Una cláusula de no fumar en un arrendamiento comercial es una estipulación contractual que prohíbe al inquilino, a su personal y a sus invitados fumar o vapear dentro del local arrendado y en sus alrededores. En Ontario, una cláusula bien redactada va más allá de lo que ya hace la Smoke-Free Ontario Act, 2017 (Ley de 2017 a favor de un Ontario sin humo): nombra las sustancias prohibidas (tabaco y cannabis), abarca el vapeo, define las zonas afectadas, asigna las obligaciones de señalización y establece los recursos del arrendador en caso de incumplimiento.
Muchos arrendadores suponen que la ley hace el trabajo por ellos. No es así. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 ya prohíbe fumar y vapear tabaco y cannabis en lugares de trabajo cerrados y lugares públicos cerrados, pero es una ley de salud pública aplicada por inspectores, no un derecho privado sobre el que el arrendador pueda demandar. Si un arrendador quiere la facultad de emitir un aviso de incumplimiento, recuperar los costos de limpieza y rehabilitación, o rescindir un arrendamiento por fumar, esa facultad debe provenir del propio contrato. Esta guía explica cómo los arrendadores comerciales de Ontario redactan y aplican una cláusula libre de humo, qué debe abarcar, dónde los inquilinos oponen resistencia y qué recursos funcionan realmente cuando alguien enciende un cigarrillo.
Por qué la Smoke-Free Ontario Act no basta por sí sola
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 prohíbe fumar y vapear en cualquier lugar de trabajo cerrado y cualquier lugar público cerrado de Ontario. «Fumar», según la ley, abarca sostener tabaco o cannabis encendido o calentado, con fines médicos o recreativos, y «vapear» abarca usar un cigarrillo electrónico, contenga o no nicotina el vapor. La prohibición se aplica incluso cuando el lugar de trabajo está cerrado y nadie trabaja allí. Los propietarios y empleadores también tienen deberes legales: deben colocar la señalización prescrita que prohíbe fumar y vapear, retirar los ceniceros de los lugares de trabajo interiores y asegurarse de que se pida abandonar el lugar a quienes se nieguen a cumplir.
Entonces, ¿por qué un arrendador sigue necesitando una cláusula privada? Porque la ley confía la aplicación a los inspectores de salud pública provinciales y locales, no al arrendador como parte contratante. Un arrendador no puede apoyarse en la ley para rescindir un arrendamiento, cobrar a un inquilino incumplidor la rehabilitación por humo, o reclamar daños por un inquilino que infringe las reglas de forma reiterada. Esos son recursos privados, y residen en el contrato.
Una cláusula de no fumar en un arrendamiento comercial también alcanza lugares que la ley puede no abarcar. La ley apunta a los lugares de trabajo cerrados y los lugares públicos cerrados. Un arrendador que quiere un sitio totalmente libre de humo suele querer más: nada de fumar en la terraza, en el estacionamiento, en el muelle de carga, cerca de las entradas del edificio, ni en ninguna parte de las áreas comunes. Una cláusula privada puede prohibir fumar en toda la propiedad, mucho más allá del mínimo legal, siempre que la prohibición esté claramente redactada y acordada. La cláusula y la ley funcionan juntas: la ley fija el piso, el contrato construye por encima.
Qué debe abarcar una cláusula de no fumar bien redactada
Una cláusula libre de humo que simplemente diga «no se permite fumar» invita a disputas. Una cláusula cuidada de arrendamiento comercial de Ontario aborda cada uno de los siguientes puntos.
Sustancias prohibidas: tabaco y cannabis
La cláusula debe nombrar lo que está prohibido en lugar de dejarlo a la inferencia. Como mínimo, debe abarcar fumar tabaco y fumar cannabis, tanto recreativo como medicinal. El cannabis pasó a ser legal para uso recreativo adulto en todo Canadá en virtud de la ley federal Cannabis Act (Ley del cannabis) en 2018, lo que significa que un inquilino o su personal puede poseer cannabis legalmente y aun así tener prohibido fumarlo en el local por el contrato. Nombrar el cannabis expresamente evita el argumento de que una regla genérica de «no fumar» solo apuntaba a los cigarrillos. Muchos arrendadores también extienden la cláusula a la quema de incienso, velas u otras llamas abiertas cuando el olor, el daño por humo o el riesgo de incendio preocupan.
Vapeo y productos calentados
El vapeo merece su propia mención. Los cigarrillos electrónicos y los vaporizadores no producen humo convencional, por lo que un inquilino podría argumentar que una cláusula de «no fumar» no los alcanza. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 trata el vapeo como una actividad distinta y regulada de forma expresa, y una cláusula de arrendamiento debe hacer lo mismo. Mencione directamente el vapeo, los cigarrillos electrónicos y los productos de tabaco o cannabis calentados para que no quede ningún vacío que aprovechar.
Áreas comunes frente al local arrendado
La cláusula debe dejar claro dónde se aplica la prohibición. Dentro de un edificio de varios inquilinos, el arrendador controla las áreas comunes (vestíbulos, pasillos, baños, ascensores, terrazas compartidas, estacionamiento y terrenos), mientras que el inquilino controla su propio local arrendado. Una cláusula completa prohíbe fumar tanto dentro del local del inquilino como en las áreas comunes, y debe obligar a los empleados, clientes, contratistas y demás invitados del inquilino, no solo al inquilino. Sin ese alcance, el arrendador queda discutiendo si un cliente que fumó frente a la puerta principal era responsabilidad del inquilino.
Obligaciones de señalización
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 exige colocar la señalización prescrita de prohibido fumar y vapear en las entradas, las salidas y otros lugares visibles y despejados, en virtud de su reglamento de aplicación. Una cláusula de arrendamiento debe repartir ese deber. En un edificio de un solo inquilino, el inquilino suele quedar a cargo de colocar y mantener señalización conforme dentro de su local; en un edificio de varios inquilinos, el arrendador suele encargarse de la señalización de las áreas comunes y el inquilino de su propio espacio. Especificarlo evita un vacío de cumplimiento en el que cada parte supone que la otra colocó los carteles.
Indemnización por daños por humo
El humo y el olor a cannabis penetran las planchas de yeso, las placas del techo, la alfombra y los sistemas de ventilación, y el costo de eliminarlos, repintar, sellar, reemplazar materiales y tratar el aire con ozono puede ser considerable. Una cláusula sólida incluye una indemnización que obliga al inquilino a reembolsar al arrendador el costo de reparar los daños por humo u olor y de cualquier rehabilitación necesaria para devolver el local a un estado libre de humo, ya sea que haya fumado el inquilino, su personal o sus invitados. A menudo se combina con las obligaciones generales de reparación y entrega del contrato, de modo que el inquilino no pueda devolver un espacio impregnado de olor al final del plazo.
Recursos por incumplimiento
Por último, la cláusula debe vincular el fumar al mecanismo de incumplimiento y recursos del contrato. Debe establecer que un incumplimiento del pacto libre de humo constituye un incumplimiento del arrendamiento, lo que activa el derecho del arrendador a dar aviso, exigir al inquilino que subsane, recuperar costos y, ante un incumplimiento persistente o grave, buscar la rescisión. Una cláusula que prohíbe fumar pero nada dice de las consecuencias le da al arrendador una regla sin dientes.
Tabaco, cannabis y vapeo: por qué importan las distinciones
Tratar «fumar» como una sola cosa indiferenciada es el error de redacción más común. Las tres categorías se comportan de forma distinta y una cláusula debe contemplar cada una.
Fumar tabaco es el objetivo tradicional y el más fácil de abarcar, pero incluso aquí una cláusula genérica puede quedar debilitada si no aborda también las áreas exteriores y a los invitados. Fumar cannabis añade la complicación de que la sustancia es legal a nivel federal, por lo que la prohibición descansa enteramente en el contrato y la propiedad, no en una ilegalidad. Un arrendador no puede suponer que «se sobreentiende». Tiene que estar escrito. El humo de cannabis también tiende a generar quejas de olor más fuertes de los inquilinos vecinos, lo que hace que la indemnización y el alcance a las áreas comunes sean especialmente importantes. El vapeo, por último, es la categoría que los inquilinos más a menudo alegan excluida de una cláusula sobre fumar, precisamente porque no hay combustión. Nombrarlo elimina el argumento.
Un arrendador que también se preocupa por el cultivo, la transformación o la venta de cannabis en el local, a diferencia de simplemente fumarlo, debe tratar eso como una cuestión aparte de uso permitido y cumplimiento, en lugar de integrarlo en la cláusula libre de humo. Ontario ha avanzado para responsabilizar a los arrendadores comerciales que permiten a sabiendas ciertas actividades ilegales de drogas en locales arrendados, un riesgo distinto que abordamos en nuestra nota sobre la responsabilidad de los arrendadores comerciales por drogas en Ontario. La cláusula libre de humo rige el fumar y vapear lícitos; las cláusulas de uso y cumplimiento rigen lo que el inquilino tiene permitido hacer con el espacio.
Resistencia del inquilino y respuesta del arrendador
Los inquilinos sí negocian estas cláusulas, y la resistencia razonable es común.
Una objeción frecuente tiene que ver con el cannabis medicinal. Un inquilino cuyo empleado consume cannabis medicinal puede plantear inquietudes de derechos humanos y de adaptación. La respuesta práctica suele girar en torno al método y al lugar más que a la prohibición: una cláusula libre de humo restringe fumar y vapear dentro del local y en sus alrededores, pero no prohíbe otras formas de consumo como los comestibles o los aceites, y un empleador puede gestionar la adaptación mediante sus propias políticas laborales y áreas designadas fuera del sitio. Los arrendadores suelen mantener la posición de «nada de fumar en el interior», ya que la ley ya lo exige, mientras permanecen abiertos a arreglos razonables que no impliquen humo en el edificio.
Una segunda objeción es el alcance. Los inquilinos de restaurantes, bares, salones o comercios de cigarros y vapeo pueden necesitar excepciones cuidadosamente limitadas, y cualquier excepción de ese tipo debe verificarse frente a la Smoke-Free Ontario Act, 2017, porque la ley permite muy pocas excepciones. Un inquilino que opera una terraza querrá claridad sobre dónde pueden y no pueden fumar sus clientes. El enfoque más limpio es definir las zonas de fumadores y no fumadores en el contrato en lugar de dejarlo a un cartel el día indicado.
Una tercera objeción es la responsabilidad por los invitados. Un inquilino puede resistirse a que se le haga responsable de lo que hacen sus clientes frente a la puerta principal. Los arrendadores suelen responder que el inquilino es quien mejor puede controlar a su propia clientela y que la indemnización se limita a los incumplimientos vinculados al local y al negocio del inquilino. Un punto medio negociado a menudo ata la responsabilidad del inquilino a las áreas que controla o utiliza habitualmente, mientras el arrendador vigila las áreas comunes más amplias.
Aplicar un incumplimiento: aviso, subsanación y rescisión
Cuando un inquilino o su gente fuma en incumplimiento del contrato, la aplicación sigue el proceso de incumplimiento del arrendamiento, respaldado por la Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c L.7 (Ley de arrendamientos comerciales).
El primer paso es casi siempre un aviso de incumplimiento por escrito. Un contrato bien redactado exigirá al arrendador notificar al inquilino el incumplimiento y darle un plazo para subsanarlo, es decir, para dejar de fumar y, cuando corresponda, reparar cualquier daño. Para un incidente aislado, un aviso que asegura el cumplimiento suele ser el fin del asunto. Conservar un registro claro de quejas, fotografías y fechas importa, porque una aplicación que escala dependerá de la prueba.
Si el incumplimiento continúa o se repite, el arrendador pasa a los recursos más fuertes del contrato: recuperar los costos de rehabilitación y limpieza en virtud de la indemnización, reclamar daños y, ante un incumplimiento persistente o grave, rescindir el arrendamiento y reingresar. La rescisión por incumplimiento es una caducidad, y la caducidad en Ontario conlleva riesgo procesal: un inquilino puede pedir al tribunal que lo releve de la caducidad en virtud de la Commercial Tenancies Act, y ese alivio es discrecional. Un arrendador que rescinde por un solo incidente menor de fumar, sin aviso ni oportunidad de subsanar, queda mucho más expuesto a una solicitud de alivio que uno que documentó incumplimientos reiterados, dio aviso en debida forma y actuó de manera proporcionada. El recurso debe ajustarse al incumplimiento.
Como el fumar interactúa a la vez con las cláusulas de reparación, indemnización, entrega e incumplimiento del contrato, la aplicación rara vez es tan simple como señalar la regla de no fumar. La fortaleza de la posición del arrendador se construye en la etapa de redacción y se prueba con el rastro documental. Esta es una de las varias razones por las que redactar con cuidado los pactos del arrendamiento comercial subyacente rinde frutos mucho antes de cualquier disputa.
Preguntas frecuentes
¿La Smoke-Free Ontario Act significa que no necesito una cláusula de no fumar en mi arrendamiento comercial?
No. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 ya prohíbe fumar y vapear tabaco y cannabis en lugares de trabajo y lugares públicos cerrados, pero la aplican inspectores de salud pública, no el arrendador. Para obtener el derecho a emitir un aviso de incumplimiento, recuperar costos de rehabilitación o rescindir un arrendamiento por fumar, un arrendador necesita una cláusula privada de no fumar en el contrato. La ley fija el piso; la cláusula construye los recursos contractuales del arrendador por encima.
¿Un arrendamiento comercial puede prohibir fumar cannabis aunque el cannabis sea legal en Canadá?
Sí. El cannabis es legal para uso adulto en virtud de la ley federal Cannabis Act, pero la legalidad de la sustancia no le da al inquilino el derecho a fumarlo en un local arrendado. Un arrendador puede prohibir fumar y vapear cannabis mediante el contrato, igual que prohíbe el tabaco. Como el cannabis es lícito, la prohibición descansa enteramente en el contrato, por lo que la cláusula debe nombrar el cannabis expresamente en lugar de apoyarse en una regla genérica de «no fumar».
¿Una cláusula de no fumar abarca el vapeo y los cigarrillos electrónicos?
Solo si lo dice. El vapeo no produce combustión, por lo que un inquilino podría argumentar que una cláusula dirigida a «fumar» no alcanza los cigarrillos electrónicos ni los vaporizadores. La Smoke-Free Ontario Act, 2017 trata el vapeo como una actividad regulada por separado, y una cláusula de arrendamiento debe hacer lo mismo mencionando directamente el vapeo, los cigarrillos electrónicos y los productos de tabaco o cannabis calentados. Nombrarlos cierra el vacío.
¿Quién es responsable de colocar los carteles de no fumar en un arrendamiento comercial de Ontario?
La Smoke-Free Ontario Act, 2017 y su reglamento de aplicación exigen carteles prescritos de prohibido fumar y vapear en las entradas, las salidas y otros lugares visibles. El contrato debe repartir el deber. En un edificio de un solo inquilino, el inquilino suele colocar y mantener la señalización en su local; en un edificio de varios inquilinos, el arrendador se encarga de las áreas comunes mientras cada inquilino se encarga de su espacio. Especificarlo en la cláusula evita un vacío de cumplimiento.
¿Qué recursos tiene un arrendador si un inquilino fuma en incumplimiento del contrato?
El contrato debe convertir un incumplimiento por fumar en un incumplimiento del arrendamiento, lo que activa el derecho del arrendador a dar aviso por escrito, exigir al inquilino que subsane, recuperar costos de limpieza y rehabilitación en virtud de la indemnización, reclamar daños y, ante un incumplimiento grave o reiterado, rescindir y reingresar. La rescisión es una caducidad, y un inquilino puede pedir ser relevado de ella en virtud de la Commercial Tenancies Act; por eso los arrendadores deben dar aviso, conceder un plazo de subsanación cuando el contrato lo exige y conservar registros antes de escalar.
¿Una cláusula de no fumar puede obligar al inquilino a pagar los daños por humo y olor?
Sí, si la cláusula incluye una indemnización. El humo y el olor a cannabis penetran las planchas de yeso, las placas del techo, la alfombra y los sistemas de ventilación, y la rehabilitación puede ser costosa. Una cláusula bien redactada obliga al inquilino a reembolsar al arrendador la reparación de los daños por humo u olor causados por el inquilino, su personal o sus invitados, y a devolver el local a un estado libre de humo. Combinar la indemnización con las obligaciones de reparación y entrega impide que un inquilino devuelva un espacio impregnado de olor al final del plazo.
Fuentes y recursos oficiales
Leyes de Ontario y orientación gubernamental
- Smoke-Free Ontario Act, 2017, SO 2017, c 26, anexo 3 (texto completo)
- Gobierno de Ontario: dónde no se puede fumar ni vapear en Ontario
- Commercial Tenancies Act, RSO 1990, c L.7 (texto completo)
Derecho federal 4. Cannabis Act, SC 2018, c 16 (texto completo)
Orientación de la Ciudad de Toronto 5. Ciudad de Toronto: Smoke-Free Ontario Act, 2017
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Tanto si es un arrendador que construye una propiedad comercial libre de humo como si es un inquilino que negocia los pactos sobre fumar y vapear de su contrato, es la redacción la que hace el trabajo. Una cláusula que nombra las sustancias prohibidas, alcanza el vapeo y las áreas comunes, asigna las obligaciones de señalización, incluye una indemnización por daños de humo y se conecta limpiamente con las disposiciones de incumplimiento y recursos del contrato es lo que permite al arrendador actuar, y lo que permite al inquilino saber exactamente dónde está parado. Nuestro trabajo en arrendamientos comerciales y en derecho comercial abarca precisamente estas condiciones.
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