Ley de Arrendamientos Comerciales de Ontario: alcance y funcionamiento

La Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7 (Ley de Arrendamientos Comerciales de Ontario), es la ley de Ontario que fija las reglas supletorias de los arrendamientos de locales no residenciales. Regula remedios del arrendador como el reingreso al local (re-entry) y el embargo por renta (distress), el aviso previo a la pérdida del arrendamiento por incumplimientos distintos del pago de la renta, el alivio judicial contra esa pérdida (relief from forfeiture) y el consentimiento para ceder o subarrendar. La vivienda se rige, en cambio, por la Residential Tenancies Act, 2006 (Ley de Arrendamientos Residenciales).

La Commercial Tenancies Act de Ontario condiciona casi todas las controversias sobre arrendamientos comerciales. Responde cuándo un arrendador puede cambiar las cerraduras y si los equipos de un arrendatario pueden ser embargados. También regula qué debe hacer el arrendador antes de poner fin a un arrendamiento por un incumplimiento distinto de la renta, y cuándo un tribunal puede restablecer un arrendamiento terminado. Esta guía recorre la ley artículo por artículo para arrendadores, arrendatarios, garantes y compradores de empresas, y explica si el contrato puede modificar cada regla. Los arrendamientos comerciales forman parte de la práctica comercial de Hadri Law.

Vigente a octubre de 2026. Las referencias corresponden a la Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7 (la "CTA" o "la Ley"). Los textos de la ley que se citan a continuación son traducciones al español de la redacción en inglés, que es la única oficial.

Qué regula la Ley de Arrendamientos Comerciales y qué queda fuera

La CTA es una ley provincial que se aplica a los arrendamientos de locales no residenciales: locales comerciales, oficinas, espacios industriales, bodegas, restaurantes y otros locales de negocio similares. La Ley define "tenant" (arrendatario) en sentido amplio: incluye al arrendatario, al ocupante, al subarrendatario, al sub-arrendatario de segundo grado (under-tenant) y a sus cesionarios y representantes legales (art. 1). Por eso, muchas de las protecciones y remedios que se describen más abajo pueden alcanzar también a subarrendatarios y ocupantes, y no solo al arrendatario original.

La Ley no fija la renta, no limita sus aumentos, no asigna las obligaciones de reparación ni dicta la mayoría de las cláusulas del contrato. Esas materias quedan en manos de las partes. La CTA aporta reglas supletorias y un conjunto menor de protecciones que se aplican sea lo que sea que diga el contrato.

Commercial Tenancies Act vs Residential Tenancies Act

Los arrendamientos residenciales se rigen por otra ley, la Residential Tenancies Act, 2006, y los dos regímenes funcionan de manera muy distinta.

Las partes comerciales tienen, por lo tanto, mucha más libertad y mucha menos protección legal que las partes residenciales. Los locales de uso mixto, como una tienda con un apartamento encima, plantean cuestiones de clasificación que dependen de los hechos.

Cómo interactúan la Ley y el contrato de arrendamiento

La pregunta más útil sobre cualquier regla de la CTA es si el contrato puede modificarla. Algunas disposiciones se aplican solo "salvo pacto en contrario" ("unless otherwise agreed"). Otras se consideran, en general, protecciones a las que no se puede renunciar por contrato.

Los arrendamientos comerciales suelen definir la "renta" en sentido amplio, de modo que la "renta adicional" (additional rent), como la parte que le toca al arrendatario de los impuestos a la propiedad, los gastos operativos y los seguros, se trata como renta. Esto tiene consecuencias legales. Si un cargo cuenta como renta, los montos impagos pueden sustentar el reingreso conforme al art. 18(1) y el embargo por renta, y no solo la vía más lenta del aviso del art. 19(2).

La redacción de cláusulas queda fuera del alcance de esta guía. Nuestras guías explican cómo se negocian estas disposiciones en la práctica: las cláusulas de un contrato de arrendamiento comercial que conviene negociar antes de firmar y qué revisar en un contrato de arrendamiento comercial en Ontario.

Remedios del arrendador según la Commercial Tenancies Act de Ontario

La CTA otorga a los arrendadores comerciales dos remedios de autotutela: el reingreso y el embargo por renta. También impone condiciones a la pérdida del arrendamiento por incumplimientos distintos de la renta impaga.

Reingreso por renta impaga: artículo 18(1)

El artículo 18(1) incorpora a todo arrendamiento, verbal o escrito, un derecho implícito de reingreso, salvo que las partes pacten otra cosa. En palabras de la Ley, si la renta "o cualquier parte de ella, permanece impaga durante quince días después de cualquiera de los días en que debió pagarse, aunque no se haya hecho requerimiento formal alguno, es lícito que el arrendador, en cualquier momento posterior, reingrese al local arrendado o a cualquier parte de él".

De esa redacción se desprenden tres puntos:

• Quince días. El plazo legal corre desde la fecha en que la renta debía pagarse. Muchos contratos lo acortan o lo modifican de otra forma, lo cual el art. 18(1) permite.
• Sin requerimiento formal. La Ley no exige un requerimiento ni un aviso antes de reingresar por renta impaga. El contrato puede añadir sus propias exigencias de aviso.
• Arrendamientos verbales o escritos. El derecho implícito se aplica exista o no un contrato firmado.

En la práctica, el reingreso suele significar cambiar las cerraduras y colocar un aviso en el local. En general indica que el arrendador está tratando el arrendamiento como terminado. La terminación y el embargo por renta (la incautación de bienes por renta adeudada) se consideran, en general, remedios incompatibles, de modo que el arrendador que ha dado por terminado el arrendamiento normalmente ya no puede embargar con base en él. La elección del remedio afecta, entonces, a los remedios que quedan disponibles.

Incumplimientos distintos de la renta: el aviso del artículo 19(2)

Los demás incumplimientos siguen una regla distinta. Algunos ejemplos son un uso no autorizado, la falta de seguro, la falta de reparación o una alteración no aprobada. Conforme al art. 19(2), un derecho de reingreso o de pérdida del arrendamiento por incumplimiento de un pacto o condición del contrato no puede hacerse valer "por acción, ingreso o de otro modo" a menos que:

1. el arrendador notifique un aviso que especifique el incumplimiento, exija que se subsane si es posible y exija una compensación económica por él; y
2. el arrendatario no subsane el incumplimiento ni pague la compensación dentro de un plazo razonable posterior al aviso.

Un aviso que describa mal el incumplimiento, omita un elemento exigido o conceda muy poco tiempo puede dejar la pérdida del arrendamiento expuesta a impugnación. Lo que constituye un "plazo razonable" depende de la naturaleza del incumplimiento y de lo que requiera subsanarlo.

A veces se atribuye por error la regla del aviso al art. 18, que trata solo del reingreso por renta impaga y no contiene ninguna exigencia de aviso. El art. 19(2) se considera, en general, una protección a la que las partes no pueden renunciar por contrato, aunque la jurisprudencia deja cierto margen de duda.

Embargo por renta (distress): artículos 30 a 57

El embargo por renta (distress, también llamado distraint) es el derecho del arrendador a incautar los bienes del arrendatario que se encuentran en el local y venderlos para pagar las rentas atrasadas. Las reglas están repartidas entre los arts. 30 a 57 de la Ley. Permite al arrendador cobrar los atrasos mientras el arrendamiento continúa.

La Ley y la jurisprudencia limitan el embargo por renta de varias maneras:

Límites del embargo por renta de un vistazo

• Solo rentas atrasadas. El embargo es un remedio por renta impaga, no por otros incumplimientos.
• En general, sin ingreso forzado. La Ley autoriza forzar la entrada a un lugar cerrado únicamente en el caso de retiro fraudulento de bienes que regula el art. 49.
• Solo de forma razonable. El embargo "será razonable" (art. 43), y el arrendador que practique un embargo excesivo o indebido responde por daños frente al dueño de los bienes (art. 55(1)).
• Bienes de terceros. En general, un arrendador no puede embargar bienes de personas distintas del arrendatario o de la persona obligada al pago de la renta (art. 31(2)). La Ley enumera excepciones, entre ellas los bienes que reclamen el cónyuge, los hijos, los parientes políticos u otros familiares del arrendatario que vivan en el local como parte de su familia, y los bienes cuyo título provenga del arrendatario.
• Bienes exentos. Los bienes exentos de ejecución no están sujetos a embargo por renta, salvo lo que disponga la Ley (art. 30(1)). El arrendatario en mora por falta de pago de la renta pierde esa exención salvo que entregue la posesión (art. 33(1)), y el arrendador que quiera embargar bienes exentos debe notificar un aviso (art. 34(1)).
• Aviso, plazo de espera y avalúo. El arrendatario o el dueño tiene cinco días, contados desde el embargo y el aviso, para recuperar los bienes mediante replevin (replevy). Pasado ese plazo, los bienes deben ser tasados por dos peritos bajo juramento y pueden venderse entonces por "el mejor precio que pueda obtenerse" (art. 53).
• Excedente. Cualquier excedente, una vez descontadas la renta y los gastos del embargo, el avalúo y la venta, debe pagarse al dueño de los bienes cuando este lo solicite (art. 53).
• Después de terminado el arrendamiento. El embargo por renta posterior a la terminación del arrendamiento solo se permite dentro de los seis meses siguientes, y solo mientras subsistan el título del arrendador y la posesión del arrendatario (art. 41).

Un subarrendatario puede proteger sus bienes del embargo por las rentas atrasadas del arrendatario principal notificando una declaración jurada (statutory declaration) con un inventario y pagando al arrendador la renta que el subarrendatario deba al arrendatario principal (art. 32(2)). Cuando un arrendatario retira bienes de forma fraudulenta para evitar el embargo, los arts. 48 a 50 conceden al arrendador treinta días para seguirlos e incautarlos, y hacen responsables a los involucrados de pagar el doble del valor de los bienes.

Una incautación puede exponer al arrendador a daños si es indebida, excesiva o irregular (arts. 54 y 55). Una incautación indebida podría ser la practicada fuera del plazo del art. 41 o por una renta que no se adeuda. Una irregular es aquella en la que no se siguieron los pasos legales, aunque una irregularidad por sí sola no convierte en ilícito el embargo mismo (art. 54). Los alguaciles que ejecutan las incautaciones tienen licencia conforme a otra ley, la Bailiffs Act (Ley de Alguaciles). El embargo por renta también se limita o se suspende cuando un arrendatario entra en quiebra o en una reestructuración conforme a la legislación federal de insolvencia.

Alivio contra la pérdida del arrendamiento en la Commercial Tenancies Act: artículo 20

La pérdida del arrendamiento (forfeiture) puede costarle al arrendatario su local, sus mejoras y la clientela asociada a su ubicación. El artículo 20 permite al arrendatario solicitar a la Superior Court of Justice alivio cuando el arrendador procede a hacer valer un derecho de reingreso o de pérdida del arrendamiento, sea por falta de pago de la renta o por otra causa (art. 20(1)). El tribunal puede conceder el alivio cuando, "teniendo en cuenta el procedimiento y la conducta de las partes conforme al artículo 19 y todas las demás circunstancias, el tribunal lo estime procedente", y en los términos que considere justos.

El tribunal cuenta además con una facultad general conforme a la Courts of Justice Act (Ley de Tribunales de Justicia), art. 98, para conceder alivio frente a penalidades y pérdidas en los términos que se consideren justos, así como con una jurisdicción equitativa inherente. Los arrendatarios suelen invocar ambas.

Varias características del alivio contra la pérdida del arrendamiento están bien establecidas:

• Discrecionalidad. El alivio es equitativo y discrecional. Conforme al criterio de Saskatchewan River Bungalows Ltd. v. Maritime Life Assurance Co., los tribunales consideran la conducta del solicitante, la gravedad del incumplimiento y la desproporción entre el valor de lo que se pierde y el daño causado por el incumplimiento.
• Pago de los atrasos. Cuando el procedimiento busca hacer valer la pérdida del arrendamiento por falta de pago de la renta y el arrendatario paga ante el tribunal toda la renta atrasada y las costas del procedimiento en cualquier momento antes de la sentencia, el procedimiento queda "suspendido para siempre" ("forever stayed") (art. 20(4)).
• Seguro. Cuando el incumplimiento consiste en no contratar el seguro, no se concede alivio a menos que el seguro esté vigente al momento de la solicitud o se contrate como condición del alivio (art. 20(8)).
• Excepciones. El artículo 20 no se extiende a un pacto o condición que prohíba ceder, subarrendar o desprenderse de la posesión, ni a una condición de pérdida del arrendamiento activada por la quiebra del arrendatario, una cesión en beneficio de acreedores o una ejecución contra el derecho del arrendatario (art. 20(7)(a)).

El alivio contra la pérdida del arrendamiento restablece el contrato bajo ciertas condiciones. Cuando se concede, el arrendatario tiene el local "conforme al arrendamiento celebrado sin ningún arrendamiento nuevo" ("according to the lease thereof made without any new lease") (art. 20(5)). No permite que un tribunal reescriba el contrato, reduzca la renta ni libere al arrendatario de obligaciones que asumió. En Hudson's Bay Company ULC v. Oxford Properties Retail Holdings II Inc., 2022 ONCA 585, la Court of Appeal for Ontario confirmó que el alcance del alivio del art. 20 no llega a tanto, tampoco en el contexto de una pandemia. El artículo 20 se aplica "pese a cualquier estipulación en contrario" (art. 20(6)), de modo que un contrato no puede excluirlo.

Consentimiento para ceder o subarrendar: artículo 23

La mayoría de los arrendamientos comerciales prohíben ceder o subarrendar sin el consentimiento del arrendador. El artículo 23(1) dispone que, cuando un contrato contiene un pacto de ese tipo, el consentimiento no debe negarse de manera irrazonable, salvo que el contrato disponga expresamente otra cosa. Conforme al art. 23(2), cuando el arrendador se niega o descuida dar el consentimiento, el arrendatario, el cesionario o el subarrendatario puede acudir a un juez de la Superior Court of Justice. El juez puede determinar si el consentimiento se negó de manera irrazonable y, de ser así, autorizar la cesión o el subarrendamiento.

De la jurisprudencia se desprenden dos puntos prácticos:

• La regla supletoria puede desplazarse, pero solo de forma expresa. Un contrato que simplemente exige el consentimiento, sin más, deja vigente el estándar legal.
• Un consentimiento condicionado puede no ser un consentimiento. En Rabin v. 2490918 Ontario Inc., 2023 ONCA 49, la Court of Appeal for Ontario consideró que un consentimiento sujeto a condiciones que el arrendador no tenía derecho a imponer no equivalía a un consentimiento para ceder. También resolvió que la cláusula de consentimiento del contrato no renunciaba a la protección del art. 23.

La razonabilidad depende de las circunstancias, como la solvencia del cesionario propuesto y el uso que pretende darle al local. Los aspectos prácticos de documentar un subarrendamiento se tratan por separado en nuestra guía sobre el subarrendamiento comercial.

Arrendatarios que permanecen en el local tras el vencimiento (holdover)

El arrendatario que sigue en posesión después de vencido su arrendamiento está en situación de "overholding" o "holding over". Lo que ocurre a continuación depende sobre todo del contrato. La mayoría de los arrendamientos comerciales contienen una cláusula de permanencia (holdover clause) que convierte el arrendamiento en uno mensual en los términos indicados, a menudo con una renta incrementada.

Cuando el contrato guarda silencio, importa la conducta de las partes. Si el arrendador acepta renta después del vencimiento, el common law puede considerar que surgió un arrendamiento periódico. El arrendador también puede embargar después de terminado el arrendamiento, pero solo dentro de la ventana de seis meses del art. 41 descrita más arriba.

Nuestra guía sobre las cláusulas de renovación en los arrendamientos de Ontario explica cómo funcionan los términos de renovación, que con frecuencia están detrás de las disputas por permanencia.

Protecciones del arrendatario en la Ley

Con frecuencia se dice que la CTA favorece al arrendador, pero sí protege a los arrendatarios. Las principales protecciones son el aviso del art. 19(2) (en general considerado no renunciable), el alivio contra la pérdida del arrendamiento conforme al art. 20 y al art. 98 de la Courts of Justice Act (que el contrato no puede desplazar, sujeto al art. 20(7)) y los límites al embargo por renta descritos más arriba. El consentimiento para ceder (art. 23(1)) y la compensación frente a la renta (art. 35(1)) son reglas supletorias que un contrato puede desplazar. El artículo 35(1) dispone que "el arrendatario puede compensar con la renta debida una deuda que el arrendador tenga con el arrendatario".

La forma en que un arrendatario puede salir anticipadamente de un contrato se trata en nuestra guía sobre la terminación anticipada de un arrendamiento comercial en Ontario.

La Parte IV de la época del COVID: solo historia

En 2020, la Protecting Small Business Act, 2020 (Ley de Protección de la Pequeña Empresa de 2020) (S.O. 2020, c. 10) añadió la Parte IV (arts. 79 a 87) a la CTA como medida temporal frente al COVID-19. Restringió los desalojos y los embargos por renta contra arrendatarios elegibles de pequeñas empresas durante períodos definidos de suspensión de ejecución. La Parte IV fue derogada (S.O. 2020, c. 36, Sched. 5, s. 1(2), en vigor desde el 8 de diciembre de 2022). A octubre de 2026 no ofrece protección alguna a los arrendatarios comerciales, y se aplican las reglas ordinarias descritas en esta guía.

Preguntas frecuentes

¿Puede un arrendador comercial en Ontario cambiar las cerraduras y dejar fuera al arrendatario?

Sí, en circunstancias definidas. Conforme al art. 18(1) de la Commercial Tenancies Act, el arrendador puede reingresar cuando la renta lleva quince días impaga, salvo que el contrato disponga otra cosa. El reingreso suele significar cambiar las cerraduras. Para los incumplimientos distintos de la renta, el arrendador debe notificar primero un aviso conforme al art. 19(2) y conceder un plazo razonable para subsanar. A diferencia de los arrendamientos residenciales, no se requiere una orden de un tribunal administrativo.

¿Debe el arrendador comercial dar aviso antes de terminar un arrendamiento?

Depende del incumplimiento. Para la renta impaga, el art. 18(1) no exige requerimiento formal ni aviso, aunque el contrato sí puede exigirlo. Para otros incumplimientos, el art. 19(2) exige un aviso que especifique el incumplimiento, exija que se subsane si es posible y exija una compensación, seguido de un plazo razonable para cumplir. Las dos reglas suelen confundirse.

¿Puede un arrendador incautar los bienes del arrendatario para cobrar la renta?

Sí, mediante el embargo por renta (distress) conforme a los arts. 30 a 57 de la Ley, pero solo por rentas atrasadas y dentro de límites estrictos: en general sin ingreso forzado, solo una incautación razonable, en general sin bienes de terceros, y con aviso, espera de cinco días y avalúo bajo juramento antes de la venta. El arrendador que ha dado por terminado el arrendamiento normalmente ya no puede embargar con base en él.

¿Sigue vigente la prohibición de desalojos comerciales por el COVID?

No. La Parte IV de la Commercial Tenancies Act fue una medida temporal de 2020 para arrendatarios elegibles de pequeñas empresas y ha sido derogada. Hoy se aplican las reglas ordinarias sobre reingreso, aviso y embargo por renta descritas en esta guía.

Fuentes y recursos oficiales

Leyes de Ontario citadas

1. Commercial Tenancies Act, R.S.O. 1990, c. L.7
2. Residential Tenancies Act, 2006, S.O. 2006, c. 17
3. Courts of Justice Act, R.S.O. 1990, c. C.43, art. 98 (alivio frente a penalidades y pérdidas)
4. Bailiffs Act, R.S.O. 1990, c. B.2
5. Execution Act, R.S.O. 1990, c. E.24 (exenciones de embargo)
6. Protecting Small Business Act, 2020, S.O. 2020, c. 10

Este artículo ofrece información general sobre el derecho de Ontario y no constituye asesoramiento legal. Cada situación es distinta. Consulte con un abogado sobre sus circunstancias específicas.

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