Sí, los extranjeros y no residentes pueden comprar propiedad comercial en Canadá. La Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (la "Ley de Prohibición"), vigente hasta el 1 de enero de 2027, aplica únicamente a inmuebles residenciales de tres unidades habitacionales o menos. Los bienes raíces comerciales, entre ellos oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales y bodegas, no están restringidos.
A pesar de esta respuesta clara, muchos inversores extranjeros dudan porque las reglas federales de compra por extranjeros son fáciles de malinterpretar. Desde 2023 se ha hablado mucho en los medios de una prohibición federal a la compra de vivienda por no residentes, y tanto corredores como inversores suelen asumir que abarca todo tipo de bien inmueble. No es así. La prohibición es acotada, y la propiedad comercial queda completamente fuera de su alcance.
Dicho esto, que "se pueda comprar" no equivale a que "no existan reglas". Los compradores extranjeros de inmuebles comerciales en Canadá deben considerar la Investment Canada Act (Ley de Inversión en Canadá), el HST/GST, la retención de impuestos para no residentes, el impuesto de transferencia de tierras y la manera de estructurar la adquisición. En Hadri Law, firma corporativa y comercial multilingüe en Toronto, asesoramos regularmente a inversores internacionales en estos aspectos. Este artículo explica la ley, las opciones prácticas de estructuración y las obligaciones fiscales que conlleva ser propietario de un inmueble comercial en Canadá como no canadiense.
Qué Dice la Ley de Prohibición Sobre la Propiedad Comercial
La ley que generó los titulares es la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235, que entró en vigor el 1 de enero de 2023 como medida temporal de dos años. El gobierno federal la prorrogó hasta el 1 de enero de 2027 mediante la Budget Implementation Act, 2024, No. 1, con el anuncio de política correspondiente del 4 de febrero de 2024.
Lo primero que conviene entender es a quién apunta la prohibición. Un "no canadiense" incluye a un ciudadano extranjero que no sea residente permanente, a una corporación constituida fuera de Canadá y a una entidad incorporada en Canadá pero controlada por no canadienses. La regla alcanza, por tanto, bastante más que a particulares comprando una vivienda.
El punto decisivo, sin embargo, es qué tipo de inmueble queda comprendido. Conforme a los reglamentos correspondientes, "propiedad residencial" significa un edificio que contiene no más de tres unidades habitacionales, como casas unifamiliares, casas adosadas, dúplex y tríplex, ubicadas en un área metropolitana de censo o en una aglomeración de censo. La prohibición simplemente no se extiende más allá de esa definición.
Eso deja un amplio universo de inmuebles sin restricciones. Los edificios comerciales, como oficinas, plazas comerciales, instalaciones industriales y bodegas, quedan completamente fuera de la prohibición. Lo mismo ocurre con los terrenos sin construcción destinados a desarrollo comercial y con la mayoría de los inmuebles residenciales de inversión de cuatro o más unidades habitacionales, ya que un edificio con cuatro o más unidades queda fuera de la definición residencial. En otras palabras, un inversor extranjero puede adquirir un edificio de apartamentos de cuatro unidades o más incluso durante el período de vigencia de la prohibición. Para un análisis más detallado de cómo difieren estas categorías, consulte nuestra guía sobre la diferencia entre propiedad comercial y residencial en Ontario.
Una advertencia que conviene señalar desde el principio: la ley contiene disposiciones anti-elusión dirigidas a estructuras diseñadas para que un no canadiense adquiera propiedad residencial de forma indirecta, aparentando cumplir la norma. Esto no es relevante para una adquisición genuinamente comercial, pero sí cobra importancia cuando una operación tiene un componente residencial, la zona gris que se aborda más adelante en este artículo.
Cuándo Aplica la Investment Canada Act a la Compra de un Inmueble Comercial
La Ley de Prohibición no es el único estatuto federal que los inversores extranjeros deben conocer. La Investment Canada Act (Ley de Inversión en Canadá), RSC 1985, c 28 (1st Supp), rige la forma en que los no canadienses adquieren el control de empresas canadienses. La palabra clave es "empresas", no "inmuebles".
La ley exige que un no canadiense que adquiera el control de una empresa canadiense presente una notificación ante Innovation, Science and Economic Development Canada (ISED) o, cuando la operación supera el umbral aplicable, obtenga la aprobación ministerial mediante una revisión de beneficio neto. Existe también una revisión de seguridad nacional independiente que puede aplicarse a cualquier inversión, independientemente de su tamaño.
Esta distinción es relevante porque la compra pasiva de un inmueble generalmente no constituye la adquisición de una empresa. Considere tres escenarios. Un inversor extranjero que compra un edificio de oficinas a una empresa canadiense en una simple compraventa de activos, sin que ningún negocio operativo se transfiera junto con él, está completando en términos generales una transacción inmobiliaria y no necesitaría presentar una notificación bajo la ley. En contraste, un inversor extranjero que adquiere una empresa de administración de propiedades, o un fideicomiso de inversión inmobiliaria con activos operativos, está adquiriendo el control de una empresa canadiense y la ley sí aplica. Un tercer caso es intermedio: comprar un centro comercial como parte de una operación de M&A en la que el vendedor canadiense también gestiona la operación comercial puede tener implicaciones bajo la Investment Canada Act, según si efectivamente se transfiere un negocio operativo.
Para los inversores que sí activan la ley, los umbrales de revisión de beneficio neto son elevados. Las cifras publicadas en el Canada Gazette en enero de 2026 y divulgadas por ISED son de 2.179 millones de dólares en valor empresarial para inversores cubiertos por acuerdos de libre comercio (como los de CETA o el CPTPP), 1.452 millones de dólares en valor empresarial para inversores de la OMC que no sean empresas estatales, y 578 millones de dólares en valor de activos para empresas estatales. La mayoría de las operaciones individuales de propiedad comercial quedan muy por debajo de estas cifras, por lo que una revisión de beneficio neto es poco probable en una transacción típica. Estos umbrales se ajustan anualmente, por lo que las cifras del año en curso siempre deben confirmarse para una operación en curso.
La revisión de seguridad nacional es diferente. Puede aplicarse a cualquier tamaño de operación, y las directrices de ISED identifican sectores de mayor escrutinio, entre ellos la infraestructura crítica como puertos, servicios públicos y telecomunicaciones, además de tecnología sensible. Comprar un edificio comercial estándar normalmente no suscitaría preocupaciones de seguridad nacional, pero una adquisición cerca de instalaciones gubernamentales sensibles o que involucre infraestructura crítica podría atraer atención.
Por último, incluso cuando una operación quede por debajo del umbral de revisión, un no canadiense que adquiera el control de una empresa canadiense debe presentar una notificación dentro de los 30 días posteriores al cierre. La línea entre una transacción sujeta a revisión y una simple notificación depende de los hechos concretos, y equivocarse tiene consecuencias costosas. Si su adquisición involucra un negocio operativo y no solo un inmueble, vale la pena leer nuestro análisis más detallado sobre cuándo una inversión activa la revisión bajo la Investment Canada Act o consultar con un abogado especializado en la Investment Canada Act antes de firmar.
Cómo Suelen Estructurar los Inversores Extranjeros la Compra de Propiedad Comercial en Canadá
Una vez despejado el camino legal, la siguiente pregunta es cómo mantener la titularidad del inmueble. No existe una respuesta única, pero en la práctica se repiten algunas estructuras.
El enfoque más común es una subsidiaria canadiense. El inversor no canadiense constituye una corporación canadiense, ya sea a nivel federal bajo la Canada Business Corporations Act (Ley Canadiense de Corporaciones Empresariales, CBCA) o a nivel provincial bajo la Ontario Business Corporations Act (OBCA), y esa corporación pasa a ser la propietaria registrada del inmueble. Esta estructura limita la responsabilidad personal, facilita la obtención de financiamiento hipotecario con prestamistas canadienses, simplifica una salida futura porque el inversor puede vender las acciones en lugar del activo subyacente, y puede contribuir a acceder a tasas de retención reducidas por tratado cuando se estructura correctamente. Un aspecto que debe planificarse es que una corporación federal bajo la CBCA exige que al menos el 25 por ciento de los directores sean residentes canadienses, por lo que la composición del consejo requiere asesoramiento profesional.
Una segunda opción es que una corporación no residente mantenga la titularidad directamente. Una empresa extranjera, como una LLC estadounidense o una sociedad holding europea, compra el inmueble comercial canadiense a su nombre. Esto es permisible para la propiedad comercial porque no existe restricción de titularidad. Las desventajas son principalmente de índole fiscal y financiera: el tratamiento tributario de las distribuciones puede ser menos favorable sin una planificación cuidadosa, y los prestamistas institucionales canadienses suelen mostrarse más reacios a financiar a una entidad extranjera.
Una tercera estructura, menos habitual para adquisiciones directas, es la sociedad colectiva o empresa conjunta con una entidad canadiense. Se presenta con mayor frecuencia en proyectos de desarrollo. Debe estructurarse con cuidado porque cualquier componente residencial puede activar las disposiciones anti-elusión de la Ley de Prohibición.
Cualquiera que sea la estructura, tres consideraciones prácticas aplican en todos los casos. Primero, el cumplimiento con FINTRAC: los abogados y profesionales inmobiliarios deben verificar la identidad y el origen de los fondos bajo la Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act. Segundo, el financiamiento: los prestamistas institucionales canadienses generalmente exigen que el prestatario sea una entidad registrada en Canadá y pueden requerir garantías personales de los socios extranjeros. Tercero, el impuesto de transferencia de tierras: Ontario cobra este impuesto sobre cualquier transmisión de inmuebles ubicados en la provincia, aplica por igual a compradores extranjeros y nacionales de propiedad comercial, y no existe un recargo adicional por comprador extranjero en inmuebles comerciales. Los compradores en la ciudad de Toronto también pagan el Municipal Land Transfer Tax (Impuesto Municipal de Transferencia de Tierras) adicional sobre el impuesto provincial. Para los inversores que coordinan una compra transfronteriza, nuestros abogados internacionales de negocios en Toronto pueden alinear los aspectos corporativos, de financiamiento y de cumplimiento desde el primer día.
Obligaciones Fiscales para No Residentes que Compran Propiedad Comercial en Canadá
El ámbito fiscal es donde los compradores extranjeros necesitan orientación con mayor frecuencia, porque varios regímenes distintos aplican simultáneamente. Los puntos que siguen son información general, no asesoramiento fiscal personalizado. La estructura adecuada depende de su país de residencia y de los detalles de su operación, por lo que conviene confirmar los aspectos concretos con un abogado fiscalista o un Contador Público Certificado (CPA).
HST sobre la compra. Las transacciones de propiedad comercial son generalmente suministros gravables sujetos al HST, que en Ontario es del 13 por ciento, compuesto por el 5 por ciento federal de GST y un 8 por ciento provincial. Normalmente el vendedor, si es un registrante, cobra y recauda el HST. Hay una particularidad importante para los compradores extranjeros: cuando el vendedor es un no residente que no recauda el HST, el artículo 221(2) de la Excise Tax Act libera al vendedor no residente de la obligación de cobrarlo, y el comprador debe autoevaluar y remitir el HST directamente a la Canada Revenue Agency (CRA, Agencia Tributaria de Canadá) conforme al artículo 228(4) de la misma ley, tal como se explica en la Guía CRA 19-4-1. Para ello, el comprador necesita un número de registro de GST/HST. La buena noticia es que el HST pagado en una compra comercial generalmente es recuperable como crédito de impuesto sobre insumos si el inmueble se utiliza en actividades comerciales, por lo que para la mayoría de los inversores representa un asunto de flujo de caja, no un costo permanente. Los inmuebles de uso mixto con unidades residenciales siguen reglas distintas y requieren un análisis separado.
Retención sobre ingresos por arrendamiento. Un no residente que recibe ingresos por arrendamiento de un inmueble canadiense está sujeto a una retención del 25 por ciento sobre la renta bruta bajo la Parte XIII del Income Tax Act (Ley del Impuesto sobre la Renta), siendo el arrendatario canadiense o el administrador de la propiedad quien debe retener y remitir el monto. Muchos inversores reducen esta carga eligiendo conforme al artículo 216 del Income Tax Act presentar una declaración canadiense y pagar impuesto sobre los ingresos netos por arrendamiento, después de gastos deducibles, en lugar del 25 por ciento sobre la renta bruta. Un tratado fiscal entre Canadá y el país de residencia del inversor puede reducir aún más la tasa aplicable.
Retención sobre una venta futura. Cuando un no residente vende propiedad canadiense sujeta a tributación, categoría que incluye los bienes raíces comerciales, el artículo 116 del Income Tax Act exige que el vendedor notifique a la CRA y obtenga un certificado de autorización antes del cierre o inmediatamente después. Sin dicho certificado, el comprador debe retener y remitir a la CRA el 25 por ciento del monto por el cual el precio de compra supera el límite del certificado aplicable, que generalmente está vinculado al costo ajustado del inmueble. La lección práctica es la oportunidad. Los vendedores extranjeros deben solicitar el certificado de autorización con suficiente anticipación al cierre, porque el tiempo de procesamiento de la CRA puede extenderse de semanas a meses.
Impuesto de transferencia de tierras y el NRST. El impuesto de transferencia de tierras de Ontario aplica a tasas graduadas sobre el precio de compra, sin recargo adicional por comprador extranjero en propiedad comercial, y Toronto añade el impuesto municipal correspondiente. De manera relevante, el Non-Resident Speculation Tax (Impuesto de Especulación para No Residentes, NRST) de Ontario, actualmente del 25 por ciento, aplica únicamente a inmuebles residenciales que contengan entre una y seis residencias unifamiliares. No aplica a las compras de propiedad comercial por compradores extranjeros en Ontario. Por lo tanto, si bien un comprador extranjero de inmueble comercial queda exento del NRST en su totalidad, sí paga el mismo impuesto de transferencia de tierras que cualquier otro comprador, y el impuesto municipal de Toronto donde corresponda.
Inmuebles de Uso Mixto: La Zona Gris
Los casos más sencillos son los de uso puramente comercial o puramente residencial. Las complicaciones surgen con los edificios de uso mixto, como planta baja comercial con apartamentos en los pisos superiores.
La prueba bajo la Ley de Prohibición gira en torno a las unidades habitacionales. La prohibición aplica a un edificio que contenga tres o menos unidades habitacionales. Un edificio con cuatro o más unidades residenciales junto con espacios comerciales generalmente no queda comprendido. Así, un pequeño local con dos apartamentos residenciales encima constituye propiedad residencial bajo la ley, y un no canadiense no puede comprarlo durante el período de la prohibición. Un inmueble mixto más grande con cuatro o más suites residenciales sobre los locales queda en términos generales fuera de la prohibición.
El error común es asumir que cualquier presencia comercial convierte al edificio completo en "comercial" a efectos de la prohibición. No es así. Las clasificaciones de uso de suelo y zonificación provincial bajo la Planning Act de Ontario tampoco rigen la definición federal. Lo único que importa para la prohibición es el conteo de unidades habitacionales conforme a las propias definiciones de la ley. Dado que la línea es genuinamente específica a los hechos de cada caso, cualquier adquisición con un componente residencial debe ser revisada por un abogado antes de comprometerse.
Preguntas Frecuentes
¿Aplica la prohibición de compra por extranjeros a los bienes raíces comerciales en Canadá?
No. La Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act aplica únicamente a la propiedad residencial, definida como un edificio con tres o menos unidades habitacionales. Las oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales, bodegas y demás inmuebles comerciales quedan fuera de la prohibición y pueden ser adquiridos por no canadienses sin restricción.
¿Pueden los ciudadanos o empresas de Estados Unidos comprar propiedad comercial en Canadá?
Sí. Una empresa o individuo estadounidense puede comprar propiedad comercial canadiense sin restricciones bajo la Ley de Prohibición. Las principales consideraciones son cómo estructurar la titularidad, si la Investment Canada Act aplica en caso de que se esté adquiriendo un negocio operativo, y las obligaciones de HST, retención fiscal e impuesto de transferencia de tierras correspondientes.
¿Pagan los extranjeros impuestos adicionales al comprar propiedad comercial en Canadá?
No existe un recargo por comprador extranjero sobre la propiedad comercial. Los compradores extranjeros pagan el mismo impuesto de transferencia de tierras que los canadienses, más el impuesto municipal de transferencia de Toronto en la Ciudad de Toronto. Las diferencias son de carácter procedimental: autoevaluar el HST cuando el vendedor es no residente, y la retención fiscal sobre los ingresos por arrendamiento y sobre una venta futura.
¿Aplica el Non-Resident Speculation Tax a la propiedad comercial en Ontario?
No. El Non-Resident Speculation Tax de Ontario, actualmente del 25 por ciento, aplica únicamente a inmuebles residenciales que contengan entre una y seis residencias unifamiliares. No aplica a las compras de propiedad comercial por compradores extranjeros en Ontario.
¿Aplica la Investment Canada Act si solo compro un edificio?
Generalmente no. La compra pasiva de un inmueble no constituye en términos generales la adquisición de una empresa canadiense, por lo que la Investment Canada Act no se activa. La ley aplica cuando usted adquiere el control de un negocio operativo, como una empresa de administración de propiedades o un negocio vendido junto con su inmueble. En esos casos puede requerirse una notificación y, a veces, una revisión.
¿Puede un no residente obtener una hipoteca canadiense para propiedad comercial?
Frecuentemente sí, pero los prestamistas suelen preferir otorgar financiamiento a una entidad registrada en Canadá en lugar de a una corporación extranjera, y pueden exigir garantías personales de los socios extranjeros. Por esta razón, muchos inversores extranjeros mantienen la titularidad de la propiedad comercial canadiense a través de una subsidiaria canadiense.
Fuentes y Recursos Oficiales
Leyes Federales Citadas
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations, SOR/2022-250
- Budget Implementation Act, 2024, No. 1, SC 2024, c 17
- Investment Canada Act, RSC 1985, c 28 (1st Supp)
- Excise Tax Act, RSC 1985, c E-15 -- artículo 221
- Income Tax Act, RSC 1985, c 1 (5th Supp) -- artículo 116
- Canada Business Corporations Act, RSC 1985, c C-44 -- artículo 105 (residencia de directores)
Orientación Gubernamental 8. Investment Canada Act -- Umbrales de Revisión (ISED, 2026) 9. El Gobierno Anuncia una Prórroga de Dos Años a la Prohibición de Propiedad Extranjera de Viviendas Canadienses (Finance Canada, 4 de febrero de 2024) 10. Guía CRA 19-4-1 -- Propiedad Comercial: Ventas y Arrendamientos 11. CRA -- No Residentes: Ingresos por Arrendamiento e Impuesto para No Residentes (Parte XIII) 12. CRA -- Guía del Impuesto sobre la Renta para la Elección bajo el Artículo 216 13. CRA -- Procedimientos Relativos a la Disposición de Propiedad Canadiense Sujeta a Tributación por No Residentes -- IC72-17R6
Recursos Provinciales 14. Non-Resident Speculation Tax de Ontario (ontario.ca)
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Este artículo proporciona información general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Cada situación es diferente. Contacte a un abogado para analizar sus circunstancias específicas.
