Un contrato de diseño y construcción (design-build) es un acuerdo único bajo el cual una sola parte, el diseñador-constructor, asume la responsabilidad de diseñar y construir un proyecto. A diferencia del modelo tradicional de diseño-licitación-construcción (design-bid-build), en el que el propietario mantiene contratos separados con un diseñador y un contratista, el diseño y construcción le ofrece un único punto de responsabilidad por el resultado final.
Ese único punto de responsabilidad es toda la idea. Cuando una sola entidad posee tanto los planos como la construcción, el propietario tiene una sola parte a la que exigir cuentas si algo sale mal, en lugar de un diseñador y un constructor que se señalan mutuamente. Para los propietarios y contratistas de Ontario, el equilibrio es real: el diseño y construcción puede comprimir los plazos y reducir los conflictos sobre el origen de un problema, pero traslada el riesgo de diseño al constructor y deja al propietario con menos control directo sobre los detalles del diseño. Esta guía explica qué es un contrato de diseño y construcción, en qué se diferencia del diseño-licitación-construcción, los formularios normalizados canadienses que se utilizan, cómo se reparte el riesgo y las trampas legales propias de los proyectos de Ontario.
Diseño-construcción frente a diseño-licitación-construcción
La forma más clara de entender un contrato de diseño y construcción es compararlo con el modelo que reemplazó en muchos proyectos.
En el diseño-licitación-construcción (a veces abreviado DBB), el propietario gestiona el proyecto en tres etapas sucesivas. Primero, contrata a un arquitecto o ingeniero para que elabore un diseño completo. Segundo, saca ese diseño terminado a licitación y los contratistas pujan por construirlo. Tercero, el contratista seleccionado construye lo que el diseñador dibujó. El propietario queda en el medio, con un contrato con el diseñador y otro contrato separado con el contratista.
En el diseño y construcción, el propietario firma un solo contrato con un diseñador-constructor responsable tanto del diseño como de la construcción. El diseñador-constructor emplea a los diseñadores o, con mayor frecuencia, los contrata mediante un acuerdo de servicios profesionales aparte. El propietario trata con una sola contraparte para toda la ejecución.
Las diferencias prácticas surgen de esa estructura.
| Factor | Diseño-licitación-construcción | Diseño y construcción |
|---|---|---|
| Contratos del propietario | Dos (diseñador y contratista) | Uno (diseñador-constructor) |
| Punto de responsabilidad | Dividido entre diseñador y constructor | Único |
| Control del diseño | El propietario dirige el diseño | El diseñador-constructor posee el diseño |
| Cronograma | Secuencial, primero diseño y luego obra | Solapado, la obra puede empezar antes de terminar el diseño |
| Certeza de precio | Precio sobre un diseño completo | A menudo sobre criterios de desempeño |
| Órdenes de cambio | Frecuentes cuando aparecen vacíos de diseño | Menos cambios del propietario, más riesgo del contratista |
Ningún modelo es automáticamente mejor. El diseño-licitación-construcción da al propietario el máximo control sobre el diseño y un precio licitado sobre planos completos, lo que conviene a proyectos con requisitos fijos. El diseño y construcción conviene a los propietarios que valoran la rapidez, una sola parte responsable y un resultado fijo por encima del control detallado del diseño. La reducción de los señalamientos mutuos suele ser el factor decisivo: como el diseñador-constructor no puede culpar a un diseñador aparte por un error de coordinación, muchos de los conflictos clásicos entre diseño y construcción simplemente desaparecen.
Los formularios normalizados canadienses: CCDC 14 y CCDC 15
La mayoría de los proyectos de diseño y construcción en Canadá se documentan con formularios normalizados publicados por el Comité Canadiense de Documentos de Construcción (Canadian Construction Documents Committee, CCDC). Estos formularios se utilizan y comprenden de forma generalizada en el sector, lo que constituye una de sus principales ventajas. Abogados, propietarios, contratistas, fiadoras y aseguradoras los reconocen.
El formulario básico es el CCDC 14, el contrato de diseño y construcción a precio fijo (Design-Build Stipulated Price Contract). Es el contrato principal entre el propietario y el diseñador-constructor, bajo el cual este último presta los servicios de diseño y ejecuta la construcción por un precio fijo único y preestablecido. El CCDC 14 establece las condiciones habituales de construcción, las funciones de las partes y la de intervinientes como el certificador de pagos y el asesor del propietario, si lo hay. La edición de 2013 fue la norma durante años, y el CCDC publicó una edición de 2026 que alinea el formulario con actualizaciones introducidas primero en el CCDC 2 (2020).
Por debajo del CCDC 14 se encuentra el CCDC 15, el contrato de servicios de diseño entre el diseñador-constructor y el profesional (Design Services Contract between Design-Builder and Consultant). Es el acuerdo con el que el diseñador-constructor contrata al arquitecto o ingeniero que realiza el diseño. Importa a los propietarios porque determina cómo fluye la responsabilidad de diseño entre el diseñador-constructor y su profesional.
El CCDC también amplió la familia de documentos de diseño y construcción para incluir contratos de diseño y construcción progresiva, que permiten al propietario y al diseñador-constructor colaborar en el diseño y el precio en una fase inicial antes de fijar un precio final. El formulario adecuado depende de cuánta certeza de diseño exista al inicio y de cómo quiera el propietario manejar el precio.
Un formulario normalizado es un punto de partida, no un contrato terminado. Propietarios y contratistas casi siempre negocian condiciones suplementarias que modifican el texto normalizado. Esas condiciones suplementarias suelen ser el lugar donde ocurre el reparto real del riesgo, por lo que merecen una revisión jurídica atenta y no una firma rápida.
El reparto del riesgo en un contrato de diseño y construcción
La característica definitoria de un contrato de diseño y construcción es que el diseñador-constructor asume el riesgo de diseño. En el diseño-licitación-construcción, si el diseño es defectuoso, suele ser problema del diseñador y puede, a través del propietario, fundar una reclamación. En el diseño y construcción, el propietario entrega al diseñador-constructor un conjunto de requisitos y espera un edificio que los cumpla. La forma de redactar esos requisitos lo cambia todo.
Especificaciones de desempeño frente a especificaciones prescriptivas. El propietario puede describir lo que quiere de dos maneras. Una especificación prescriptiva indica exactamente qué debe instalar el diseñador-constructor, por ejemplo un producto concreto o un ensamblaje específico. Una especificación de desempeño enuncia el resultado que la obra terminada debe alcanzar, por ejemplo un piso que soporte una carga determinada o una envolvente que cumpla un objetivo energético determinado, y deja los medios al diseñador-constructor. Cuanto más se apoye el propietario en especificaciones de desempeño, más recae el riesgo de diseño en el diseñador-constructor. Cuanto más dicte detalles prescriptivos, más recupera la responsabilidad de diseño de esos elementos, porque el diseñador-constructor solo sigue instrucciones.
Este es el concepto más importante que un propietario debe entender. Si especifica de más, recupera de forma silenciosa el riesgo de diseño que intentaba transferir. Si especifica de menos, puede que no obtenga el edificio que realmente quería. Redactar bien los requisitos del proyecto, a menudo llamados la declaración de requisitos del propietario, es donde un buen asesoramiento jurídico y técnico rinde frutos desde temprano.
Responsabilidad profesional y seguro. Como el diseñador-constructor ahora responde por el diseño, el proyecto necesita un seguro de responsabilidad profesional que cubra el trabajo de diseño, normalmente contratado por el profesional designado bajo el CCDC 15 y a veces también por el diseñador-constructor. El propietario debería confirmar que la responsabilidad de diseño está asegurada y que la cobertura dura lo suficiente para servir de algo, ya que los defectos de diseño pueden aparecer años después de terminada la obra.
Las cláusulas clave que negociar
La mayor parte de la negociación en cualquier contrato de diseño y construcción ocurre dentro de un puñado de cláusulas. Esto es lo que hace cada una.
El alcance y la declaración de requisitos
La cláusula de alcance y los requisitos del propietario que se le adjuntan definen lo que el diseñador-constructor debe entregar. La ambigüedad aquí es la mayor fuente de conflictos en el diseño y construcción. Si los requisitos son vagos, el diseñador-constructor diseñará según la interpretación conforme más barata, y el propietario puede quedar insatisfecho con el resultado sin base contractual para reclamar.
El modelo de precio: precio fijo o costo más honorarios
El CCDC 14 es un contrato a precio fijo, es decir, el diseñador-constructor se compromete a un precio fijo por un alcance definido. El propietario obtiene certeza de precio y el diseñador-constructor asume el riesgo de construirlo por esa cifra. La principal alternativa es el modelo de costo más honorarios, en el que el propietario paga el costo real de la obra más una tarifa, a menudo con un precio máximo garantizado (PMG) como tope. El costo más honorarios conviene a proyectos cuyo alcance aún no está lo bastante definido para fijar un precio, mientras que el precio fijo conviene a proyectos de requisitos bien definidos. La elección determina quién asume el riesgo de los sobrecostos.
Las indemnizaciones
Las cláusulas de indemnización deciden quién paga cuando un tercero sufre un daño o un defecto causa una pérdida. En el diseño y construcción, las indemnizaciones también deben abordar específicamente los errores de diseño, ya que ese riesgo ahora está dentro del contrato. El propietario debería asegurarse de que la indemnización del diseñador-constructor alcance los defectos de diseño y no quede excluida de forma discreta.
Los daños liquidados
Los daños liquidados son una cantidad acordada de antemano que el diseñador-constructor debe pagar por cada día de retraso más allá de la fecha de terminación. Evitan al propietario tener que probar sus pérdidas reales. Según el derecho canadiense, una cláusula de daños liquidados solo es exigible si la cantidad es una estimación previa genuina de la pérdida probable al momento de celebrar el contrato. Si un tribunal concluye que la cifra se fijó como una amenaza para forzar el cumplimiento en lugar de como una estimación razonable, puede negarse a aplicarla por considerarla una penalidad, lo que puede dejar al propietario sin un remedio fijo por el retraso. Las cifras deberían estar razonadas y documentadas, no elegidas al azar.
La resolución de conflictos
Los contratos de diseño y construcción suelen incluir una cláusula escalonada de resolución de conflictos: negociación, luego mediación y después arbitraje o litigio. En los proyectos de Ontario existe además un nivel previsto por la ley que el contrato no puede eliminar, que se trata más abajo.
Trampas legales para propietarios y contratistas de Ontario
Un contrato de diseño y construcción en Ontario no existe en el vacío. La Ley de Construcción de Ontario (Construction Act, RSO 1990, c C.30, antes la Ley de Privilegios en la Construcción) se le aplica como a cualquier otro contrato de construcción, y varias de sus reglas son obligatorias.
Retención y privilegios. La Ley de Construcción obliga al propietario a retener el 10 por ciento del valor de la obra como garantía para quienes suministran servicios o materiales. Los contratistas y subcontratistas no pagados pueden registrar un privilegio de construcción, pero solo dentro de plazos estrictos. Según los plazos modernizados, un privilegio generalmente debe conservarse dentro de los 60 días y perfeccionarse dentro de los 90 días siguientes a partir del hecho desencadenante pertinente. No cumplir esos plazos puede extinguir el derecho al privilegio, de modo que propietarios y diseñadores-constructores deben llevar un control cuidadoso.
Pago puntual y arbitraje interino. La Ley de Construcción contiene un régimen obligatorio de pago puntual y un proceso de arbitraje interino administrado por la Ontario Dispute Adjudication for Construction Contracts (ODACC). Estos mecanismos dan a contratistas y subcontratistas una vía rápida para los conflictos de pago, de la que el contrato no puede apartarse. Las modificaciones que entraron en vigor el 1 de enero de 2026 reforzaron estas reglas, al introducir una liberación anual obligatoria de la retención acumulada y ampliar los asuntos que pueden someterse a arbitraje. Todo contrato de diseño y construcción firmado para un proyecto de Ontario debería leerse a la luz de la versión vigente de la Ley, ya que la ley ahora hace un trabajo que el contrato no puede anular.
Vacíos en la responsabilidad de diseño. La trampa más común en el diseño y construcción es un desajuste entre la responsabilidad de diseño que el propietario cree haber transferido y lo que el contrato dice en realidad. Si las obligaciones de diseño del profesional bajo el CCDC 15 son más estrechas que las obligaciones del diseñador-constructor hacia el propietario bajo el CCDC 14, se abre un vacío. El propietario debería confirmar que la cadena de responsabilidad de diseño no se interrumpe, desde el profesional al diseñador-constructor y hasta el propietario.
Sobreespecificación. Como se señaló, un propietario que llena los requisitos de detalles prescriptivos puede recuperar sin querer el riesgo de diseño que quería confiar al diseñador-constructor. Revisar los requisitos con ese riesgo en mente, antes de firmar, cuesta mucho menos que discutir después de que aparezca un defecto.
Preguntas relacionadas
¿Cuál es la diferencia entre diseño-construcción y diseño-licitación-construcción?
En el diseño-licitación-construcción, el propietario mantiene dos contratos separados, uno con un diseñador y otro con un contratista, y el diseño se termina antes de licitar la construcción. En el diseño y construcción, mantiene un solo contrato con una parte responsable del diseño y la construcción, lo que le da un único punto de responsabilidad y, a menudo, un cronograma más rápido y solapado.
¿Qué es el CCDC 14?
El CCDC 14 es el contrato normalizado de diseño y construcción a precio fijo del Comité Canadiense de Documentos de Construcción. Es el contrato principal entre un propietario y un diseñador-constructor, bajo el cual este presta los servicios de diseño y ejecuta la construcción por un precio fijo único. Es el formulario de diseño y construcción más utilizado en Canadá.
¿Quién responde por los errores de diseño en un contrato de diseño y construcción?
En un contrato de diseño y construcción, el diseñador-constructor suele responder ante el propietario por los errores de diseño, porque posee tanto el diseño como la construcción. El diseñador normalmente es contratado por el diseñador-constructor mediante un acuerdo aparte, de modo que la responsabilidad de diseño fluye a través del diseñador-constructor y no directamente entre el propietario y el diseñador.
¿Es más barato un contrato de diseño y construcción que la construcción tradicional?
Depende del proyecto. El diseño y construcción puede reducir costos al solapar diseño y obra, recortar las órdenes de cambio y eliminar los conflictos entre diseñadores y constructores separados. No garantiza un precio más bajo, y el ahorro depende de requisitos claros y de un contrato bien redactado. La certeza del precio, no solo el precio, suele ser el beneficio mayor.
¿Qué es un contrato de diseño y construcción a precio fijo?
Un contrato de diseño y construcción a precio fijo, como el CCDC 14, fija un precio único por un alcance definido de trabajo de diseño y construcción. El propietario obtiene certeza de precio y el diseñador-constructor asume el riesgo de ejecutar la obra por esa cantidad. Se diferencia del modelo de costo más honorarios, en el que el propietario paga los costos reales más una tarifa.
Fuentes y recursos oficiales
Leyes de Ontario citadas
Recursos sobre formularios normalizados 2. Comité Canadiense de Documentos de Construcción (CCDC), catálogo de documentos 3. CCDC 14, contrato de diseño y construcción a precio fijo
Recursos gubernamentales 4. Ontario Dispute Adjudication for Construction Contracts (ODACC) 5. Ley de Construcción: pago puntual y arbitraje (Ontario)
Recursos útiles 6. Registro de Empresas de Ontario
Comuníquese con Hadri Law
Ya sea propietario que planea una obra o contratista que la cotiza, un contrato de diseño y construcción decide quién asume el riesgo de diseño, quién paga por el retraso y qué ocurre cuando la obra terminada queda corta. Definir bien los requisitos, el modelo de precio y las indemnizaciones es mucho más fácil con asesoramiento antes de firmar que después de un conflicto. Nuestro equipo asesora a empresas de Ontario sobre acuerdos comerciales y contratos de construcción y sobre las cláusulas contractuales esenciales que deciden cómo se reparte el riesgo.
La fundadora de Hadri Law, Nassira El Hadri (Colegio de Abogados de Ontario, 2021), asesora en transacciones comerciales y corporativas, y el despacho revisa y negocia contratos para empresas de toda el Área Metropolitana de Toronto.
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