El impuesto sobre viviendas infrautilizadas (Underused Housing Tax, UHT) de Canadá ha sido una de las medidas tributarias federales más incomprendidas de los últimos años, y las corporaciones constituidas en Canadá han soportado la mayor parte de la confusión. Presentado como un impuesto sobre propietarios extranjeros de inmuebles desocupados, la ley terminó por arrastrar de forma silenciosa a numerosas corporaciones privadas canadienses hacia una obligación de declaración, con frecuencia sin que se adeudara impuesto alguno. Hay noticias importantes para 2025 en adelante, pero, como explicamos a continuación, esas noticias no borran lo que su corporación todavía puede adeudar por años anteriores.
Si su corporación es titular de una propiedad residencial, esta guía explica a quién se aplica el UHT, la trampa de declaración corporativa que tomó por sorpresa a tantos propietarios, qué modificaron las reformas de 2024 y por qué las obligaciones de 2022 a 2024 siguen exigiendo atención aun cuando el propio impuesto está siendo derogado.
¿Qué es el impuesto sobre viviendas infrautilizadas?
El impuesto sobre viviendas infrautilizadas (UHT) es un impuesto federal anual del 1% sobre el valor de las propiedades residenciales desocupadas o infrautilizadas en Canadá, introducido mediante la Underused Housing Tax Act (Ley del Impuesto sobre Viviendas Infrautilizadas) (SC 2022, c. 5, s. 10) y en vigor desde el 1 de enero de 2022. Fue concebido para gravar a propietarios no residentes y no canadienses, pero sus reglas de declaración también alcanzaron a ciertas corporaciones privadas, sociedades (partnerships) y fideicomisos canadienses titulares de propiedad residencial.
El impuesto se calcula sobre el 1% del "valor imponible" de la propiedad, que en general es el mayor entre su valor catastral municipal y su precio de venta más reciente en o antes del 31 de diciembre del año calendario. El gobierno federal publicó su resumen en lenguaje sencillo en el CRA Notice UHTN1, y el texto completo de la ley está disponible en el texto consolidado de la Underused Housing Tax Act.
Aquí está la sorpresa que tomó desprevenidos a tantos empresarios. La ley trazó una línea entre dos categorías de propietario, y el lado predeterminado de esa línea conllevaba obligaciones incluso para empresas puramente canadienses que no adeudaban nada. Comprender de qué lado cae su corporación, año por año, es el núcleo del cumplimiento del UHT.
¿Debe una corporación canadiense presentar la declaración del UHT?
El punto más importante y peor comprendido del UHT es este: estar exento de pagar el impuesto no es lo mismo que estar exento de presentar la declaración. Una corporación canadiense podía adeudar cero dólares de UHT y aun así enfrentar miles de dólares en sanciones por no presentar el formulario exigido.
La ley clasifica a todo propietario de propiedad residencial en uno de dos grupos. Los "propietarios excluidos" (excluded owners) no tienen ninguna obligación de UHT. Los "propietarios afectados" (affected owners) deben presentar una declaración anual por cada propiedad residencial que posean, y también pueden adeudar impuesto. La estructura es implacable por diseño: si usted no figura específicamente como propietario excluido, es automáticamente un propietario afectado.
Quién es un propietario excluido
Los propietarios excluidos no cargan con deber de declaración alguno. Según la guía de la CRA sobre quién debe declarar, esta categoría incluye:
- Ciudadanos canadienses y residentes permanentes que poseen la propiedad a título personal
- Corporaciones canadienses que cotizan en bolsa y cuyas acciones figuran en una bolsa de valores canadiense al 31 de diciembre
- Organizaciones benéficas registradas, corporaciones de vivienda cooperativa, municipios, universidades y hospitales
A partir del año calendario 2023, esta lista también pasó a incluir a las corporaciones canadienses especificadas, a los socios de sociedades canadienses especificadas y a los fiduciarios de fideicomisos canadienses especificados. Ese cambio clave lo detallamos más adelante.
La trampa: quién es un propietario afectado
Un propietario afectado debe presentar el formulario UHT-2900 por cada propiedad residencial que posea, incluso cuando no se adeude impuesto. En el caso de las corporaciones, la categoría de propietario afectado abarcó históricamente a:
- Corporaciones privadas canadienses que poseen propiedad residencial y no califican como corporaciones canadienses especificadas
- Corporaciones constituidas fuera de Canadá
- Personas físicas extranjeras que no son ciudadanas canadienses ni residentes permanentes
- Fideicomisos y sociedades que no califican como entidades canadienses especificadas
El corazón de la trampa es la brecha entre pagar y declarar. Un propietario afectado podía calificar para una exención del impuesto, quizá porque la propiedad está alquilada a un inquilino de largo plazo que cumple los requisitos, y aun así no adeudar nada. Pero la exención se aplica únicamente al impuesto. La obligación de declarar permanece. Muchos propietarios corporativos supusieron que, como su propiedad estaba ocupada y no había impuesto a pagar, no tenían nada que hacer. Esa suposición los expuso a sanciones.
Este es precisamente el tipo de matiz en el que la orientación de abogados fiscalistas corporativos con experiencia evita un error costoso y del todo evitable.
¿Qué tipos de propiedad generan obligaciones de UHT?
El UHT no se aplica a cada inmueble que una corporación pueda poseer. La ley define "propiedad residencial" de forma restringida, y esa definición determina si su empresa tiene exposición alguna.
Dentro del alcance del UHT quedan las casas unifamiliares o edificaciones similares que contengan no más de tres unidades de vivienda, incluido el terreno subyacente, así como las casas semiadosadas, las unidades de casas en hilera (rowhouse) y las unidades de condominio residencial. Una "unidad de vivienda" (dwelling unit) es una residencia autónoma con cocina privada, baño privado y zona de estar privada.
Fuera del alcance quedan los edificios comerciales, los edificios de oficinas, la propiedad industrial y los edificios de apartamentos con cuatro o más unidades, que caen fuera de la definición debido al límite de tres unidades de la categoría de casa unifamiliar. La línea entre inmuebles comerciales y residenciales acarrea consecuencias en muchas áreas del derecho empresarial, y comprender la distinción entre propiedad comercial y residencial en Ontario resulta útil mucho más allá del UHT.
La definición importa sobre todo para las corporaciones que mantienen carteras mixtas. Piense en una sociedad de cartera (holding) que posee tanto un tríplex como un centro comercial. Solo el tríplex es "propiedad residencial" según la ley, de modo que cualquier obligación de declaración del UHT recae únicamente sobre el tríplex. La propiedad comercial sencillamente no entra en el análisis.
Las reformas de 2024: alivio para algunos propietarios corporativos, pero no para todos
El gobierno federal reconoció que el UHT había impuesto verdaderas cargas de cumplimiento a empresas canadienses corrientes que nunca fueron el objetivo previsto. La respuesta llegó con el proyecto de ley C-69, la legislación de implementación del Presupuesto 2024, que recibió la sanción real el 20 de junio de 2024.
Qué cambió y cuándo
Con efecto para el año calendario 2023 y todos los años posteriores, las corporaciones canadienses especificadas, los socios de sociedades canadienses especificadas y los fiduciarios de fideicomisos canadienses especificados pasaron a ser propietarios excluidos. En términos sencillos, una corporación canadiense que cumpliera los requisitos ya no tenía que presentar declaración de UHT alguna, a partir del año 2023. El CRA Notice UHTN4 establece los detalles de este alivio.
La prueba de la corporación canadiense especificada
Una "corporación canadiense especificada" (specified Canadian corporation) es una corporación constituida o continuada bajo las leyes de Canadá o de una provincia en la que, al 31 de diciembre del año calendario, menos del 10% del valor patrimonial (equity value) o de los derechos de voto sea propiedad o esté bajo el control, directo o indirecto, de cualquiera de los siguientes:
- personas físicas que no son ciudadanas canadienses ni residentes permanentes, o
- corporaciones constituidas fuera de Canadá
La conclusión práctica es sencilla. Una corporación canadiense con menos del 10% de propiedad extranjera generalmente califica como corporación canadiense especificada y, a partir del año 2023, es un propietario excluido sin declaración de UHT que presentar. Una condición importante es que la corporación debe poseer la propiedad por derecho propio, y no en su calidad de fiduciario de un fideicomiso o de socio de una sociedad, para poder acogerse a esta exclusión.
Quién todavía debía declarar por 2023 y 2024
El alivio de 2024 fue significativo, pero no universal. A pesar de las reformas, los siguientes siguieron siendo propietarios afectados con plenas obligaciones de declaración por los años 2023 y 2024:
- Corporaciones privadas canadienses con un 10% o más de propiedad o control extranjero
- Corporaciones constituidas fuera de Canadá
- Personas físicas que no son ciudadanas canadienses ni residentes permanentes
- Fideicomisos y sociedades que no califican como entidades canadienses especificadas
Por eso describir el UHT como una "trampa" universal exagera el asunto. Un gran número de corporaciones privadas canadienses sin propiedad extranjera calificaron como corporaciones canadienses especificadas y han estado excluidas desde 2023. Las corporaciones que siguieron obligadas fueron sobre todo aquellas con propiedad extranjera relevante, además de la totalidad de ellas respecto del año 2022, al que las nuevas exclusiones no llegaron.
El año 2022 sigue siendo un caso aparte
La exclusión de la corporación canadiense especificada se aplica solo a partir de 2023. Para el año calendario 2022, una corporación privada canadiense que poseía propiedad residencial era un propietario afectado y debía declarar, incluso si esa misma corporación claramente calificaría hoy como corporación canadiense especificada. La CRA otorgó un alivio administrativo transitorio que dispensó de sanciones e intereses las declaraciones de 2022 presentadas fuera de plazo, siempre que la declaración se presentara y cualquier impuesto se pagara a más tardar el 30 de abril de 2024, pero la obligación de fondo de declarar nunca se eliminó. Una corporación que aún no haya presentado su declaración de 2022 no puede suponer que el asunto se ha resuelto por sí solo en silencio.
Sanciones mínimas más bajas
El proyecto de ley C-69 también redujo las sanciones mínimas por no declarar, con la reducción aplicada de forma retroactiva a la entrada en vigor de la ley el 1 de enero de 2022. Antes de las reformas, la sanción mínima era de $5,000 para personas físicas y de $10,000 para corporaciones, por propiedad. Tras las reformas, esos mínimos bajaron a $1,000 para personas físicas y $2,000 para corporaciones, por propiedad. Como la sanción se aplica por propiedad y por año de declaración, una corporación titular de dos propiedades residenciales que no declaró enfrenta una exposición mínima de $4,000 por un solo año.
Desentrañar qué cifra de sanción corresponde a cada año es genuinamente complejo, y es un ámbito en el que integrar el cumplimiento del UHT dentro de una estrategia más amplia de planificación fiscal corporativa rinde frutos. El UHT rara vez es un tema aislado; por lo general convive con otras consideraciones de planificación y declaración de una corporación que posee inmuebles.
Requisitos de declaración del UHT en Canadá: el plazo del 30 de abril
La declaración del UHT de un año calendario determinado vence el 30 de abril del año siguiente. Para el año calendario 2024, eso significó un plazo del 30 de abril de 2025. Cuando el 30 de abril cae en fin de semana o en un día festivo reconocido por la CRA, el plazo se traslada al siguiente día hábil, tal como confirma la guía de la CRA sobre cuándo declarar.
La declaración se hace por separado para cada propiedad residencial. Una corporación que posee tres propiedades residenciales debe presentar tres declaraciones UHT-2900 distintas por cada año aplicable. Las declaraciones pueden presentarse por vía electrónica o por correo.
A modo de contexto histórico, la CRA concedió un alivio transitorio de sanciones que en la práctica extendió la ventana de presentación de las declaraciones de 2022 hasta el 30 de abril de 2024. Ese alivio ya no está vigente. Para cualquier año que todavía requiera declaración, rige el marco estándar del 30 de abril, y una declaración tardía acarrea la sanción mínima.
Mi corporación debe declarar. ¿Podemos reclamar una exención del impuesto?
Si su corporación es un propietario afectado en un año determinado, debe declarar, pero declarar no significa extender un cheque. La ley prevé varias exenciones que pueden reducir a cero el impuesto adeudado. La exención se reclama en la propia declaración; nunca se aplica de forma automática.
Las exenciones más relevantes para propietarios corporativos incluyen:
- Ocupación calificada. La propiedad está ocupada durante al menos 180 días del año calendario por un inquilino que cumple los requisitos bajo un contrato de arrendamiento escrito y en condiciones de plena competencia (arm's length), o por una persona relacionada en ciertas circunstancias definidas.
- Lugar principal de residencia. Una unidad de vivienda de la propiedad sirve como lugar principal de residencia del propietario, o del cónyuge o pareja de hecho del propietario. Esto surge en el caso de corporaciones que poseen propiedad ocupada por una persona vinculada a la empresa.
- Nueva construcción o habitabilidad limitada. Ciertas exenciones se aplican a propiedades recién construidas o a propiedades que no son aptas para uso durante todo el año.
- Fallecimiento de un propietario. Se aplica un alivio específico en el año en que fallece un propietario y, en algunos casos, poco después.
Las Preguntas y respuestas sobre el UHT de la CRA recorren estos escenarios con mayor detalle. La lección recurrente merece repetirse: incluso cuando una exención se aplica con claridad y no se adeuda impuesto, el propietario afectado igualmente debe presentar el UHT-2900 y reclamar esa exención en el formulario. Una declaración omitida activa la sanción mínima sin importar si había o no impuesto a pagar.
Presupuesto 2025: el UHT está siendo eliminado. Qué significa para su corporación
La noticia principal es que el impuesto sobre viviendas infrautilizadas de Canadá está en vías de desaparecer. El presupuesto federal de Canadá de 2025, presentado el 4 de noviembre de 2025, propuso eliminar el UHT con efecto a partir del año calendario 2025. Esa propuesta se convirtió en ley mediante el proyecto de ley C-15, la Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (Ley de Implementación del Presupuesto 2025, N.º 1), que recibió la sanción real el 26 de marzo de 2026.
El efecto es limpio. No se adeuda UHT y no se requiere declaración de UHT alguna por el año calendario 2025 ni por ningún año posterior, y la Underused Housing Tax Act y sus reglamentos quedan derogados. El gobierno presentó el cambio como una simplificación, describiendo el impuesto como costoso de administrar en relación con la modesta recaudación que generaba, según se expone en las medidas fiscales del Presupuesto 2025.
Hay una salvedad crítica, y es la razón por la que existe este artículo. La derogación no tiene efecto retroactivo. Las obligaciones de los años calendario 2022, 2023 y 2024 subsisten en su totalidad, junto con cualesquiera sanciones e intereses asociados a las omisiones de declaración o de pago de esos años. La CRA conserva la facultad de perseguir el incumplimiento correspondiente al período en que la ley estuvo en vigor.
En términos prácticos, una corporación que fue propietaria afectada y nunca declaró por 2022, 2023 o 2024 sigue expuesta, y la derogación no cambia nada respecto de esa exposición. El reloj de la sanción mínima ha estado corriendo sobre esos años sin declarar. Lo sensato es identificar cualquier declaración pendiente y presentarla lo antes posible, idealmente con orientación profesional, en lugar de suponer que la derogación ha borrado el pasado.
Lista de verificación de cumplimiento del UHT para corporaciones canadienses
Si su corporación posee propiedad residencial, la siguiente secuencia le ayudará a evaluar en qué situación se encuentra por cada año en que el UHT estuvo en vigor.
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Confirme que la propiedad es "propiedad residencial". Una casa con tres unidades o menos, una unidad de condominio residencial, o una unidad semiadosada o de casa en hilera queda dentro del alcance. Un edificio comercial o un complejo de apartamentos con cuatro o más unidades, no.
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Determine su categoría de propietario para cada año. Para 2022, una corporación privada canadiense era un propietario afectado con obligación de declarar. Para 2023 y 2024, una corporación canadiense especificada con menos del 10% de propiedad extranjera era un propietario excluido sin obligación, mientras que una corporación con un 10% o más de propiedad extranjera seguía siendo un propietario afectado.
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Verifique si hay declaraciones sin presentar de 2022 a 2024. Si su corporación fue propietaria afectada en un año y no declaró, esa declaración sigue pendiente y las sanciones continúan acumulándose.
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Estime su exposición a sanciones. El mínimo es de $2,000 por propiedad y por año omitido para las corporaciones, según las cifras posteriores a 2024 (aplicadas retroactivamente a 2022), calculado por separado para cada propiedad y cada año.
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Presente el UHT-2900 por separado para cada propiedad. Un formulario por propiedad y por año aplicable.
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Reclame cualquier exención disponible en la declaración. La ocupación calificada, la residencia principal y las demás exenciones no son automáticas; deben reclamarse en el formulario.
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Ignore 2025 en adelante. El UHT está derogado, de modo que no se requiere declaración por el año calendario 2025 ni por ningún año posterior.
Preguntas frecuentes
¿Debo presentar la declaración del UHT si no adeudo impuesto?
Posiblemente, sí. Si su corporación fue un propietario afectado en un año determinado, tuvo que presentar el formulario UHT-2900 por cada propiedad residencial, incluso cuando una exención redujera el impuesto a cero. La obligación de declarar y la deuda tributaria son cosas distintas. El solo hecho de no declarar activaba la sanción mínima.
¿Qué es una corporación canadiense especificada a efectos del UHT?
Una corporación canadiense especificada es una corporación constituida o continuada bajo la ley federal canadiense o provincial en la que, al 31 de diciembre, menos del 10% de su valor patrimonial o de sus derechos de voto es propiedad o está bajo el control de personas físicas extranjeras o de corporaciones constituidas en el extranjero. A partir del año calendario 2023, estas corporaciones pasaron a ser propietarios excluidos sin obligación de declaración del UHT.
¿Cuál es la sanción por no declarar el impuesto sobre viviendas infrautilizadas?
Tras las reformas de 2024 (aplicadas retroactivamente a 2022), la sanción mínima para una corporación que no declaró es de $2,000 por propiedad y por año, reducida desde el anterior mínimo de $10,000. La sanción se aplica por separado a cada propiedad residencial y a cada año sin declarar, de modo que la exposición se acumula rápidamente para una corporación titular de varias propiedades.
¿Se aplica el impuesto sobre viviendas infrautilizadas a las propiedades en alquiler?
El UHT podía aplicarse a una propiedad en alquiler de titularidad corporativa si la propiedad cumplía la definición de propiedad residencial y la corporación era un propietario afectado. Se aplicaba una exención cuando la propiedad estaba ocupada durante al menos 180 días por un inquilino que cumplía los requisitos bajo un contrato de arrendamiento escrito y en condiciones de plena competencia. El propietario igualmente debía declarar y reclamar la exención en la declaración.
¿Se está eliminando el impuesto sobre viviendas infrautilizadas en Canadá?
Sí. El proyecto de ley C-15 recibió la sanción real el 26 de marzo de 2026, implementando la propuesta del Presupuesto 2025 de derogar el UHT con efecto a partir del año calendario 2025. No se requieren declaraciones ni se adeuda impuesto por 2025 ni años posteriores. Las obligaciones de 2022, 2023 y 2024 no se ven afectadas y siguen vigentes.
¿Qué es el formulario UHT-2900?
El formulario UHT-2900 es la Declaración del Impuesto sobre Viviendas Infrautilizadas y Formulario de Elección anual que los propietarios afectados debían presentar ante la CRA por cada propiedad residencial que poseían. Se utiliza tanto para reportar el impuesto como para reclamar cualquier exención aplicable. Se requería una declaración separada por cada propiedad, con vencimiento el 30 de abril del año siguiente.
Fuentes y recursos oficiales
Leyes federales citadas
- Underused Housing Tax Act (SC 2022, c. 5, s. 10): texto completo
- Budget 2025 Implementation Act, No. 1 (proyecto de ley C-15): sanción real del 26 de marzo de 2026
Guías y avisos de la CRA 3. UHTN1: Introducción al impuesto sobre viviendas infrautilizadas 4. UHTN4: Exenciones para sociedades, fideicomisos y corporaciones canadienses especificados 5. UHTN15: Preguntas y respuestas sobre el impuesto sobre viviendas infrautilizadas 6. CRA: quién debe presentar una declaración y pagar el impuesto 7. CRA: cuándo presentar la declaración y pagar el impuesto
Fuentes presupuestarias y legislativas 8. Presupuesto 2025: medidas fiscales: información complementaria (derogación del UHT)
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Si su corporación es titular de propiedad residencial y no tiene certeza de si arrastra obligaciones de declaración del UHT pendientes por 2022, 2023 o 2024, la exposición a sanciones es real, y el reloj no se ha detenido por el simple hecho de que el impuesto esté siendo derogado. Resolver qué años requieren declaración, si su corporación calificaba como corporación canadiense especificada y cómo declarar con las exenciones correctas reclamadas es exactamente el tipo de trabajo que se beneficia de asesoría fiscal corporativa con experiencia.
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