactada
Una clàusula lliure de fum que simplement digui «no es permet fumar» convida a disputes. Una clàusula acurada d'arrendament comercial d'Ontario aborda cadascun dels punts següents.
Substàncies prohibides: tabac i cannabis
La clàusula ha d'anomenar el que està prohibit en lloc de deixar-ho a la inferència. Com a mínim, ha d'abastar fumar tabac i fumar cannabis, tant recreatiu com medicinal. El cannabis va passar a ser legal per a ús recreatiu adult a tot el Canadà en virtut de la llei federal Cannabis Act (Llei del cannabis) el 2018, cosa que significa que un arrendatari o el seu personal pot posseir cannabis legalment i tot i així tenir prohibit fumar-lo al local pel contracte. Anomenar el cannabis expressament evita l'argument que una regla genèrica de «no fumar» només apuntava als cigarrets. Molts arrendadors també estenen la clàusula a la crema d'encens, espelmes o altres flames obertes quan l'olor, el dany pel fum o el risc d'incendi preocupen.
Vapeig i productes escalfats
El vapeig mereix la seva pròpia menció. Els cigarrets electrònics i els vaporitzadors no produeixen fum convencional, de manera que un arrendatari podria argumentar que una clàusula de «no fumar» no els abasta. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 tracta el vapeig com una activitat diferent i regulada de manera expressa, i una clàusula d'arrendament ha de fer el mateix. Esmenteu directament el vapeig, els cigarrets electrònics i els productes de tabac o cannabis escalfats perquè no quedi cap buit per aprofitar.
Àrees comunes davant del local arrendat
La clàusula ha de deixar clar on s'aplica la prohibició. Dins d'un edifici de diversos arrendataris, l'arrendador controla les àrees comunes (vestíbuls, passadissos, lavabos, ascensors, terrasses compartides, aparcament i terrenys), mentre que l'arrendatari controla el seu propi local arrendat. Una clàusula completa prohibeix fumar tant dins del local de l'arrendatari com a les àrees comunes, i ha d'obligar els empleats, clients, contractistes i altres convidats de l'arrendatari, no només l'arrendatari. Sense aquest abast, l'arrendador es queda discutint si un client que va fumar davant de la porta principal era responsabilitat de l'arrendatari.
Obligacions de senyalització
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 exigeix col·locar la senyalització prescrita de prohibit fumar i vapejar a les entrades, les sortides i altres llocs visibles i lliures d'obstacles, en virtut del seu reglament d'aplicació. Una clàusula d'arrendament ha de repartir aquest deure. En un edifici d'un sol arrendatari, l'arrendatari sol quedar a càrrec de col·locar i mantenir senyalització conforme dins del seu local; en un edifici de diversos arrendataris, l'arrendador sol encarregar-se de la senyalització de les àrees comunes i l'arrendatari del seu propi espai. Especificar-ho evita un buit de compliment en què cada part suposa que l'altra ha col·locat els cartells.
Indemnització per danys pel fum
El fum i l'olor de cannabis penetren les plaques de guix, les plaques del sostre, la moqueta i els sistemes de ventilació, i el cost d'eliminar-los, repintar, segellar, substituir materials i tractar l'aire amb ozó pot ser considerable. Una clàusula sòlida inclou una indemnització que obliga l'arrendatari a reemborsar a l'arrendador el cost de reparar els danys pel fum o l'olor i de qualsevol rehabilitació necessària per tornar el local a un estat lliure de fum, tant si ha fumat l'arrendatari, com el seu personal o els seus convidats. Sovint es combina amb les obligacions generals de reparació i lliurament del contracte, de manera que l'arrendatari no pugui retornar un espai impregnat d'olor al final del termini.
Recursos per incompliment
Finalment, la clàusula ha de vincular el fumar al mecanisme d'incompliment i recursos del contracte. Ha d'establir que un incompliment del pacte lliure de fum constitueix un incompliment de l'arrendament, cosa que activa el dret de l'arrendador a donar avís, exigir a l'arrendatari que esmeni, recuperar costos i, davant d'un incompliment persistent o greu, buscar la rescissió. Una clàusula que prohibeix fumar però no diu res de les conseqüències dona a l'arrendador una regla sense dents.
Tabac, cannabis i vapeig: per què importen les distincions
Tractar «fumar» com una sola cosa indiferenciada és l'error de redacció més comú. Les tres categories es comporten de manera diferent i una clàusula ha de contemplar cadascuna.
Fumar tabac és l'objectiu tradicional i el més fàcil d'abastar, però fins i tot aquí una clàusula genèrica pot quedar afeblida si no aborda també les àrees exteriors i els convidats. Fumar cannabis afegeix la complicació que la substància és legal a escala federal, per la qual cosa la prohibició descansa enterament en el contracte i la propietat, no en una il·legalitat. Un arrendador no pot suposar que «s'entén». Ho ha de tenir per escrit. El fum de cannabis també tendeix a generar queixes d'olor més fortes dels arrendataris veïns, cosa que fa que la indemnització i l'abast a les àrees comunes siguin especialment importants. El vapeig, finalment, és la categoria que els arrendataris més sovint al·leguen exclosa d'una clàusula sobre fumar, precisament perquè no hi ha combustió. Anomenar-lo elimina l'argument.
Un arrendador que també es preocupa pel conreu, la transformació o la venda de cannabis al local, a diferència de simplement fumar-lo, ha de tractar això com una qüestió a part d'ús permès i compliment, en lloc d'integrar-ho a la clàusula lliure de fum. Ontario ha avançat per responsabilitzar els arrendadors comercials que permeten conscientment certes activitats il·legals de drogues en locals arrendats, un risc diferent que abordem a la nostra nota sobre la responsabilitat dels arrendadors comercials per drogues a Ontario. La clàusula lliure de fum regeix el fumar i el vapejar lícits; les clàusules d'ús i compliment regeixen el que l'arrendatari té permès fer amb l'espai.
Resistència de l'arrendatari i resposta de l'arrendador
Els arrendataris sí que negocien aquestes clàusules, i la resistència raonable és habitual.
Una objecció freqüent té a veure amb el cannabis medicinal. Un arrendatari l'empleat del qual consumeix cannabis medicinal pot plantejar inquietuds de drets humans i d'adaptació. La resposta pràctica sol girar entorn del mètode i del lloc més que de la prohibició: una clàusula lliure de fum restringeix fumar i vapejar dins del local i als seus voltants, però no prohibeix altres formes de consum com els comestibles o els olis, i un ocupador pot gestionar l'adaptació mitjançant les seves pròpies polítiques laborals i àrees designades fora de l'emplaçament. Els arrendadors solen mantenir la posició de «res de fumar a l'interior», ja que la llei ja ho exigeix, alhora que romanen oberts a arranjaments raonables que no impliquin fum a l'edifici.
Una segona objecció és l'abast. Els arrendataris de restaurants, bars, salons o comerços de cigars i vapeig poden necessitar excepcions acuradament limitades, i qualsevol excepció d'aquest tipus s'ha de verificar davant de la Smoke-Free Ontario Act, 2017, perquè la llei permet molt poques excepcions. Un arrendatari que opera una terrassa voldrà claredat sobre on poden i no poden fumar els seus clients. L'enfocament més net és definir les zones de fumadors i no fumadors al contracte en lloc de deixar-ho a un cartell el dia indicat.
Una tercera objecció és la responsabilitat pels convidats. Un arrendatari pot resistir-se que se'l faci responsable del que fan els seus clients davant de la porta principal. Els arrendadors solen respondre que l'arrendatari és qui millor pot controlar la seva pròpia clientela i que la indemnització es limita als incompliments vinculats al local i al negoci de l'arrendatari. Un punt mig negociat sovint lliga la responsabilitat de l'arrendatari a les àrees que controla o utilitza habitualment, mentre l'arrendador vigila les àrees comunes més àmplies.
Aplicar un incompliment: avís, esmena i rescissió
Quan un arrendatari o la seva gent fuma incomplint el contracte, l'aplicació segueix el procés d'incompliment de l'arrendament, recolzat per la Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c L.7 (Llei d'arrendaments comercials).
El primer pas és gairebé sempre un avís d'incompliment per escrit. Un contracte ben redactat exigirà a l'arrendador notificar a l'arrendatari l'incompliment i donar-li un termini per esmenar-lo, és a dir, per deixar de fumar i, quan correspongui, reparar qualsevol dany. Per a un incident aïllat, un avís que assegura el compliment sol ser la fi de l'assumpte. Conservar un registre clar de queixes, fotografies i dates importa, perquè una aplicació que escala dependrà de la prova.
Si l'incompliment continua o es repeteix, l'arrendador passa als recursos més forts del contracte: recuperar els costos de rehabilitació i neteja en virtut de la indemnització, reclamar danys i, davant d'un incompliment persistent o greu, rescindir l'arrendament i reentrar. La rescissió per incompliment és una caducitat, i la caducitat a Ontario comporta risc processal: un arrendatari pot demanar al tribunal que el rellevi de la caducitat en virtut de la Commercial Tenancies Act, i aquest alleujament és discrecional. Un arrendador que rescindeix per un sol incident menor de fumar, sense avís ni oportunitat d'esmena, queda molt més exposat a una sol·licitud d'alleujament que un que va documentar incompliments reiterats, va donar avís en deguda forma i va actuar de manera proporcionada. El recurs ha d'ajustar-se a l'incompliment.
Com que el fumar interactua alhora amb les clàusules de reparació, indemnització, lliurament i incompliment del contracte, l'aplicació rarament és tan simple com assenyalar la regla de no fumar. La fortalesa de la posició de l'arrendador es construeix a l'etapa de redacció i es prova amb el rastre documental. Aquesta és una de les diverses raons per les quals redactar amb cura els pactes de l'arrendament comercial subjacent dona fruits molt abans de qualsevol disputa.
Preguntes freqüents
La Smoke-Free Ontario Act significa que no necessito una clàusula de no fumar al meu arrendament comercial?
No. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 ja prohibeix fumar i vapejar tabac i cannabis en llocs de treball i llocs públics tancats, però l'apliquen inspectors de salut pública, no l'arrendador. Per obtenir el dret a emetre un avís d'incompliment, recuperar costos de rehabilitació o rescindir un arrendament per fumar, un arrendador necessita una clàusula privada de no fumar al contracte. La llei fixa el terra; la clàusula construeix els recursos contractuals de l'arrendador per damunt.
Un arrendament comercial pot prohibir fumar cannabis encara que el cannabis sigui legal al Canadà?
Sí. El cannabis és legal per a ús adult en virtut de la llei federal Cannabis Act, però la legalitat de la substància no dona a l'arrendatari el dret a fumar-lo en un local arrendat. Un arrendador pot prohibir fumar i vapejar cannabis mitjançant el contracte, igual que prohibeix el tabac. Com que el cannabis és lícit, la prohibició descansa enterament en el contracte, per la qual cosa la clàusula ha d'anomenar el cannabis expressament en lloc de recolzar-se en una regla genèrica de «no fumar».
Una clàusula de no fumar abasta el vapeig i els cigarrets electrònics?
Només si ho diu. El vapeig no produeix combustió, per la qual cosa un arrendatari podria argumentar que una clàusula dirigida a «fumar» no abasta els cigarrets electrònics ni els vaporitzadors. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 tracta el vapeig com una activitat regulada per separat, i una clàusula d'arrendament ha de fer el mateix esmentant directament el vapeig, els cigarrets electrònics i els productes de tabac o cannabis escalfats. Anomenar-los tanca el buit.
Qui és responsable de col·locar els cartells de no fumar en un arrendament comercial d'Ontario?
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 i el seu reglament d'aplicació exigeixen cartells prescrits de prohibit fumar i vapejar a les entrades, les sortides i altres llocs visibles. El contracte ha de repartir el deure. En un edifici d'un sol arrendatari, l'arrendatari sol col·locar i mantenir la senyalització al seu local; en un edifici de diversos arrendataris, l'arrendador s'encarrega de les àrees comunes mentre cada arrendatari s'encarrega del seu espai. Especificar-ho a la clàusula evita un buit de compliment.
Quins recursos té un arrendador si un arrendatari fuma incomplint el contracte?
El contracte ha de convertir un incompliment per fumar en un incompliment de l'arrendament, cosa que activa el dret de l'arrendador a donar avís per escrit, exigir a l'arrendatari que esmeni, recuperar costos de neteja i rehabilitació en virtut de la indemnització, reclamar danys i, davant d'un incompliment greu o reiterat, rescindir i reentrar. La rescissió és una caducitat, i un arrendatari pot demanar ser rellevat d'ella en virtut de la Commercial Tenancies Act; per això els arrendadors han de donar avís, concedir un termini d'esmena quan el contracte ho exigeix i conservar registres abans d'escalar.
Una clàusula de no fumar pot obligar l'arrendatari a pagar els danys pel fum i l'olor?
Sí, si la clàusula inclou una indemnització. El fum i l'olor de cannabis penetren les plaques de guix, les plaques del sostre, la moqueta i els sistemes de ventilació, i la rehabilitació pot ser costosa. Una clàusula ben redactada obliga l'arrendatari a reemborsar a l'arrendador la reparació dels danys pel fum o l'olor causats per l'arrendatari, el seu personal o els seus convidats, i a tornar el local a un estat lliure de fum. Combinar la indemnització amb les obligacions de reparació i lliurament impedeix que un arrendatari retorni un espai impregnat d'olor al final del termini.
Fonts i recursos oficials
Lleis d'Ontario i orientació governamental
- Smoke-Free Ontario Act, 2017, SO 2017, c 26, annex 3 (text complet)
- Govern d'Ontario: on no es pot fumar ni vapejar a Ontario
- Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c L.7 (text complet)
Dret federal 4. Cannabis Act, SC 2018, c 16 (text complet)
Orientació de la Ciutat de Toronto 5. Ciutat de Toronto: Smoke-Free Ontario Act, 2017
Contacteu amb Hadri Law
Tant si sou un arrendador que construeix una propietat comercial lliure de fum com si sou un arrendatari que negocia els pactes sobre fumar i vapejar del seu contracte, és la redacció la que fa la feina. Una clàusula que anomena les substàncies prohibides, abasta el vapeig i les àrees comunes, assigna les obligacions de senyalització, inclou una indemnització pels danys del fum i es connecta netament amb les disposicions d'incompliment i recursos del contracte és el que permet a l'arrendador actuar, i el que permet a l'arrendatari saber exactament on es troba. La nostra feina en arrendaments comercials i en dret comercial abasta precisament aquestes condicions.
L'equip comercial de Hadri Law assessora arrendadors i empreses arrendatàries d'Ontario en redacció de contractes, pactes lliures de fum i d'ús, recursos de l'arrendador i disputes d'arrendament. La nostra fundadora, Nassira El Hadri (Col·legi d'Advocats d'Ontario, 2021), dirigeix un despatx boutique que ofereix als clients comercials l'atenció directa d'una advocada en les condicions que realment comporten risc.
Oferim una consulta inicial gratuïta i atenem els nostres clients en anglès, francès, espanyol i català.
- Telèfon: +1 (437) 974-2374
- Reserveu en línia: calendly.com/hadrilaw/free-consultation
- Oficina: First Canadian Place, 100 King Street West, Suite 5700, Toronto, ON
Aquest article és només per a informació general i no constitueix assessorament jurídic. Llegir-lo o basar-s'hi no crea una relació advocat-client amb Hadri Law Professional Corporation.
