Sí, els estrangers i no residents poden comprar propietat comercial al Canadà. La Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (la "prohibició de compra d'habitatge"), prorrogada fins l'1 de gener de 2027, s'aplica únicament a edificis residencials amb tres o menys unitats d'habitatge. Els immobles comercials, com ara oficines, locals comercials, instal·lacions industrials i magatzems, queden totalment fora d'aquesta restricció.
Malgrat que la resposta és clara, molts inversors estrangers dubten perquè les normes de compra d'habitatge per a estrangers que s'han publicitat a nivell federal son fàcils de malinterpretar. Des de 2023, s'ha parlat molt d'una prohibició federal de compra d'habitatge per part d'estrangers, i alguns intermediaris i inversors assumeixen erròniament que abasta tota mena d'immobles. No és així. La prohibició és molt concreta, i la propietat comercial queda clarament fora del seu àmbit.
Dit això, "podeu comprar-ho" no significa "no hi ha cap norma aplicable." Els compradors estrangers d'immobles comercials al Canadà han de tenir en compte la Investment Canada Act, l'HST/GST, la retenció fiscal per a no residents, l'impost sobre transmissions patrimonials i la manera d'estructurar l'adquisició. A Hadri Law, un despatx corporatiu i comercial multilingüe de Toronto, assessorem habitualment inversors internacionals en totes aquestes qüestions. Aquest article explica el marc legal, les opcions d'estructuració i les obligacions fiscals que comporta ser propietari d'un immoble comercial al Canadà com a no canadenc.
Què Diu la Prohibició de Compra d'Habitatge sobre la Propietat Comercial
L'estatut en el qual es basen els titulars és la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235, que va entrar en vigor l'1 de gener de 2023. Inicialment era una mesura de dos anys. El govern federal la va prorrogar posteriorment fins l'1 de gener de 2027 mitjançant la Budget Implementation Act, 2024, No. 1, amb l'anunci de la política publicat el 4 de febrer de 2024.
El primer aspecte a entendre és a qui s'adreça la prohibició. Un "no canadenc" inclou un estranger que no és resident permanent, una societat constituïda fora del Canadà i una entitat constituïda al Canadà però controlada per no canadencs. Per tant, la norma va molt més enllà de les persones físiques que compren un habitatge.
El punt decisiu, però, és quin tipus de propietat cobreix la prohibició. Segons les regulacions aplicables, "propietat residencial" significa un edifici que conté no més de tres unitats d'habitatge, com ara cases unifamiliars aïllades, cases adossades, habitatges de dues o tres unitats, situats en una àrea metropolitana de cens o una aglomeració de cens. La prohibició senzillament no s'estén més enllà d'aquesta definició.
Això deixa una gran categoria d'immobles sense restriccions. Els edificis comercials com ara oficines, locals comercials, instal·lacions industrials i magatzems queden totalment fora de la prohibició. Igual que els terrenys destinats a usos comercials, i la majoria d'immobles plurifamiliars amb quatre o més unitats d'habitatge, ja que un edifici amb quatre o més unitats queda fora de la definició residencial. En altres paraules, un inversor estranger pot comprar un edifici d'apartaments de quatre unitats o més fins i tot durant el període de la prohibició. Per a una anàlisi més detallada de com divergeixen aquestes categories, podeu consultar la nostra guia sobre la diferència entre propietat comercial i residencial a Ontario.
Una advertència que convé fer d'entrada. La llei conté disposicions antiabús dirigides a estructures dissenyades per permetre que un no canadenc adquireixi indirectament propietat residencial a través d'una estructura que sembli compliant sobre el paper. Això no és un problema per a una adquisició comercial genuïna. Resulta rellevant únicament quan l'operació inclou un component residencial, que és la zona grisa que analitzem més endavant en aquest article.
Quan S'Aplica la Investment Canada Act a una Compra Comercial per part d'un Estranger
La prohibició de compra d'habitatge no és l'únic estatut federal que els inversors estrangers han de conèixer. La Investment Canada Act (Llei d'Inversió al Canadà), RSC 1985, c 28 (1st Supp), regula com els no canadencs adquireixen el control d'empreses canadenques. La paraula clau és "empreses", no "propietats."
La llei exigeix que un no canadenc que adquireixi el control d'una empresa canadenca presenti una notificació a Innovation, Science and Economic Development Canada (ISED) o, quan l'operació supera el llindar aplicable, obtingui l'aprovació ministerial a través d'una revisió de benefici net. També existeix una revisió de seguretat nacional separada que pot aplicar-se a qualsevol inversió independentment del seu import.
Aquesta distinció és important perquè una compra passiva d'un immoble generalment no constitueix l'adquisició d'una empresa. Considereu tres escenaris. Un inversor estranger que compra una torre d'oficines d'una empresa canadenca en una simple transmissió d'actius, sense que es transfereixi cap empresa en funcionament, generalment completa una operació immobiliària i no hauria de presentar una notificació en virtut de la llei. Per contra, un inversor estranger que adquireixi una empresa de gestió immobiliària, o un fons d'inversió immobiliària amb actius operatius, adquireix el control d'una empresa canadenca i la llei s'activa. Un tercer cas es troba entremig: comprar un centre comercial com a part d'una operació de fusió i adquisició en la qual el venedor canadenc també gestiona l'activitat comercial pot comportar implicacions en virtut de la Investment Canada Act, depenent de si realment es transfereix una empresa en funcionament.
Per als inversors que sí que activen la llei, els llindars de revisió de benefici net són elevats. Les xifres publicades al Canada Gazette el gener de 2026 i publicades per ISED són: 2.179 milions de dòlars en valor empresarial per a inversors d'acords comercials (com els coberts per CETA o el CPTPP), 1.452 milions de dòlars en valor empresarial per a inversors de l'OMC que no siguin empreses de propietat estatal, i 578 milions de dòlars en valor d'actius per a empreses de propietat estatal. La majoria de les operacions immobiliàries comercials individuals queden molt per sota d'aquestes xifres, de manera que una revisió de benefici net és poc probable en una operació típica. Aquests llindars s'ajusten anualment, per la qual cosa sempre s'han de confirmar les xifres vigents per a una operació en curs.
La revisió de seguretat nacional és diferent. Pot aplicar-se a qualsevol import d'operació, i les directrius d'ISED identifiquen sectors de major escrutini, inclosa la infraestructura crítica com ara ports, serveis públics i telecomunicacions, així com tecnologia sensible. Comprar un edifici comercial estàndard normalment no suscita cap preocupació de seguretat nacional, però una adquisició propera a instal·lacions governamentals sensibles o que impliqui infraestructura crítica podria cridar l'atenció.
Finalment, fins i tot quan una operació queda per sota del llindar de revisió, un no canadenc que adquireixi el control d'una empresa canadenca ha de presentar una notificació dins dels 30 dies posteriors al tancament. La línia entre una operació subjecta a revisió i una simple notificació depèn dels fets concrets, i equivocar-se pot tenir un cost elevat. Si la seva adquisició implica una empresa en funcionament i no únicament un edifici, val la pena llegir la nostra explicació detallada sobre quan una inversió activa la revisió en virtut de la Investment Canada Act, o consultar un advocat especialitzat en la Investment Canada Act abans de signar.
Com Estructuren Habitualment els Inversors Estrangers una Compra d'Immoble Comercial al Canadà
Un cop el camí legal és clar, la qüestió que segueix és com titularitzar la propietat. No hi ha una única resposta correcta, però en la pràctica es repeteixen algunes estructures.
L'enfocament més habitual és la societat filial canadenca. Un inversor no canadenc constitueix una societat canadenca, ja sigui a nivell federal en virtut de la Canada Business Corporations Act o a nivell provincial en virtut de la Business Corporations Act d'Ontario, i aquesta societat esdevé el propietari registrat de l'immoble. Aquesta estructura limita la responsabilitat personal, facilita l'obtenció de finançament hipotecari de prestadors canadencs, simplifica una futura sortida perquè l'inversor pot vendre accions en lloc de l'actiu subjacent, i pot afavorir l'accés a tipus de retenció reduïts en virtut de convenis fiscals si s'estructura correctament. Un aspecte a planificar és que una societat constituïda en virtut de la CBCA té un requisit del 25% de directors residents al Canadà, de manera que la composició del consell requereix assessorament professional.
Una segona opció és una societat no resident que titular la propietat directament. Una societat estrangera, com ara una LLC nord-americana o una societat holding europea, compra l'immoble comercial canadenc en nom propi. Això és permès per a la propietat comercial perquè no hi ha cap restricció de titularitat. Els inconvenients principals són fiscals i de finançament: el tractament fiscal de les distribucions pot ser menys favorable sense una planificació acurada, i els prestadors institucionals canadencs sovint mostren menys disposició a prestar a una entitat estrangera.
Una tercera estructura, menys habitual per a adquisicions simples, és una associació en participació o empresa conjunta amb una entitat canadenca. Sorgeix més sovint en projectes de promoció immobiliària. S'ha d'estructurar amb cura, perquè qualsevol component residencial pot activar les disposicions antiabús de la prohibició de compra d'habitatge.
Sigui quina sigui l'estructura, tres consideracions pràctiques s'apliquen en tots els casos. En primer lloc, el compliment de la FINTRAC: els advocats i els professionals immobiliaris han de verificar la identitat i l'origen dels fons en virtut del Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act. En segon lloc, el finançament: els prestadors institucionals canadencs generalment volen una entitat registrada al Canadà com a prestatari i poden exigir garanties personals dels principals estrangers. En tercer lloc, l'impost sobre transmissions patrimonials: Ontario grava totes les transmissions d'immobles a Ontario, s'aplica igualment a compradors estrangers i nacionals de propietat comercial, i no hi ha cap recàrrec per comprador estranger en propietat comercial. Els compradors a la Ciutat de Toronto també paguen un Municipal Land Transfer Tax addicional sobre l'impost provincial. Per als inversors que coordinen una adquisició transfronterera, els nostres advocats internacionals de negocis de Toronto poden alinear les peces corporatives, de finançament i de compliment des del primer dia.
Obligacions Fiscals per als No Residents que Compren Propietat Comercial al Canadà
La fiscalitat és on els compradors estrangers necessiten orientació amb més freqüència, perquè s'apliquen diversos règims alhora. Els punts que exposem a continuació són informació general, no assessorament fiscal personalitzat. L'estructura adequada depèn del país de residència i de les particularitats de cada operació, de manera que convé confirmar els detalls amb un advocat fiscal o un Chartered Professional Accountant.
HST sobre la compra. Les operacions sobre immobles comercials generalment són subministraments imposables subjectes a l'HST, que a Ontario és del 13%, composat pel 5% de GST federal i un 8% de contribució provincial. Normalment, el venedor, si és un registrant, cobra i recapta l'HST. Hi ha una particularitat important per als compradors estrangers. Quan el venedor és un no resident que no recapta l'HST, la secció 221(2) de la Excise Tax Act allibera el venedor no resident de l'obligació de recaptar, i el comprador ha d'autoliquidar i ingressar l'HST directament a la Canada Revenue Agency en virtut de la secció 228(4) de la mateixa llei, tal com s'explica a la Guia CRA 19-4-1. Per fer-ho, el comprador necessita un número de registre de GST/HST. La bona notícia és que l'HST pagat en una compra comercial generalment és recuperable com a crèdit fiscal d'inputs si la propietat s'utilitza en activitats comercials, de manera que per a la majoria dels inversors és una qüestió de tresoreria, no un cost permanent. La propietat d'ús mixt amb unitats residencials segueix normes diferents i requereix una anàlisi separada.
Retenció sobre els ingressos per lloguer. Un no resident que obté ingressos per lloguer d'una propietat canadenca està subjecte a una retenció fiscal del 25% sobre el lloguer brut en virtut de la Part XIII de la Income Tax Act (Llei de l'Impost sobre la Renda), i el llogater o el gestor de la propietat canadenc ha de retenir i ingressar aquest import. Molts inversors redueixen aquesta càrrega optant, en virtut de la secció 216 de la Income Tax Act, per presentar una declaració canadenca i tributar sobre els ingressos nets de lloguer, deduïdes les despeses deduïbles, en lloc del 25% sobre el lloguer brut. Un conveni fiscal entre el Canadà i el país de residència de l'inversor pot reduir encara més el tipus.
Retenció en una futura venda. Quan un no resident ven propietat canadenca imposable, que inclou els immobles comercials, la secció 116 de la Income Tax Act exigeix que el venedor notifiqui la Canada Revenue Agency i obtingui un certificat de liquidació abans del tancament o immediatament després. Sense el certificat, el comprador ha de retenir i ingressar a la CRA el 25% de l'import pel qual el preu de compra supera el límit del certificat aplicable, que generalment s'associa al cost ajustat de la propietat. La lliçó pràctica és el calendari. Els venedors estrangers haurien de sol·licitar el certificat de liquidació amb prou antelació al tancament, perquè el processament per part de la CRA pot trigar setmanes o fins i tot mesos.
Impost sobre transmissions patrimonials i l'NRST. L'impost sobre transmissions patrimonials d'Ontario s'aplica a tipus progressius sobre el preu de compra, sense cap recàrrec per comprador estranger en propietat comercial, i Toronto afegeix el Municipal Land Transfer Tax. De manera fonamental, el Non-Resident Speculation Tax d'Ontario, actualment del 25%, s'aplica únicament a la propietat residencial que conté entre una i sis residències unifamiliars. No s'aplica a les compres de propietat comercial per part de compradors estrangers. Per tant, si bé un comprador estranger de propietat comercial evita completament l'NRST, sí que paga el mateix impost sobre transmissions patrimonials que tothom, i el municipal de Toronto quan escau.
Propietats d'Ús Mixt: La Zona Grisa
Els casos més senzills son els de propietat purament comercial o purament residencial. Les complicacions apareixen amb els edificis d'ús mixt, com ara plantes baixes comercials amb habitatges al damunt.
El criteri de la prohibició de compra d'habitatge gira al voltant de les unitats d'habitatge. La prohibició s'aplica a un edifici que conté tres o menys unitats d'habitatge. Un edifici amb quatre o més unitats residencials al costat d'espai comercial generalment no queda afectat. Per tant, un petit local comercial amb dos pisos d'habitatge al damunt és propietat residencial en virtut de la llei, i un no canadenc no pot comprar-lo durant el període de la prohibició. Una propietat mixta més gran amb quatre o més pisos residencials al damunt dels locals generalment queda fora de la prohibició.
El parany és suposar que qualsevol presència comercial converteix tot l'edifici en "comercial" als efectes de la prohibició. No és així. Les classificacions d'ús del sòl i de zonificació provincial en virtut de la Planning Act d'Ontario tampoc no regeixen la definició federal. L'únic que importa per a la prohibició és el nombre d'unitats d'habitatge d'acord amb les pròpies definicions de la llei. Atès que la línia és genuïnament dependent dels fets concrets, qualsevol adquisició que tingui un component residencial hauria de ser revisada per un advocat abans de comprometre's.
Preguntes Freqüents
La prohibició de compra d'habitatge s'aplica als immobles comercials al Canadà?
No. La Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act s'aplica únicament a la propietat residencial, definida com un edifici amb tres o menys unitats d'habitatge. Les oficines, locals comercials, instal·lacions industrials, magatzems i altres immobles comercials queden fora de la prohibició i poden ser adquirits per no canadencs sense restriccions.
Poden els estrangers dels Estats Units comprar propietat comercial al Canadà?
Sí. Una empresa o particular dels Estats Units pot comprar propietat comercial canadenca sense restriccions en virtut de la prohibició de compra d'habitatge. Les principals consideracions son com estructurar la titularitat, si la Investment Canada Act s'aplica en cas que s'adquireixi una empresa en funcionament, i les obligacions d'HST, retenció i impost sobre transmissions patrimonials que se'n deriven.
Els estrangers paguen impostos addicionals en comprar propietat comercial al Canadà?
No hi ha cap recàrrec per comprador estranger en propietat comercial. Els compradors estrangers paguen el mateix impost sobre transmissions patrimonials que els canadencs, més el Municipal Land Transfer Tax de Toronto quan escau. Les diferències son de caràcter procedimental, com ara l'autoliquidació de l'HST quan el venedor és no resident, i la retenció fiscal per a no residents sobre els ingressos per lloguer i en una futura venda.
Hi ha un Non-Resident Speculation Tax sobre la propietat comercial a Ontario?
No. El Non-Resident Speculation Tax d'Ontario, actualment del 25%, s'aplica únicament a la propietat residencial que conté entre una i sis residències unifamiliars. No s'aplica a les compres de propietat comercial per part de compradors estrangers a Ontario.
S'aplica la Investment Canada Act si simplement compro un edifici?
Generalment no. Una compra passiva d'un immoble no és normalment l'adquisició d'una empresa canadenca, de manera que la Investment Canada Act no s'activa. La llei s'aplica quan s'adquireix el control d'una empresa en funcionament, com ara una empresa de gestió immobiliària o una empresa venuda juntament amb els seus immobles. En aquests casos, pot ser necessària una notificació i, de vegades, una revisió.
Pot un no resident obtenir una hipoteca canadenca per a propietat comercial?
Sovint sí, però els prestadors generalment prefereixen prestar a una entitat registrada al Canadà en lloc d'una societat estrangera, i poden exigir garanties personals dels principals estrangers. Aquesta és una de les raons per les quals molts inversors estrangers titular la propietat comercial canadenca a través d'una societat filial canadenca.
Fonts i Recursos Oficials
Estatuts Federals Citats
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations, SOR/2022-250
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1, SC 2024, c 17
- Investment Canada Act, RSC 1985, c 28 (1st Supp)
- Excise Tax Act, RSC 1985, c E-15, secció 221
- Income Tax Act, RSC 1985, c 1 (5th Supp), secció 116
- Canada Business Corporations Act, RSC 1985, c C-44, secció 105 (residència dels directors)
Orientació Governamental 8. Investment Canada Act, llindars de revisió (ISED, 2026) 9. Government Announces Two-Year Extension to Ban on Foreign Ownership of Canadian Housing (Finance Canada, 4 de febrer de 2024) 10. Guia CRA 19-4-1, immobles comercials: vendes i lloguers 11. CRA, no residents: ingressos per lloguer i impost per a no residents (Part XIII) 12. CRA, guia de l'impost sobre la renda per a l'elecció en virtut de la secció 216 13. CRA, IC72-17R6: procediments relatius a la disposició de propietat canadenca imposable per part de no residents, secció 116
Recursos Provincials 14. Non-Resident Speculation Tax d'Ontario (ontario.ca)
Consulteu amb un Advocat de Hadri Law
Si sou un inversor estranger que vol adquirir propietat comercial al Canadà, tenir l'equip legal adequat des del primer dia marca una diferència real. El camí és obert, però la Investment Canada Act, l'autoliquidació de l'HST, la retenció fiscal per a no residents i les opcions d'estructuració de l'adquisició es beneficien d'una planificació acurada.
Hadri Law ha assessorat clients internacionals en l'estructuració d'adquisicions transfrontereres, en el compliment de les obligacions derivades de la Investment Canada Act i en la coordinació dels aspectes corporatius i fiscals d'operacions immobiliàries comercials al Canadà. Com a despatx boutique multilingüe de Toronto, assessorem clients en anglès, francès, espanyol i català, actuant de pont entre els mercats nord-americà, europeu i africà.
Truqueu al +1 (437) 974-2374 per a una consulta gratuïta, o reserveu en línia a calendly.com/hadrilaw/free-consultation.
Aquest article ofereix informació general i no constitueix assessorament legal ni fiscal. Cada situació és diferent. Contacteu amb un advocat per analitzar les vostres circumstàncies específiques.
