Un contracte de disseny i construcció (design-build) és un acord únic en virtut del qual una sola part, el dissenyador-constructor, assumeix la responsabilitat de dissenyar i construir un projecte. A diferència del model tradicional de disseny-licitació-construcció (design-bid-build), en què el propietari manté contractes separats amb un dissenyador i un contractista, el disseny i construcció li ofereix un únic punt de responsabilitat pel resultat final.
Aquest únic punt de responsabilitat és tota la idea. Quan una sola entitat té tant els plànols com la construcció, el propietari té una sola part a qui exigir comptes si alguna cosa va malament, en lloc d'un dissenyador i un constructor que es retreuen mútuament la culpa. Per als propietaris i contractistes d'Ontario, l'equilibri és real: el disseny i construcció pot comprimir els terminis i reduir els conflictes sobre l'origen d'un problema, però trasllada el risc de disseny al constructor i deixa el propietari amb menys control directe sobre els detalls del disseny. Aquesta guia explica què és un contracte de disseny i construcció, en què es diferencia del disseny-licitació-construcció, els formularis normalitzats canadencs que s'utilitzen, com es reparteix el risc i els paranys legals propis dels projectes d'Ontario.
Disseny-construcció enfront de disseny-licitació-construcció
La manera més clara d'entendre un contracte de disseny i construcció és comparar-lo amb el model que va substituir en molts projectes.
En el disseny-licitació-construcció (de vegades abreujat DBB), el propietari gestiona el projecte en tres etapes successives. Primer, contracta un arquitecte o enginyer perquè elabori un disseny complet. Segon, treu aquest disseny acabat a licitació i els contractistes hi pugen per construir-lo. Tercer, el contractista seleccionat construeix el que el dissenyador ha dibuixat. El propietari queda al mig, amb un contracte amb el dissenyador i un altre contracte separat amb el contractista.
En el disseny i construcció, el propietari signa un sol contracte amb un dissenyador-constructor responsable tant del disseny com de la construcció. El dissenyador-constructor empra els dissenyadors o, més sovint, els contracta mitjançant un acord de serveis professionals a part. El propietari tracta amb una sola contrapart per a tota l'execució.
Les diferències pràctiques sorgeixen d'aquesta estructura.
| Factor | Disseny-licitació-construcció | Disseny i construcció |
|---|---|---|
| Contractes del propietari | Dos (dissenyador i contractista) | Un (dissenyador-constructor) |
| Punt de responsabilitat | Dividit entre dissenyador i constructor | Únic |
| Control del disseny | El propietari dirigeix el disseny | El dissenyador-constructor té el disseny |
| Cronograma | Seqüencial, primer disseny i després obra | Encavalcat, l'obra pot començar abans d'acabar el disseny |
| Certesa de preu | Preu sobre un disseny complet | Sovint sobre criteris de rendiment |
| Ordres de canvi | Freqüents quan apareixen buits de disseny | Menys canvis del propietari, més risc del contractista |
Cap model no és automàticament millor. El disseny-licitació-construcció dona al propietari el màxim control sobre el disseny i un preu licitat sobre plànols complets, cosa que convé als projectes amb requisits fixos. El disseny i construcció convé als propietaris que valoren la rapidesa, una sola part responsable i un resultat fix per damunt del control detallat del disseny. La reducció dels retrets mutus sol ser el factor decisiu: com que el dissenyador-constructor no pot culpar un dissenyador a part per un error de coordinació, molts dels conflictes clàssics entre disseny i construcció simplement desapareixen.
Els formularis normalitzats canadencs: CCDC 14 i CCDC 15
La majoria dels projectes de disseny i construcció al Canadà es documenten amb formularis normalitzats publicats pel Comitè Canadenc de Documents de Construcció (Canadian Construction Documents Committee, CCDC). Aquests formularis s'utilitzen i s'entenen de manera generalitzada al sector, cosa que constitueix un dels seus principals avantatges. Advocats, propietaris, contractistes, companyies de caució i asseguradores els reconeixen.
El formulari bàsic és el CCDC 14, el contracte de disseny i construcció a preu fix (Design-Build Stipulated Price Contract). És el contracte principal entre el propietari i el dissenyador-constructor, en virtut del qual aquest darrer presta els serveis de disseny i executa la construcció per un preu fix únic i preestablert. El CCDC 14 estableix les condicions habituals de construcció, les funcions de les parts i la d'intervinents com el certificador de pagaments i l'assessor del propietari, si n'hi ha. L'edició del 2013 va ser la norma durant anys, i el CCDC va publicar una edició del 2026 que alinea el formulari amb actualitzacions introduïdes primer al CCDC 2 (2020).
Per sota del CCDC 14 hi ha el CCDC 15, el contracte de serveis de disseny entre el dissenyador-constructor i el professional (Design Services Contract between Design-Builder and Consultant). És l'acord amb què el dissenyador-constructor contracta l'arquitecte o enginyer que fa el disseny. Importa als propietaris perquè determina com flueix la responsabilitat de disseny entre el dissenyador-constructor i el seu professional.
El CCDC també va ampliar la família de documents de disseny i construcció per incloure contractes de disseny i construcció progressiva, que permeten al propietari i al dissenyador-constructor col·laborar en el disseny i el preu en una fase inicial abans de fixar un preu final. El formulari adequat depèn de quanta certesa de disseny hi hagi a l'inici i de com vulgui el propietari gestionar el preu.
Un formulari normalitzat és un punt de partida, no un contracte acabat. Propietaris i contractistes gairebé sempre negocien condicions suplementàries que modifiquen el text normalitzat. Aquestes condicions suplementàries solen ser el lloc on es produeix el repartiment real del risc, per la qual cosa mereixen una revisió jurídica atenta i no una signatura ràpida.
El repartiment del risc en un contracte de disseny i construcció
La característica definitòria d'un contracte de disseny i construcció és que el dissenyador-constructor assumeix el risc de disseny. En el disseny-licitació-construcció, si el disseny és defectuós, sol ser problema del dissenyador i pot, a través del propietari, fonamentar una reclamació. En el disseny i construcció, el propietari lliura al dissenyador-constructor un conjunt de requisits i espera un edifici que els compleixi. La manera de redactar aquests requisits ho canvia tot.
Especificacions de rendiment enfront d'especificacions prescriptives. El propietari pot descriure el que vol de dues maneres. Una especificació prescriptiva indica exactament què ha d'instal·lar el dissenyador-constructor, per exemple un producte concret o un acoblament específic. Una especificació de rendiment enuncia el resultat que l'obra acabada ha d'assolir, per exemple un terra que suporti una càrrega determinada o una envoltant que compleixi un objectiu energètic determinat, i deixa els mitjans al dissenyador-constructor. Com més es recolzi el propietari en especificacions de rendiment, més recau el risc de disseny en el dissenyador-constructor. Com més dicti detalls prescriptius, més recupera la responsabilitat de disseny d'aquests elements, perquè el dissenyador-constructor només segueix instruccions.
Aquest és el concepte més important que un propietari ha d'entendre. Si especifica de més, recupera de manera silenciosa el risc de disseny que intentava transferir. Si especifica de menys, pot ser que no obtingui l'edifici que realment volia. Redactar bé els requisits del projecte, sovint anomenats la declaració de requisits del propietari, és on un bon assessorament jurídic i tècnic dona fruits des de l'inici.
Responsabilitat professional i assegurança. Com que el dissenyador-constructor ara respon pel disseny, el projecte necessita una assegurança de responsabilitat professional que cobreixi la feina de disseny, normalment contractada pel professional designat sota el CCDC 15 i de vegades també pel dissenyador-constructor. El propietari hauria de confirmar que la responsabilitat de disseny està assegurada i que la cobertura dura prou per servir d'alguna cosa, ja que els defectes de disseny poden aparèixer anys després d'acabada l'obra.
Les clàusules clau que cal negociar
La major part de la negociació en qualsevol contracte de disseny i construcció es produeix dins d'un grapat de clàusules. Això és el que fa cadascuna.
L'abast i la declaració de requisits
La clàusula d'abast i els requisits del propietari que s'hi adjunten defineixen el que el dissenyador-constructor ha de lliurar. L'ambigüitat aquí és la font més gran de conflictes en el disseny i construcció. Si els requisits són vagues, el dissenyador-constructor dissenyarà segons la interpretació conforme més barata, i el propietari pot quedar insatisfet amb el resultat sense base contractual per reclamar.
El model de preu: preu fix o cost més honoraris
El CCDC 14 és un contracte a preu fix, és a dir, el dissenyador-constructor es compromet a un preu fix per un abast definit. El propietari obté certesa de preu i el dissenyador-constructor assumeix el risc de construir-lo per aquesta xifra. La principal alternativa és el model de cost més honoraris, en què el propietari paga el cost real de l'obra més una tarifa, sovint amb un preu màxim garantit (PMG) com a sostre. El cost més honoraris convé a projectes l'abast dels quals encara no està prou definit per fixar un preu, mentre que el preu fix convé a projectes de requisits ben definits. L'elecció determina qui assumeix el risc dels sobrecostos.
Les indemnitzacions
Les clàusules d'indemnització decideixen qui paga quan un tercer pateix un dany o un defecte causa una pèrdua. En el disseny i construcció, les indemnitzacions també han d'abordar específicament els errors de disseny, ja que aquest risc ara és dins del contracte. El propietari hauria d'assegurar-se que la indemnització del dissenyador-constructor abasti els defectes de disseny i no quedi exclosa de manera discreta.
Els danys liquidats
Els danys liquidats són una quantitat acordada per endavant que el dissenyador-constructor ha de pagar per cada dia de retard més enllà de la data d'acabament. Estalvien al propietari haver de provar les seves pèrdues reals. Segons el dret canadenc, una clàusula de danys liquidats només és exigible si la quantitat és una estimació prèvia genuïna de la pèrdua probable en el moment de signar el contracte. Si un tribunal conclou que la xifra es va fixar com una amenaça per forçar el compliment en lloc de com una estimació raonable, pot negar-se a aplicar-la per considerar-la una penalització, cosa que pot deixar el propietari sense un remei fix pel retard. Les xifres haurien d'estar raonades i documentades, no triades a l'atzar.
La resolució de conflictes
Els contractes de disseny i construcció solen incloure una clàusula esglaonada de resolució de conflictes: negociació, després mediació i a continuació arbitratge o litigi. En els projectes d'Ontario hi ha a més un nivell previst per la llei que el contracte no pot eliminar, que es tracta més avall.
Paranys legals per a propietaris i contractistes d'Ontario
Un contracte de disseny i construcció a Ontario no existeix en el buit. La Llei de Construcció d'Ontario (Construction Act, RSO 1990, c C.30, abans la Llei de Privilegis en la Construcció) se li aplica com a qualsevol altre contracte de construcció, i diverses de les seves regles són obligatòries.
Retenció i privilegis. La Llei de Construcció obliga el propietari a retenir el 10 per cent del valor de l'obra com a garantia per a qui subministra serveis o materials. Els contractistes i subcontractistes no pagats poden registrar un privilegi de construcció, però només dins de terminis estrictes. Segons els terminis modernitzats, un privilegi generalment s'ha de conservar dins dels 60 dies i perfeccionar dins dels 90 dies següents a partir del fet desencadenant pertinent. No complir aquests terminis pot extingir el dret al privilegi, de manera que propietaris i dissenyadors-constructors n'han de portar un control acurat.
Pagament puntual i arbitratge interí. La Llei de Construcció conté un règim obligatori de pagament puntual i un procés d'arbitratge interí administrat per l'Ontario Dispute Adjudication for Construction Contracts (ODACC). Aquests mecanismes donen a contractistes i subcontractistes una via ràpida per als conflictes de pagament, de la qual el contracte no es pot apartar. Les modificacions que van entrar en vigor l'1 de gener de 2026 van reforçar aquestes regles, en introduir un alliberament anual obligatori de la retenció acumulada i ampliar els assumptes que es poden sotmetre a arbitratge. Tot contracte de disseny i construcció signat per a un projecte d'Ontario s'hauria de llegir a la llum de la versió vigent de la Llei, ja que la llei ara fa una feina que el contracte no pot anul·lar.
Buits en la responsabilitat de disseny. El parany més comú en el disseny i construcció és un desajust entre la responsabilitat de disseny que el propietari creu haver transferit i el que el contracte diu realment. Si les obligacions de disseny del professional sota el CCDC 15 són més estretes que les obligacions del dissenyador-constructor envers el propietari sota el CCDC 14, s'obre un buit. El propietari hauria de confirmar que la cadena de responsabilitat de disseny no s'interromp, des del professional al dissenyador-constructor i fins al propietari.
Sobreespecificació. Com s'ha assenyalat, un propietari que omple els requisits de detalls prescriptius pot recuperar sense voler el risc de disseny que volia confiar al dissenyador-constructor. Revisar els requisits amb aquest risc al cap, abans de signar, costa molt menys que discutir després que aparegui un defecte.
Preguntes relacionades
Quina és la diferència entre disseny-construcció i disseny-licitació-construcció?
En el disseny-licitació-construcció, el propietari manté dos contractes separats, un amb un dissenyador i un altre amb un contractista, i el disseny s'acaba abans de licitar la construcció. En el disseny i construcció, manté un sol contracte amb una part responsable del disseny i la construcció, cosa que li dona un únic punt de responsabilitat i, sovint, un cronograma més ràpid i encavalcat.
Què és el CCDC 14?
El CCDC 14 és el contracte normalitzat de disseny i construcció a preu fix del Comitè Canadenc de Documents de Construcció. És el contracte principal entre un propietari i un dissenyador-constructor, en virtut del qual aquest presta els serveis de disseny i executa la construcció per un preu fix únic. És el formulari de disseny i construcció més utilitzat al Canadà.
Qui respon pels errors de disseny en un contracte de disseny i construcció?
En un contracte de disseny i construcció, el dissenyador-constructor sol respondre davant el propietari pels errors de disseny, perquè té tant el disseny com la construcció. El dissenyador normalment és contractat pel dissenyador-constructor mitjançant un acord a part, de manera que la responsabilitat de disseny flueix a través del dissenyador-constructor i no directament entre el propietari i el dissenyador.
És més barat un contracte de disseny i construcció que la construcció tradicional?
Depèn del projecte. El disseny i construcció pot reduir costos en encavalcar disseny i obra, retallar les ordres de canvi i eliminar els conflictes entre dissenyadors i constructors separats. No garanteix un preu més baix, i l'estalvi depèn de requisits clars i d'un contracte ben redactat. La certesa del preu, no només el preu, sol ser el benefici més gran.
Què és un contracte de disseny i construcció a preu fix?
Un contracte de disseny i construcció a preu fix, com el CCDC 14, fixa un preu únic per un abast definit de feina de disseny i construcció. El propietari obté certesa de preu i el dissenyador-constructor assumeix el risc d'executar l'obra per aquesta quantitat. Es diferencia del model de cost més honoraris, en què el propietari paga els costos reals més una tarifa.
Fonts i recursos oficials
Lleis d'Ontario citades
Recursos sobre formularis normalitzats 2. Comitè Canadenc de Documents de Construcció (CCDC), catàleg de documents 3. CCDC 14, contracte de disseny i construcció a preu fix
Recursos governamentals 4. Ontario Dispute Adjudication for Construction Contracts (ODACC) 5. Llei de Construcció: pagament puntual i arbitratge (Ontario)
Recursos útils 6. Registre d'Empreses d'Ontario
Contacteu amb Hadri Law
Tant si sou propietari que planifica una obra com contractista que la pressuposta, un contracte de disseny i construcció decideix qui assumeix el risc de disseny, qui paga pel retard i què passa quan l'obra acabada queda curta. Definir bé els requisits, el model de preu i les indemnitzacions és molt més fàcil amb assessorament abans de signar que després d'un conflicte. El nostre equip assessora empreses d'Ontario sobre acords comercials i contractes de construcció i sobre les clàusules contractuals essencials que decideixen com es reparteix el risc.
La fundadora de Hadri Law, Nassira El Hadri (Col·legi d'Advocats d'Ontario, 2021), assessora en transaccions comercials i corporatives, i el despatx revisa i negocia contractes per a empreses de tota l'Àrea Metropolitana de Toronto.
Oferim una consulta inicial gratuïta i atenem els nostres clients en anglès, francès, espanyol i català.
- Telèfon: +1 (437) 974-2374
- Reserva en línia: calendly.com/hadrilaw/free-consultation
- Oficina: First Canadian Place, 100 King Street West, Suite 5700, Toronto, ON
Aquest article ofereix informació general únicament i no constitueix assessorament jurídic. Llegir-lo o basar-s'hi no crea cap relació advocat-client amb Hadri Law Professional Corporation.
